房產新政下情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛中的適用

陳亞楠

房產新政下情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛中的適用

陳亞楠

房產新政在抑制投機性購房需求，遏制房價過快增長的同時，也帶來了房屋買賣合同糾紛的增加，并導致法律適用上的難題。文章歸納了可能影響房屋買賣合同履行的房產新政政策內容；在此基礎上分析了在不同政策類型下引起的房屋買賣糾紛及其在法律適用上的爭議；最后立足我國現行立法，在分析情勢變更原則的適用條件以及屆分情勢變更與不可抗力、商業風險的基礎上，探討房產新政下情勢變更原則的適用可能。

房地產調控；情勢變更；不可抗力；商業風險

一、房產新政

針對我國部分城市房價過快上漲的，為遏制房地產投機行為、緩解群眾“住房難”問題，國務院自2010年1月7日起，陸續發布了《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》等一系列行政性規范，對房地產市場進行強力干預。中國人民銀行、銀監會和各級地方政府機關也為配合貫徹實施國務院的調控政策，分別出臺了一系列信貸政策和房地產市場調控政策的配套細則。

“房產新政”的出臺在達到減少投機性購房數量、放緩房價增速等宏觀調控效果的同時也引起了一些房屋買賣合同糾紛，主要表現為買受人以國家宏觀調控政策變化、自己無力履行原房屋買賣合同為由紛紛提起訴訟，要求解除合同。這些發生于特定背景下的房屋買賣合同糾紛在審判實踐中引起了較大爭議，不同法院對于房地產宏觀調控政策性質之解讀、法律之適用處理不一，本文擬對不同宏觀調控政策下的房屋買賣合同糾紛進行類型化分析。從具體內容的角度進行考察，將可能影響合同履行的房地產宏觀調控政策可以分為以下兩類：

一類是差別化信貸政策。差別化信貸政策主要是指對于不同購房群體實施不同的信貸標準，主要是通過控制貸款首付比例和貸款利率等因素來實現，除了提高首付比例和貸款利率外，針對一些特殊購房者國家甚至采取了更為嚴厲的“禁貸”政策，從宏觀層面上講，實行嚴格的差別化信貸政策是政府遏制投機性購房需求、抑制房價過快上漲的重要手段之一。但在具體的房屋買賣中，購房者需支付的首付比例和貸款利息大幅提高，甚至無法從銀行獲得預期貸款，以致于房屋買賣合同一方當事人的購房者無力繼續履行房屋買賣合同。

另一類是限制購房資格的政策。限制購房資格是指部分城市暫停對包括已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭售房。限制購房資格的政策對房屋交易產生了直接影響，房屋買賣合同訂立后，因買受人失去購房資格，無法辦理房屋過戶登記，房屋買賣合同落空，造成買賣雙方的合同糾紛。

二、房產新政引發的典型房屋買賣合同糾紛

根據上述房地產宏觀調控政策的具體內容和對房屋買賣合同履行的影響程度，將“房產新政”下的房屋買賣合同糾紛分為以下幾類：

（一）提高首付比例、貸款利率引起的房屋買賣合同糾紛

提高首付比例、貸款利率政策使得房屋買受人須支付的首付款和貸款利息相比預期大幅提高，對房屋買賣合同的履行造成一定障礙，一方當事人往往會以首付比例增加、貸款利率提高為理由，請求解除買賣合同，且不承擔違約責任。下述案例便是在該政策背景下產生的一起典型的房屋買賣合同糾紛：

2010年4月11日，劉女士與常先生簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，劉女士以103萬元人民幣的價格購買該套房屋，同時約定違約金10萬元。而在劉女士尚未支付首付時國務院出臺了“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”的政策。劉女士無力支付多出的30余萬元首付款，向賣方常先生提出解除合同。法院經審理認為，房產新政并非無法預見，因為在此之前已經有許多國家宏觀調控的信號；同時房產新政也并非不可克服，首付比例提高，劉女士通過借款等形式依然可以實現。故房產新政不符合不可抗力不能預見、不能避免的構成要件，不構成不可抗力，劉女士應該承擔相應的違約責任。

在該案中法院認為把首付比例從20%調整到50%的信貸政策不屬于不可抗力，同時否認信貸政策的變化屬于當事人預見能力范圍之外，將其視為正常的商業風險，排除了情勢變更原則的適用，令不能履行合同的一方當事人承擔違約責任。這無疑維護了交易安全和秩序，充分保障了交易相對人的利益，但簡單地認定當事人有能力預見國家房產信貸政策的變化，否認情勢變更原則的適用是否妥當值得進一步探討。

（二）禁貸政策引起的房屋買賣合同糾紛

相對于提高首付比例，貸款利率的政策，商業銀行拒絕向購房者發放貸款的政策無疑更為嚴厲，本來有資格獲得貸款的買受人突然失去了貸款資格，無法從銀行獲得貸款對買受人履行合同義務造成不小的障礙。下述案例便是在商業銀行拒絕發放購房貸款情況下產生的一起房屋買賣合同糾紛：

2010年4月12日，張先生與宋女士簽約，購買價格555萬元的一套房屋，并計劃貸款200萬元。在張先生辦理貸款過程中，因“新國十條”出臺，張先生失去了貸款資格，無法取得銀行貸款，故張先生提起訴訟要求解除房屋買賣合同。法院經審理認為，張先生因“新國十條”的出臺無法獲得銀行貸款，這種客觀情況的變化與商業風險不同，若要求買受人在客觀情形已發生如此變化的前提下依舊履行合同，無疑顯示公平。因此法院最終判決雙方解除合同。

該案中法院適用情勢變更原則，判決解除合同。但也有不同觀點認為禁貸政策導致的房屋買賣合同履行困難并非情勢變更事由，應當將其視為正常商業風險。關于禁貸政策下房屋買賣糾紛是否適用情勢變更，爭議焦點主要在于：一房產新政是否屬于商業風險；二銀行拒絕發放貸款是否造成了繼續履行會顯失公平或不能實現合同目的的后果。這些問題會在下文予以探討。

（三）限制購房資格政策下引起的房屋買賣合同糾紛

限購政策對房屋交易產生了直接影響，房屋買賣合同訂立后，因買受人失去購房資格，無法辦理房屋過戶登記，房屋買賣合同落空，造成買賣雙方的合同糾紛。

2010年4月20日，劉先生與孫女士簽訂房屋買賣合同，并支付了首付款，商定于7月1日前辦理過戶。此時，北京市住建委出臺新規定，自2010年5月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。劉先生稱，根據“限購令”，所購孫女士的房屋已沒法過戶，要求與孫女士解除房屋買賣合同、退還其之前支付的首付款，遭到拒絕。昌平法院審理認為，商品房限購政策，屬不可抗力，涉訴房屋已不能過戶到原告方名下，雙方合同無法履行，故判決雙方解除合同。昌平法院將“限購”政策視為不可抗力，并以不可抗力為免責事由免除了購房者的違約責任。此種做法引起了現實論爭，下文也將討論“限購”政策是否構成了不可抗力。

綜上，司法實踐中，圍繞如何處理房地產調控政策變化引起的房屋買賣合同糾紛產生了一些爭議。政策環境的變化對當事人履行合同的能力產生了影響，但具體內容不同的宏觀調控政策對當事人履約的影響是否能構成情勢變更或不可抗力，抑或只是正常的商業風險，不能履行合同的當事人要依照約定承擔違約責任？這些問題的解決需要建立在正確認識情勢變更原則、正確屆分其與商業風險、不可抗力等相關概念的基礎之上。

三、情勢變更原則在房產新政下房屋買賣合同糾紛中的適用

（一）情勢變更原則的概念

“依法成立的合同具有相當于法律的效力”，合同締結后，雙方當事人受合同效力的約束，依約定履行義務，否則，就應當承擔責任。這也是合同法的核心原則——“契約必須嚴守原則”。然而，在合同有效成立后，有時因不可歸責于雙方當事人的原因，作為合同基礎或前提的情勢發生了無法預見的重大變化，若繼續維持合同原有效力將使雙方當事人利益嚴重失衡，或者無法實現合同目的，不利于現代民法所推崇的實質正義的實現，此時便需要適用相對靈活的規則來加以緩和——情勢變更原則即扮演著這樣一種角色。

情勢變更，或情事變更，是指情勢發生了重大變化。作為合同法領域的一項重要原則，情勢變更原則是指在合同有效成立之后，非因當事人雙方的過錯而發生情勢變更，致使合同不能履行或如果履行合同會顯失公平，根據誠實信用原則，當事人可以請求變更或解除合同。情勢變更原則已經成為當代債法最重要的法律原則之一。

（二）情勢變更原則的適用——結合房產新政下的房屋買賣合同糾紛

情勢變更原則的適用是對合同法核心原則——契約必須嚴守原則的突破，其適用必須慎重。根據《合同法司法解釋》（二）第26條“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”適用情勢變更原則必須滿足以下條件：

1.作為合同成立之基礎的情勢發生了變化

任何合同在締結之際，無論其當事人是否意識到，均是以當時存在的法秩序、經濟秩序、貨幣的特定購買力，通常的交易條件等特定的一般關系為前提的。所謂“情勢”，是針對合同而言的，指的是合同締結時當事人據以訂立合同的基礎或條件的一切客觀情況，其變化是不依當事人的意志為轉移，不為當事人所能控制或避免的。例如上文所述的國家為調控房地產市場所實施的差別化信貸政策和限購政策即屬于客觀情況的變化，當事人沒有能力控制和影響政策的變化。所謂“變更”，是指合同賴以成立的環境或基礎發生相當程度的變動，主要表現為社會經濟形勢的劇變，例如國家經濟政策的變化、物價暴漲或暴跌、貨幣貶值等。客觀情況的變化時刻存在，但是否構成情勢的變更，我認為可以從客觀情況變化對履約影響角度考察，即結合繼續履行合同是否會產生顯失公平或不能實現合同目的后果來在具體案件中判斷。我認為在上述房屋買賣糾紛中，信貸政策的變化和購房資格的限制政策已達到“一定程度”，屬于客觀情勢的變更。

2.情勢的變更發生在合同成立后，合同履行完畢前

《合同法司法解釋》（二）第26條明確了情勢變更乃當事人在訂立合同時無法預見的，這說明情勢的變更是于合同成立后發生的，同時也要在合同尚未履行完畢時，因為合同關系消滅以后，就不存在合同成立的基礎被破壞的問題，情勢無論如何變更均不再影響合同的效力。從情勢變更原則的適用目的看，其適用為了在交易基礎發生根本變化時，避免因合同的繼續履行造成對當事人嚴重不公平的后果。在合同履行完畢后，自然不存在上述問題。具體到房屋買賣合同糾紛領域，房產新政的出臺必須是在房屋買賣合同成立之后，履行完畢之前，否則不存在適用情勢變更原則的可能。

3.發生變更的情勢，須為當事人所不能預見

國家的房地產市場宏觀調控政策是否屬于購房者的預見能力范疇之內？一般認為，限購即直接剝奪購房者資格的政策是當事人無法預見的；而對于信貸政策的變化，包括提高首付比例和貸款利率以及禁止向某些購房者發放貸款的政策，是否可以預見存在較大爭議，爭議的引發主要是由房屋買賣交易和房產新政的特殊性決定的。首先，房屋買賣合同的標的價值巨大，對雙方當事人的經濟利益和生活利益影響重大，與一般民事合同相比，當事人的主觀注意義務相對較重。當事人在締結合同時應采取理智、慎重的態度，須對合同內容有全面的認識，對未來相關形勢有所預期，債務履行的一些因素如購房資金是否充足、來源是否可靠、有無可能變化，都是購買人必須考慮的；其次，房屋買賣合同從訂立到履行（在此特指房屋買受人按照合同約定支付價款）的間隔周期并不算長，特別是在二手房交易之中，一般會傾向性地認為對于相對短期內發生的客觀情況的變動，當事人應具有預見能力；最后，國家的宏觀調控政策并不是無跡可尋的，而是存在著逐步從緊的趨勢的。盡管如此，本文仍認為，2010年以來信貸政策的變化是超出當事人預見能力的，理由是，雖然要求房屋買賣合同當事人充分預見合同履行可能出現的問題，但充分預見的前提是能夠預見。對于作為普通民眾的購房者，在當時復雜的經濟形勢下，沒有充分的信息渠道和超卓的分析判斷能力，面對瞬息萬變的國家宏觀調控政策，想要把握國家宏觀調控脈絡，預測國家政策動向幾乎不可能。故本文認為房屋買賣合同當事人對房產新政的出臺不具有預見可能。

4.情勢變更導致合同的履行顯失公平或者不能實現合同目的

這是適用情勢變更原則的實質條件，也是判斷是否適用情勢變更原則的關鍵。《合同法司法解釋》（二）第26條規定情勢變更原則需適用在“繼續履行合同對于一方當事人顯失公平或者不能實現合同目的的場合”，很明顯，情勢變更導致的后果可以分為兩種：

（1）顯失公平

對于何種情況構成顯示公平，存在著不同理解。有觀點認為，須出現一方嚴重獲益，而另一方嚴重受損的利益格局，亦有觀點認為，只要保持合同效力對不利一方所造成之負擔達到一定嚴重程度，即可視為顯失公平。

正是由于對顯失公平的不同理解，直接影響了對因信貸政策變化使一方當事人履行合同困難是否構成情勢變更的判斷。有觀點認為雖然買受人需要支付的首付比例和貸款增加或者無法從商業銀行獲得貸款，但房屋的交易價格并沒有發生任何變化，房屋的出賣人并未因此獲得更多價款，不存在一方嚴重獲益，另一方嚴重虧損的可能，不構成顯失公平。筆者不同意這一觀點，在房屋買賣合同糾紛中，買受人因未獲得預計中的房屋貸款，對其履行合同，向出賣人支付價款造成了嚴重困難。固然，買受人可以通過變賣所有物、從其他借款渠道籌措借款使得合同存在繼續履行的可能，但若此方式對買受人造成的負擔達到一定嚴重程度，就應當視為造成顯失公平的后果。

（2）不能實現合同目的

不能實現合同目的又可稱為“目的障礙”，指當事人無法通過訂立并履行合同實現預期的法律關系變動后果。造成目的障礙的原因多種多樣，典型的有因行政行為導致目的障礙和由第三人原因導致目的障礙。例如在限購政策下，購房者一旦失去購房資格，則在履行房屋買賣合同過程中，在諸如合同登記備案、放貸辦理、產證登記都會遭到相關部門的拒絕，不可能實現房屋買賣合同要求辦理房屋所有權登記并實現轉移房屋所有權的最終目的。

5.非不可抗力

情勢變更必須由除不可抗力以外的其他因素所引起。根據《民法通則》第153條、《合同法》第117條第2款，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認為不可抗力起因于重大的自然災害諸如地震、洪水、海嘯、風暴等，也包括一些社會異常現象，例如戰爭、罷工、社會動亂等。而情勢變更多表現為社會經濟形勢的劇變，如國家經濟政策的變化，物價暴漲或暴跌，貨幣貶值等①王利明、楊立新、王軼、程嘯.民法學[M].北京:法律出版社，2011:608.，將社會經濟的重大變化歸于情勢變更范疇下。所以就房產新政所引發的銀行貸款首付或者拒絕放貸情形及限購政策而言，筆者傾向認為其屬于情勢變更事由，而非不可抗力。

6.不屬于商業風險

根據司法解釋的規定，情勢變更是不屬于商業風險的重大變化。情勢變更與商業風險的區別主要有：其一，引起情勢變更和商業風險的事由程度不同。情勢變更需是社會經濟形勢的重大變化，而商業風險則是一般的經濟情勢變化所致；其二，影響不同。情勢變更的發生在客觀上會使合同的基礎和預期的目的發生根本性的動搖；而商業風險的自愿承受是契約程序與契約內容的題中應有之意；其三，可預見性不同。情勢變更是合同當事人在締約時無法預見的，而商業風險則是商業活動中行為人有能力預見到的風險。

筆者認為區分情勢變更和商業風險的關鍵在于是否可以預見即是否引起了顯失公平或不能實現合同目的的后果。正如前文所述，房產新政的出臺是超出當事人預見可能，且在事實上造成了顯失公平或不能實現合同目的的后果，故房產新政的出臺不屬于市場固有的商業風險，而是屬于情勢變更。

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陳亞楠，女，河南人，中央財經大學法學院民商法學碩士研究生。

D923.6

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1008-4428（2016）02-116-03