住宅區物業管理模式的優化與創新策略研究

劉濤

[摘要]本文簡要分析了住宅區物業管理中存在的問題，并提出了住宅區物業管理模式的優化和創新策略，希望能為我國開展物業管理提供一定的借鑒和幫助，促進我國物業管理水平的提高。

[關鍵詞]住宅區；物業管理；問題；優化；策略

文章編號：2095-4085（2016）09-0150-02

城市化進程的不斷發展與生活水平的不斷提高，促進人們對于了物業管理工作的關注。隨著《物業管理條例》、《物權法》及其配套措施的頒布實施，我國住宅區物業管理模式逐步確立。

1住宅區物業管理中存在的問題

第一，物業費收費不標準。我國物業管理行業起步較晚，制度不完善，沒有明確規范的物業管理收費標準。2004年國家發展和改革委員會所指定的物業管理收費辦法規定，物業服務收費依據不同物業的性質與特點進行市場調節價與政府指導價，具體定價則由各省、直轄市、自治區人民政府價格主管部門以及房地產行政主管部門確定，沒有具體的收費標準。在管理過程中，許多物業管理公司的物業費不公開不透明，許多業主則以服務不到位為由拒不繳納物業費或惡意拖欠物業費。

第二，管理者服務水平達不到要求。據了解，當前許多物業管理公司的員工缺乏物業管理經驗，物業管理知識不足，導致物業服務總體質量較差，且部分物業管理公司在進行人力資源考核時，未能充分考慮員工的服務態度、服務質量等，導致員工的工作積極性不高。此外，部分物業管理公司忽視對員工的培訓工作，培訓工作不及時，導致員工的服務水平較差，難以滿足小區業主的要求。

第三，物業管理人員與業主的素質有待提高。物業管理人員與業主的素質是影響住宅區物業管理水平的重要因素。在物業管理人員方面，我國物業管理行業起步較晚且市場門檻較低，當前許多物業管理公司、業主以及各高校還未能意識到物業管理的重要性，物業管理專業人才較為缺乏；在業主方面，許多舊住宅區的居民以老年人和低收入家庭為主，他們多為原企業職工或其家屬，對物業管理工作認識不到位，消費觀念陳舊落后，消費能力有限，容易引發矛盾。

2住宅區物業管理模式的優化與創新策略

2.1不斷完善物業管理內容，提高服務水平

首先，管理者應當注意改變過去傳統以基本服務和人工服務為主的物業管理模式，認真規劃物業管理內容，從業主的生活環境和生活條件入手，拓展服務項目，將車輛的運行與看護、物業清掃保潔、服裝清洗、幼兒教育、物業租售代理、消防管理、設備維修、蔬菜糧食供應以及老年服務等內容納入物業管理體系中，實現物業服務的多元化；其次，隨著科學技術的迅猛發展，信息技術等高科技被越來越多地應用到生活當中，為人們的生產生活帶來了很大的便利。因此，物業管理部門應當注意加強智能化建設，使業主能夠通過電話、短信、網絡以及智能門禁系統隨時隨地聯系到物業服務人員，為業主提供更多的便利；最后，物業管理部門應當注意依據業主生活與工作的不同，采用適當的管理方法。例如，若小區內老人較多，物業管理者應當多加探視，及時了解老人們的生活需求，若小區內孩子較多，物業管理者則應該幫助業主進行代接、代送服務。

2.2優化物業管理模式，充分體現其特性

住宅區物業管理以促進住宅區居民個人與家庭生活方便舒適、促進住宅區居民民主素質的日益提高為原則，并注重對住宅區居民關系、居民與社區組織關系以及居民與水電等行業部門關系的協調，有利于促進整個住宅區的和諧友好。當前物業管理還存在的許多問題，為了解決這些問題，提高住宅區物流管理水平，相關部門應當注意優化和創新物業管理模式。首先，物業管理者應當注意嚴格遵守《物業管理條例》、《物權法》等相關法律法規，完善物業管理制度法規，為物業管理工作的順利開展奠定基礎；其次，物業管理者應當注重借鑒國內外先進的物業管理經驗，關注業主的需求，關注小區環境建設，關注社區的整體氛圍，建設專業規范的物業服務隊伍，最大可能的滿足業主需求；最后，物業管理者應當注意了解新時期物業管理的特點，不斷加強理論學習，從小區的實際情況出發，樹立新的物業管理理念，鼓勵全員參與，做好協調工作，加強與供電部門、供水部門、供暖部門、供煤部門以及電信部門之間的溝通與交流，充分發揮自身的物業服務功能，推動物業管理的進一步發展。

2.3創新住宅區物業管理公共事務決策機制

住宅區物業管理公共事務決策機制是影響住宅區物業管理的重要因素，傳統的住宅區物業管理公共事務決策機制主要包括業主內部組織決策機制和物業管理公司決策機制。內部組織決策機制主要指業主自愿形成，業主內部組織一個中央機構對公共事務實行決策權或由所有業主共同協調進行公共事務的決策。物業管理公司決策機制則是指物業管理公司依據委托對小區公共事務實行決策權，這兩種決策機制管理都存在一定的弊端。因此，物業管理相關部門應當注意創新住宅區物業管理公共事務決策機制，有效避免當前決策機制中存在的問題，例如，實行業主組織與物業管理公司合作決策機制，將業主與物業管理公司緊密聯系起來，加強業主與物業管理公司的交流與互動，有效解決個別業主不合作、不參與的問題，相互配合，促進我國住宅區物業管理行業的進一步發展。

3結語

總之，當前住宅區物業管理中還存在物業費收費不規范、協調和解決問題較為困難、管理者服務水平達不到要求以及物業管理人員與業主的素質有待提高等一些列問題，因此，物業管理部門應當注意不斷完善物業管理內容，提高服務水平，優化物業管理模式，創新住宅區物業管理公共事務決策機制。

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