關于投資性房地產稅收籌劃的幾點建議

白如彬

（山東省地礦工程勘察院，山東濟南250014）

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關于投資性房地產稅收籌劃的幾點建議

白如彬

（山東省地礦工程勘察院，山東濟南250014）

摘要：投資性房地產是一種企業為了賺取租金或實現資本增值目的而專項持有的一種房地產。隨著近年來國內房地產業界的經濟形式走低，現部分城市已出現房產飽和局面，為了走出整體經營規模壯大但市場現狀不容樂觀、庫存量居高不下的困境，自行開發的房屋轉作投資性房地產的業務愈來愈多，而持有待售的投資性房地產的涉稅問題將變得尤為重要。本文便選取投資性房地產為視角，對其稅收籌劃進行展開探討，進而提出其稅收方面的相關籌劃建議。

關鍵詞：投資性房地產；稅收籌劃；風險籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經營、投資等活動來改變企業各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優化，以實現企業減輕稅負、擴大經濟效益、發揮經濟戰略目標管理的經營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現代化節稅手段。

企業通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現企業稅負最小，提升企業競爭優勢及其長遠、深度發展的戰略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數效應的理論依據分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業經濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養稅源的實際經濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現刺激消費者購買需求，拉動經濟增長的經濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產稅收籌劃的側重點

提及投資性房地產的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權轉讓方式等都應是其稅收籌劃的側重點。此外，企業在進行投資性房地產的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業帶來最大的績效收益。

首先，投資性房地產稅收籌劃應根據稅制構成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業經營活動的安全與靈活保障性。其次，企業還應在依據現行稅法及相關稅收優惠政策的基礎上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉讓、成本（費用）調整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業稅負，增強行業口碑及核心競爭力。

本文通過將投資性房地產的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續處置不同階段進行了如下分析。

1、初始出租時稅務籌劃

企業在投資性房地產的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業為滿足市場、盤活資產及提高資產使用率的需要，將原廠房設備進行經營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業收入相同，故應繳營業稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產稅與企業所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關系到企業計算應繳的營業稅與房產稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業在稅務籌劃時，應盡可能地將房產租金與協議中所配套的家俱及相關設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業稅負。同理而言，建造或自用房地產待企業劃定為投資性房地產進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業應基于從租原則所交納的房產稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產稅也會變相引起企業稅后凈收益的增加情形，進而實現企業在投資性房地產出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業經濟效益的現實意義。

2、利用稅收優惠政策進行稅務籌劃

我國制定的有關營業稅與房產稅暫行條例中有如下規定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業與房產稅，故企業在房產計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結合上述稅收優惠的政策，倘若出租房屋符合國家規定，便可最大化地直接獲取稅收優惠以減少稅收負擔。針對如此，企業可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業主用于經營較為符合企業的經濟性要求，以便實現企業應出租用途不同而影響企業所承擔稅負的效用。

3、持有期間稅務籌劃

投資性房地產在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業所得稅法規定企業可按稅法核準條件進行資產的加速折舊，因此，若企業出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時稅務籌劃

（1）契稅的納稅籌劃。企業應選擇非貨幣性資產交換的方式進行契稅的減征，相關契稅法規規定，土地使用權及房屋交換所繳納的契稅應以所交換房屋價格的差額進行計算，交換價值若相等則免征契稅，交換價值若不等則由多交付貨幣一方繳納稅款。因此，在投資性房地產后期處置時，應巧妙地尋找一個中間橋梁進行契稅的納稅籌劃。

（2）土地增值稅的納稅籌劃。企業應合理利用土增臨界點進行定價，其理論依據為企業建造普通住宅出售的，其增值額小于扣除項目金額的20%的不繳納土地增值稅；而超過20%的，應全額計稅，所以，企業應將增值額控制在20%以內，以避免承擔較重稅負。

（3）公允價值計量方式的納稅籌劃。企業劃定的投資性房地產一般按照歷史成本進行計量，但采用公允價值計量模式的，其公允價值的變動不影響企業所得稅的應納稅所得額。因此，在公允價值持續下降時，企業可采取出售或其它方式將公允價值變動損失轉化為企業應交所得稅的減少額度，以節約流動貨幣。

（4）采用資本運作方式的納稅籌劃。企業在將投資性房地產直接出售時所要繳納的稅款較多，但若執行資本運作方式。如采用先投資入股再將股份出售等資本運作方式進行過度性轉化，其納稅籌劃效果可以更好。

三、投資性房地產稅收籌劃的相關建議

通過上述投資性房地產的階段性稅收籌劃的側重點分析可以發現，企業在降低稅負籌劃方面可采用將房屋租賃收入拆分核算、成立下屬專業租賃公司、合理解讀稅收優惠政策，尋找納稅杠桿臨界點及應用不同計征方式進行投資性房地產的房產稅、印花稅、所得稅、營業稅及其附加稅的納稅籌劃分析，以實現在不影響企業收入與利潤的同時降低企業實際稅負。

另外，企業在投資性房地產所處的不同階段可分別進行稅收籌劃優化方案和效果的具體比對，將稅收籌劃的時間性視為其籌劃的前提，對各階段一定要提前進行各稅種籌劃的切實可行的規劃、設計與安排，才能發揮稅收籌劃的實際指導意義。部分企業由于外部環境及內部自身因素的原因，諸如因人員編制不齊而缺乏針對具體項目的專門稅務籌劃人員，因模仿其他公司已施行的稅收籌劃情況而在稅收籌劃時間上錯過了最佳時機，從而不能完全滿足企業實行稅收籌劃的科學、經濟性要求等等。諸如上述問題的存在，無一不使得稅收籌劃從經濟性及時效性角度發揮功能受限，從而制約企業決策的切實執行。企業部分財務人員不能熟悉和掌握行業中的現行稅收法規和優惠政策，更有甚者，頭腦中不能對稅收籌劃工作形成一個完整而系統的概念，更何談對企業的稅收成本評估亦或是節稅安排起到建設性意見。

企業在紛紛選擇投資性房地產稅收籌劃方案的同時，是否想過企業亦通過與捐贈相結合的營銷籌劃進行企業所得稅中的納稅額度的減免。現行稅法規定：對于公益性捐贈支出，可以企業年度利潤總額的12%予以抵減納稅額度。在現行營銷方式中，企業通過與紅十字會等相關福利機構合作的方式減量庫存，既能樹立企業口碑，提高知名度，又能進行稅前扣除，從而起到多重效果并獲得良好地社會反響及節稅效益。

同時，企業在進行稅收籌劃時，還應高度關注本行業的涉稅風險，注意定價價格的合理性，嚴格避免價格明顯偏低而出現主管稅務機關核定的情況發生，尤其是關聯方的業務往來中，若不具有合理商業目的，那么稅務機關則在稅款征收時會對其進行納稅調整。由于稅收籌劃引來稅務機關核定的風險就顯得得不償失了，因此，稅收籌劃與籌劃風險并存，企業應在籌劃與風險中尋求平衡點，以實現降低稅收負擔及持久發展的經營愿景。

參考文獻

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（責任編輯：劉彤）