淺議企業成本核算
——以商業地產企業為例

內蒙古商貿職業學院 銀麗珍

淺議企業成本核算
——以商業地產企業為例

內蒙古商貿職業學院 銀麗珍

企業性質不同，成本核算方法也各不相同，相比而言，以商業地產企業為例，它們具有資金投入量很大、建設周期較長、成本核算較復雜、計算環節較多、投資風險高等特點。精心核算,合理避免風險,相對減少成本消耗，保質保量，保證較好的經濟效益是商業地產企業急需解決的問題。因此，對商業地產企業來說，只有提高成本核算質量，針對不同問題采取相應的措施，才能有效地利用資源，收到良好的經濟效益和社會效益。

企業成本核算 商業地產企業 存在問題 應對措施

1 企業成本核算的意義

成本核算是成本管理工作的重要組成部分，成本核算工作將企業在生產經營過程中發生的各種耗費按照一定的對象進行歸集和分配，計算出產品的總成本和單位成本。成本核算的正確與否，直接影響企業的成本預測、計劃、分析、考核和改進等控制工作，同時也對企業的成本決策和經營決策的正確與否產生重大影響。因此，成本核算對企業成本計劃的實施、成本水平的控制和目標成本的實現起著至關重要的作用。本文以商業地產企業為例，對成本核算的重要意義進行闡述。

2 商業地產開發成本的組成

開發成本分類如表1所示。

表1 商業地產開發成本分類

3 開發成本項目的設置和費用分配方法

商業地產開發成本，按費用劃分為下列成本核算項目。

3.1 成本項目的設置

工業企業產品成本一般設置直接材料、直接人工、制造費用等成本核算項目。商業地產企業不同于工業企業，成本核算大體可設置以下成本項目(如表2)。

表2 商業地產開發成本項目

3.2 間接費用的分配方法

開發產品分配間接費用時采用土地面積、建筑面積、產品售價等標準。

3.3 利息費用核算方法

為了開發產品而發生的利息費用在產品完工前的費用可計入商業地產產品成本。

3.4 會計期間的劃分原則

普通工業企業會計期間一般為“月”，商業地產企業產品開發周期較長，實際工作中各個月份之間沒有嚴格劃分成本費用的界限，一般情況下以“年”為單位劃分各期成本費用，完結轉工產品成本、結轉銷售成本、結轉利潤等通常也是以“年”為會計核算期間。

3.5 相關稅費的核算

商業地產產品開發過程中稅費種類較多，例如要計入產品成本的購買土地發生的契稅，還有相應的房產稅、印花稅、土地使用稅的管理費用；以及應計入主營業務稅金及附加的土地增值稅等。

4 商業地產產品成本核算涉及的具體工作和有關問題

4.1 成本核算對象的確定

成本核算對象不夠細劃是商業地產企業成本核算存在的首要問題。不過，企業成本核算對象劃分的過細，又會出現若干間接費用分配繁瑣、計算過程復雜等實際問題，增加工作量，現實意義不大。

由此可見，企業應當根據本企業具體情況和內部成本管理控制需求，確定商業地產成本核算對象。

4.2 確定相應成本核算項目

商業地產產品成本由直接費用和管理費用組成。大致應分設人工費、材料費、機械設備使用維護費、其他直接費用和管理費等成本核算項目。

4.3 確定會計科目的使用

商業地產企業的產品成本應該在“開發成本”科目中進行核算。

(1) “開發成本”科目核算開發土地及在建開發產品的實際開發成本，含直接費用和間接費用。在商業地產項目開工之前，所含成本費用全部在成本核算對象“擬開發土地”明細項目中完成核算；待項目開工之后，將已經開工部分費用逐步分期從“擬開發土地”項目核算當中轉入按具體項目、具體會計期間的成本項目進行核算。

預提成本：根據權責發生制原則需要提前計提的，應由本期承擔的已經發生或即將發生、但目前尚未支付的有關成本、費用項目，必須按規定預提。

成本預提的范圍：對完工開發產品應進行成本預提，未完工產品按實際支付金額核算成本。

成本預提的時間：至少每季度末預提一次。

成本預提的金額：以動態成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。

賬務處理：

成本預提時 結算完工產品時：

借：開發成本 借：開發成本

貸：應付賬款——預提成本 貸：開發產品

結算銷售成本時： 取得結算發票時：

借：主營業務成本 借：應付賬款——預提成本

貸：開發產品 貸：應付賬款——工程承包人

(2)設置“開發間接費”科目，對間接費用進行歸集，再通過相關分配標準，分配結轉到“開發成本”賬戶對所開發產品項目進行成本核算。開發間接費用主要包括在開發現場組織管理開發商品發生的各項費用，包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、利息支出和其他費用等內容。

(3)設置“開發產品”科目，核算已開發完成并驗收合格的開發產品的庫存實際成本，相當于工業企業的“庫存商品”科目。

5 對商業地產企業成本核算加強管理，采取相應的管理措施

5.1 加強對成本核算的審核力度

按照商業地產企業成本核算內容進行審核工作。

(1)開發項目成本與預算費用的配比審核，企業通常根據工程項目的施工圖紙、工程預算定額和有關收費標準計算工程造價成本、確定工程項目的報價和預計工程項目未來的成本。但實際情況卻往往存在問題，在執行項目成本控制過程中，只把直接費用作為成本考核對象，而是將與之相關聯的間接費用計入期間費用，即經營費用、管理費用等，這樣一來，既減少了工程項目成本，卻增加了當期損益，致使控制與決策不配比，無法正確核算工程成本，直接影響到當期損益。

(2)每一個工程項目，基本都存在跨年成本問題，對跨年度工程項目應該按年累計發生成本，逐項進行成本結轉，明確收入與成本的相互配比，確保會計信息的可靠性、真實性和完整性，確保企業做出正確的項目投資決策。

(3)材料費是工程項目中的重大支出內容：材料出入庫制度是否完備，庫存材料明細賬設置是否詳細，賬實是否相符，是否有挪作他用等現象；材料消耗量是否正常，出現問題的原因是否查明；庫存材料盤點是否真實準確；原始憑證是否真實可靠，有無人為加大工程成本的情況發生。

(4)人工費的審核：按年度檢查薪資變動是否正常，應付工資計算是否合規和準確。有無舞弊現象，是否與預決算的工程量相匹配，核對應付工資與有關成本費用賬戶，是否有工資作為直接費用計入“開發成本”，沒有通過不同項目的分配結轉，造成項目間成本的失真。

(5)計量方法的審核：臨時建筑設施費在施工期內是否攤銷，預提水電費時的原始憑證是否提供方和受益方雙方互相認可。

5.2 加強項目質量成本管理，有效進行成本控制

企業有關責任部門應按工程項目質量形成過程，作為質量成本控制對象，進行日常控制和定期檢查，點面結合，突出重點，尊重專業，群策群力。相互結合，由單項控制到綜合控制，使質量成本控制制度化、規范化。對關鍵因素，要采取有效措施，進行質量成本控制，充分體現財務工作管理監督職能。

(1)工程項目一般按工序完成，必須對每道工序進行事前技術質量監督；加強班組技術培訓；設置班組質量管理人員；設置施工隊技術監督組織，嚴格進行質量檢查和驗收；建立積極有效的管理制度，獎罰嚴明，充分調動班組的積極性。

(2)嚴格掌握定額標準，既要保證質量，又要避免人工和材料的浪費現象，一定要保證施工過程中的人工和材料消耗不超過定額水平；根據設計要求和質量標準，合理有效地分配人工和材料，保證工程質量，保證物盡其用。

(3)加強質量管理，杜絕劣質材料，必須建立健全材料物資的管理制度，對各種材料和構配件進行采購、驗收時，嚴格履行采購驗收制度，發現劣質材料要拒收，退貨，并向供應單位索賠；減少不必要的損失，保證成本控制管理。

(4)強化管理，提高素質，增加預防成本，強化質量意識。建立質量管理小組，對有關人員進行定期、不定期的質量專業培訓，將質量管理納入日常管理，增加質量獎勵，建立有效機制，讓員工從主觀上重視質量管理，以減少不良產品發生的幾率及其所產生的種種成本。

當前，隨著市場經濟的發展，商業地產企業必須以良好的工程質量樹立企業信譽，在工程項目施工中以盡量少的物化消耗和勞動力消耗來降低企業成本，把影響企業成本的各項耗費控制在計劃范圍之內；必須對質量成本管理的戰略功能有深刻的認識，才能實現企業的持續健康發展，增強企業自身的市場適應能力和競爭能力，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

[1] 龔本前，楊洋．建造合同與企業應納稅費的關系研究[J]．建筑經濟，2010(01)．

F275.2

：A

：2096-0298(2016)03(c)-055-03