房地產業在城鎮化進程中的轉型投資

田欣欣

房地產業在城鎮化進程中的轉型投資

田欣欣

隨著城鎮化的上演，戶籍改革制度的推進，中國房地產業的未來如何發展也是擺在人們面前最現實的問題之一。近兩年來，中國的房地產業處于轉型期，而在城鎮化進程中，將有近億的人口遷移到城市，如此龐大的數字對于未來的房地產業又有著怎樣的機遇和挑戰。文章將結合當前中國城鎮化的進程以及房地產業的發展現狀，對中國城鎮化進程中的房地產業面臨的機遇和轉型進行了探討。

城鎮；房地產投資；機遇；轉型

城鎮化，也被稱為城市化，是指隨著一個國家或地區社會生產力的發展、科學技術的進步以及產業結構的調整，其社會從農業為主的傳統鄉村型社會向工業（第二產業）和服務業（第三產業）等非農產業為主的現代城市型社會逐漸轉變的歷史過程。一般情況下，城市化進程都會經歷城市化——郊區城市化——逆城市化——再城市化的過程。

一、近年城鎮化在中國的推動

在中國，對于城鎮化問題的討論并不是最近才有，而是在改革開放以后，大量的農村人口涌向城市之后就存在。《2012中國新型城市化報告》指出，中國城市化率突破50%，這意味著中國城鎮人口首次超過農村人口，中國城市化進入關鍵發展階段。2013年12月13日，中央城鎮化工作會議在北京舉行，這是改革開放以來中央第一次召開的全國城鎮化會議。2013年12月26日，中國社科院發布了《社會藍皮書：2014年中國社會形勢分析與預測》，書中指出：中國城鎮化進入新一輪的發展期，中國人口結構轉型加速，2013年年底，中國城鎮化水平將超過54%，2018年將達到60%。2014年07月30日，國務院印發《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，此建議從五個方面對戶籍改革提出了具體要求，內容涉及戶籍制度調整、戶口登記制度變革，而此次改革的最大目標是在2020年基本建立與全面建成小康社會相適應的，依法保障公民權利、規范有序的新型戶籍制度，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。新政策對于房地產業又會帶來怎樣的影響也成了人們最為關注的話題。

二、中國房地產近年的發展

改革開放幾十年來，房地產業在經濟社會發展和城市化的進程中扮演了重要角色，拉動了消費，改善了民眾居住條件，并拉動部分相關產業的發展，且房地產及相關行業對GDP的貢獻率逐年快速提升。過去的十年，房地產業像是一道燦爛的光芒。在龐大的需求推動下，中國房價在十年間急劇拉升。近兩年，房地產業收起了過去一路高唱凱歌的旗幟，房地產開發投資與銷售接連回落。

2015年1月20日，國家統計局公布了2014年全國房地產開發投資和銷售情況，數據顯示：2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比1～11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，增速比1～11月份回落1.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.7%。

2016年1月19日，國家統計局公布了2015年全國房地產開發投資和銷售情況，數據顯示：2015年，全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1～11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。

近兩年房地產業的遇冷，讓從業者們開始不斷思考，未來該何去何從。

三、城鎮化和房地產業的關系

城鎮化是人類社會發展的必然過程，房地產業是城鎮化過程中的重要物質載體，隨著中國城鎮化進程的推進，房地產業這個物質載體在其中發揮的作用也將被人們所重視。同時，城鎮化建設是一個長期的過程，它將有利于房地產健康持續發展。

（一）城鎮化為房地產業發展提供機遇

隨著政府著力推進“城鎮化”建設相關信息的集中釋放，房地產發展史上大規模的“剛需”人群有望被喚醒。2014年7月30日，國務院《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》正式公布，明確提出建立城鄉統一的戶口登記制度，統籌推進工業化、信息化、城鎮化和農業現代化同步發展，推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展。統籌戶籍制度改革和相關經濟社會領域改革，合理引導農業人口有序向城鎮轉移，有序推進農業轉移人口市民化。戶籍制度改革終于成行，未來幾年內解決一億農村人口的市民化，這預示著將有大批的農村人口流向城市。近兩年，中國的房地產處于冰火兩重天的狀態。有人說，中國的房地產市場已經告別的過去的黃金時代，也有人說，中國的房地產進入了轉型期。無論怎樣，隨著新型城鎮化的推進，都將為目前的房地產市場帶來新的發展機遇。

（二）房地產業發展促進城鎮化質量提升

房地產業在城市建設、環境打造、資源整合等方面為城鎮化進程做出了重要貢獻。第一，房地產開發拓寬了城市空間，提升了城市規模和功能，促進了城市空間結構的調整和擴大。第二，房地產業為城市建設開辟資金渠道，推動城市基礎設施建設。城鎮的不斷發展，需要不斷地增加建設資金，房地產業是高附加值的產業，其穩定的發展能為城市道路、綠化、水、電、氣、通訊等市政基礎設施以及文教衛生福利事業開辟穩定的資金渠道，從而使城市建設、城市改造與房地產開發有機協調同步進行，推進城市基礎設施的建設。

四、城鎮化與房地產協調發展政策建議

城鎮化并不是單純的農村人口向城鎮的聚集，它主要是人的城鎮化，是要在產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式等方面幫助農村人口實現由“鄉”到“城”的轉變，真正的使得農村人口享受到同等的福利待遇，使城鎮成為農村轉移人口的宜居之所。房地產業是城鎮化的重要物質載體，既是重要的民生行業，也是為相關產業提供配套服務的產業。在城鎮化發展的過程中，協調好城鎮化和房地產業的發展尤為重要。

（一）城鎮化推進符合當地經濟發展規劃

國務院《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》的公布中明確提出在未來幾年內解決一億農村人口城鎮化，這種大規模的人口流動勢必為城鎮化的發展帶來促進作用。農民人口進入城鎮，要與城鎮的未來發展規劃相適應，符合城鎮建設的經濟規劃，要與當地的土地承載、就業條件等結合，要求房地產投資與集中型城市化規律相適應，避免出現無規劃的地產亂開發形式，充分提高城市土地利用效率。

（二）明確落戶條件，避免空城現象

農村人口進入城市，離開自己的家鄉，放棄原有的勞作方式，在新的生活環境中，要有與其匹配的就業、醫療、教育保險等政策，房地產業的建設要與農村人口的流入速度成正比，避免資源的浪費，讓農民進城享受到城鎮生活的同等公共服務，真正成為城鎮的主人。

（三）處理好農民轉移和土地利益共享

土地資源是房地產業可持續發展的物質載體，在城鎮化建設過程當中，最重要的是農民土地處置的清晰化。近兩年來，在房地產業闊步前行的時候，土地的價值也在不短的攀升，在城鎮化的建設過程中，勢必存在大量的征地、拆遷，要合理的對農民進行補償，讓其享受到土地的增值收益，實現房地產市場各方利益主體多贏。

五、房地產業自身的轉型

近兩年，中國的房地產業一直處于下行狀態，供過于求，樓房庫存膨脹，在缺乏動力的環境下，房地產業高利潤的時代已經過去，并邁入了轉型的十字路口。在新型城鎮的進程當中，國家的資源開始向中小城市和城鎮集中，基礎建設將為房地產市場帶來巨大的市場需求，本文就房地產業該如何抓住機遇，成功轉型升級，給出以下幾點建議：

（一）借助金融創新提升房地產資本運作能力

金融一直都是房地產中重要的組成部分，在城鎮化進程當中，大批的人口轉移所需要的上萬億資金不僅僅是政府所需要思考的，在房地產轉型的道路上提升資金的地位被提上前所未有的高度。近年來，除了傳統的融資渠道外，房地產企業通過設立金融機構、與金融機構合作和參股金融機構等方式將金融作為新的盈利增長點。例如：2014年，綠地集團在宣布與信達集團合作中提到，“將在金融資產重組后的優質房地產金融資產項目再開發后推向市場，形成房地產等領域獨特的‘重組資產-優質資產’業務模式”。合作后，雙方可將低價獲取的資產交予進行開發、包裝和出售盡管拉大了周期，但能獲取更高的利潤。

（二）互聯網思維發展房地產

近一年，中國的樓市由原來的火熱到逐漸淡去，許多的房地產從業人員都在為轉變時期的房地產尋找新的轉變方式和路徑，而隨著科技的不斷發展，互聯網已經從各個方面走進人們的生活。據CNNIC數據顯示，截止到2009年底，中國的網民滲透率已經達到45.8%。在新城鎮化的進程中，人們對于房子的需求不僅僅局限于單純的居住，還有它所帶來的便捷性。因此，許多房地產商通過互聯網滿足客戶需求，提高房地產業自身的更高價值。例如，韓國仁川濱水區的松島新城，其內的社區、醫院、公司和政府機構已實現全方位信息共享；數字技術深入住戶房屋、街道和辦公大樓，像一張無形的大網把城市支端末節連為一體。只需一張智能卡，居民就能輕松完成付款、查詢醫療記錄和開門等等一系列瑣事。隨著城鎮化的不斷推進，樓市深度轉型期的進入，傳統的商業業態、資本模式都面臨變局，互聯網等商業模式新思維、新模式不斷地走入人們的生活，沖擊著房地產業的過往與思維，房地產商要在新城鎮化過程中，學會用互聯網思維方式研究房地產，讓房地產行業推進城鎮化的質量。

（三）轉變經營思想，提升服務質量

新型城鎮化是人、社會、自然更加強調協調發展的城鎮化。房地產業在新型城鎮化大發展過程中，要在保障房建設方面投入更多的力量，解決進城農民以及生活困難群眾的基本住房要求。房地產行業市場已經從單純的傳統機械制造向服務業邁進，房地產企業領導者也要轉換以往的單線條盈利模式，在獲取適當利潤的同時，以人為本，要滿足人們不斷增長的物質和精神文化需求。

（四）.發揮創造思維，建造特色城鎮

在城鎮化的過程中，加強與城市發展的統籌規劃與功能配套，同時，房產業開發者避免套搬大城市的發展模式，發展具有特色資源、區位優勢的小城鎮，盡可能的根據城鎮的發展狀況、產業模式以及文化特色進行城鎮建設，避免千篇一律的城市面貌。

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田欣欣，黑龍江省佳木斯人，廈門大學經濟學院2015級在職碩士研究生，現供職于海南省廣播電視總臺，研究方向：金融理論與實踐。

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1008-4428（2016）02-33-02