產業園區投資開發建設商業模式探討

李春助

產業園區投資開發建設商業模式探討

李春助

文章首先介紹產業園區投資開發及其意義，接著對產業園區投資開發的商業模式類型進行闡述及分析，最后從主導產業的選擇、各方利益的權衡以及商業模式的風險防范等層面提出相應建議。

產業園區；開發建設；商業模式

產業園區是產業空間聚集的載體，一般是指一個國家或一個地區的政府根據經濟發展的內在要求，通過行政或市場等多種手段，劃出一定的區域，制定發展規劃與政策，由政府或政府委托其他部門進行統一規劃、建設、管理和經營的產業區域。產業園區是個較為寬泛的概念，是高新區、經濟技術開發區、保稅區、自由貿易區、出口加工區、技術城等各種園區和開發區的統稱。產業園區化發展的產業組織功能特點是:基于產業園區這一綜合性功能平臺，提供適宜于企業進駐和發展的基礎設施等各種環境，在一定的地域空間內群集大量企業，以產業集聚和產業鏈耦合為基礎，吸納生產要素集中投入，資本人才科技集聚，從而充分發揮產業空間布局的生產力作用。

建立科技工業園是世界各國發展高科技產業行之有效的重要措施，也是我國各省市發展地方經濟最有力的戰略。實踐證明在我國經濟轉型階段，開發區這種形式有效地提高了行政效率、創造了局部的良好基礎設施條件、聚集了科技和產業的資源，迅速促進了高新技術產業的發展和城市化的進程。

開發區的類型很多，國際上根據客戶的性質不同分為兩大類。一是它主要是以研發為主，入駐的客戶主要是研發機構、技術性公司、科技創業企業、企業孵化器等。如美國的北卡三角科技園、法國尼斯的索非亞科技園、新加坡科技園就是典型的我國的一些大學科技園，如清華科技園也屬于這種類型。另一種類型是它主要以工業企業為主，如新加坡的裕廊工業園區、我國早期的經濟技術開發區、出口加工區等都屬于這種類型。而我國的大多數高新區都是混合型的，有些園區在制造業方面的競爭力較強、份量也較重；有些園區在研發、技術創新方面的競爭力較強，更偏重。我國的高新區隨著規模的不斷壯大，其功能也越來越復雜，許多高新區已逐漸向新城區過渡，因此在開發的復雜性上帶來了更大的挑戰。同時由于競爭愈演愈烈，各園區都在開發模式上想辦法、下功夫，以爭取更快的發展速度和更大的發展機會。我國的高新區經過十幾年的發展，在學習外國經驗和結合中國具體國情上，探索了許多行之有效的開發模式。總結和分析這些開發模式，對我們規劃和搞好新園區建設具有非常重要的意義。

如果把開發區看作一個企業，其主要收入有兩部分：一是土地出讓收入，根據國家的政策，產業用地可協議出讓，經營性用地須掛牌拍賣出讓。二是財政收入，各園區的情況有所不同，有的園區地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的園區開發公司還有房產開發收入及其他服務、投資收入。開發區的支出也主要為兩部分：一是土地開發支出，一般包括土地的征用、拆遷、配套和財務費用。二是園區的運營費用，主要是行政支出、市政維護和其他財政支出。只有當累計收入>累計支出時，園區才能持續健康發展。

一、我國產業園區投資開發的商業模式分類

目前我國園區開發的商業模式總結起來主要有以下二類：

（一）按主導對象分類

其一，政府主導模式。就是由政府平臺公司進行園區開發。這一點大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府財力完成一個園區的規劃和一級開發。最后通過開發出的小地塊出讓給入駐企業，這是大型科技產業園區開發的主流模式。其二，企業主導模式。就是大的產業集團自建園區的開發模式。這種模式往往是在大的高新區里面建園中園。高新區的地域很大，里面很多園中園是大的實業集團，根據自己的功能定位，建立自己上下游的生產基地、研發基地，自己購置土地建園中園。它也是園區的開發補充。其三，政企合作模式。政府和企業合作來開發園區，往往是政府控制園區的產業定位和規劃，又園區開發企業進行一級開發投入和產業招商及服務。通過入駐企業購置土地，開發企業和政府合作兩方都能得到相應的回報。

（二）資金平衡模式分類

其一，BT模式，BT模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級開發企業接受土地儲備中心的委托，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施的建設，土地儲備中心按照總建設成本的一定百分比作為經營加成。政府掌握了項目的規劃權和土地經營權，能夠確保項目的發展方向，但其需要對建設成本進行兜底，面臨較大的財政及土地經營壓力。很多地區對利潤加成部分進行了相應規定，如北京規定：通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%；杭州規定：開發整理單位的利潤和工作經費按照實施方案測算的開發整理成本總額的10%以內予以核定；昆明規定：市級國有投資公司組織實施的土地一級開發整理項目，統一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報，并計土地收儲成本；該模式簡潔明了，企業收益穩定，風險較小，是一級開發企業常用的商業模式。其二，土地補償模式，指土地一級開發商在完成規定的土地一級開發任務后，土地儲備中心并不是給予現金計算，而是給予開發企業一定面積土地作為補償。在土地補償模式下，項目竣工后需由第三方審計機構、第三方土地評估機構對開發成本及土地價值進行科學評估，以便合理結算。

其三，利潤分成模式，利潤分成模式指土地一級開發商接受政府的委托進行土地一級開發，將生地做成熟地后移交給政府，政府以招拍掛的形式進行土地出讓，土地出讓金扣除土地開發成本、國有土地收益基金、農業土地開發資金、征地農民基本生活保障資金、教育資金、農田水利資金、市集中資金等計提款項后的收益部分在政府和企業之間按照一定的比例進行分成，一般而言，在土地出讓金無法彌補土地開發成本的情況下，政府會承諾給予開發商較低的保本收益。其四，PPP模式。PPP模式也叫公私合營模式，即政府授權民營部門代替政府建設、運營或管理基礎設施（如道路、橋梁、電廠、水廠等）或其他公共服務設施（如醫院、學校等）并向公眾提供公共服務，利益共享，風險共擔的一種商業模式。與BT（建設-移交）和BOT（建設-經營-轉讓）模式相比，PPP模式更強調由政府和社會資本利益共享、風險共擔，政府部門不僅能夠有效利用民間資本進行項目建設和運作，還能帶動民間資本和國有資本之間進行高效競爭，從而保證公共項目和半公共項目能夠高效運轉，政府和企業借此將實現雙贏。

不管采用哪一種模式開發園區，即使在園區開發初期累計收入<累計支出，但其最終結果必須是累計收入>累計支出，隨著各開發區競爭的白熱化，紛紛采用降低土地價格等辦法吸引投資者，其財務平衡的最常見的方式是通過負債使產業用地以低于成本的價格出讓，引入企業帶來稅收和消費人群；用綜合用地（一般高于成本）的出讓收入和未來的稅收來平衡。純產業園區由于沒有綜合用地出讓收入，只能靠未來的稅收來平衡。所以大型產業園區以政府主導模式開發為主，其他模式為輔。

政府通過注資成立園區開發公司，開發公司的建設資金來源除了股東投入的自有資本金以外，還可以通過經營房地產開發取得經營收入及通過向金融機構融資取得資金建設基礎設施及進行土地一級開發。所以開發公司的自有資金及政府注入的優質資產是開發公司建設資金的有力保障。如果初期政府投入的資本金不足或沒有投入優質資產，則開發公司無法形成資金平衡，中后期將會出現資金枯竭，無法為續。從上述分析來看，政府至少應該投入的資金應為土地出讓金收益及園區稅收反哺開發公司，還可以把周邊的土地投入開發公司做為房地產開發做為開發公司其他收入，以保障開發公司的健康發展及園區的滾動開發。

二、完善我國產業園區投資開發商業模式的幾點建議

其一，主導產業應慎重選擇。產業園區建設,首要的是選擇和確定好所要發展的主導產業，這是產業園區建設的關鍵和核心。但是，近年來全國各地的產業園區建設，在產業選擇上，或多或少都存在一些誤區。突出表現是,刻意發展第三產業或現代服務業，刻意發展高端產業或產業的高端環節，刻意發展新興產業甚或戰略性新興產業等等。

其二，招商引資中要善于破解“囚徒困境”。產業園區建設，特別是欠發達地區的產業園區建設，必然涉及到招商引資。借助于優惠政策（如稅收優惠，用地優惠等）進行招商引資（即政策招商），是各地普遍的做法。但是，政策招商，各自旨在增進自身利益的行為選擇，最終卻損害了彼此的利益。實際上，一個地區的優惠政策，只有在優惠程度高于其他地區，即與其他地區的優惠政策形成落差的時候，才會對這一地區的招商引資起到積極的作用。今天，與改革開放初期相比，情況已大不相同，原來只有個別地區才可以享受的政策，現在各個地區幾乎都可以享受，優惠政策已不再是個別地區的專利，就連“先行先試”也已越來越具有普惠性。在這種情況下，招商引資的競爭，不僅會導致各地政策優惠水平或程度普遍提高，還會導致各地區之間政策優惠程度落差小乃至消失，從而使得優惠政策在各地招商引資中不再發揮作用。真正起作用的，應該是優惠政策之外的因素。

其三，注意防范各種商業模式的風險。以PPP模式為例，PPP模式其實更是一種管理模式，融資只是PPP的目的之一，政府和公共部門除了利用民營部門的資本以外，大多還利用了民營部門的生產與管理技術；其次，融資更多是考慮將自己的風險最小化。在PPP模式中，更多是考慮雙方風險而將整體風險最小化，與風險控制相對應的是，融資者考慮的是自己收益最大化，而PPP管理模式又加入了社會綜合效益最大化的導向，作為PPP管理模式中的合作雙方，是不允許過分追求局部利益的，因為這一模式涉及更多的公眾利益。在PPP管理框架下，政府為了吸引民間資本進入，減少民營部門的經營風險，會確保其經營具有一定的收益水平，但又不應收益過高，如果收益過高，政府方面也會作出相應控制。在這種風險分擔和公眾利益的約束下，對于適合PPP模式的項目也有較高要求，主要是基礎設施建設，包括公共基礎設施建設，以后還有醫院、養老這些都可以考慮引入PPP模式。

當然，產業園區投資開發商業模式的選擇還需考慮環保、進度、資金的可持續性等方面的問題，這些還有待于進一步探討。

[1]梁啟東，李天舒.產業園區建設發展模式的現實特征和創新途徑——以遼寧省為例[J].經濟研究參考，2014，（12）：67-69.

[2]田秋生.產業園區建設應注意的幾個問題[J].深圳大學學報（人文社會科學版），2013，（03）：51-54.

[3]趙利紅.軟件產業園區建設代管模式管理探討[J].財務與會計，2015，（06）：53-55.

李春助，男，海南儋州人，現供職于海南省發展控股有限公司，廈門大學經濟學院2015及研修班學生，主要研究方向：金融理論與實踐。

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1008-4428（2016）02-17-02