公租房準(zhǔn)入和退出管理的問題研究

陳蕙林

摘要：自我國1995年啟動(dòng)了安居工程后，進(jìn)一步加快了我國保障性住房的建設(shè)步伐，并在我國逐步形成了以廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主的形式多元化、層次清晰的保障性住房供應(yīng)體系，有效解決了我國城市中低收入群體的住房問題，大大地提升了他們的住房水平。公租房作為主要的形式逐漸引起了人們的關(guān)注。本文將就公租房準(zhǔn)入和退出管理中存在的問題進(jìn)行分析，并努力探尋解決這些問題的有效對(duì)策，以期為我國公租房制度的完善提供有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞：公租房 準(zhǔn)入和退出管理 問題 對(duì)策

一、引言

大力發(fā)展公租房建設(shè)，為有效解決中低收入者的住房問題，實(shí)現(xiàn)城市中低收入人群的住房保障、完善我國住房保障與供應(yīng)體系、維護(hù)和保障社會(huì)的穩(wěn)定與公平等方面有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。公租房的所屬權(quán)歸屬于公租房管理部門，不論是其融資、建設(shè)，還是管理等方面都需要由政府、國有企業(yè)等共同承擔(dān)和主導(dǎo)。因此，公租房具有明顯的公益性、政府干預(yù)性、公共性、保障對(duì)象特定性等基本特征。但是，由于我國幅員遼闊，不同地區(qū)的生活水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r各不相同。再加之國家的財(cái)力、人力等保障較為有限，公租房資源十分緊缺，因此，這就要求必須對(duì)公租房分配和租賃給那些真正需要解決住房困難、真正符合條件的人民群體，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)實(shí)惠效率的公平公正。縱觀目前我國公租房準(zhǔn)入和退出的管理現(xiàn)狀來看，還存在一些問題，如：公租房在建設(shè)過程中出現(xiàn)的資金管理與質(zhì)量管理問題，出租過程中對(duì)求租對(duì)象、條件、收入狀況等方面的審核管理問題，租金的管理情況等。因此，必須構(gòu)建完善的準(zhǔn)入和退出機(jī)制、嚴(yán)格遵守準(zhǔn)入與退出管理規(guī)定才能切實(shí)保障公租房的循環(huán)使用，才能將公租房的總福利發(fā)揮到最大化。

二、公租房準(zhǔn)入和退出管理中存在等問題分析

（一）缺乏對(duì)公租房申請(qǐng)對(duì)象家庭收入狀況標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性衡量

目前，我國大部分城市都是以本市的人均收入作為衡量公租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。社會(huì)是由每一個(gè)家庭構(gòu)成的，因此，申請(qǐng)公租房也應(yīng)該是以家庭作為基本單位。雖然已經(jīng)將人均收入作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際操作變得比較簡單，但是并不能真正做到對(duì)收入地科學(xué)衡量。例如：對(duì)于單身無房的家庭而言，年收入在24000元以下如果承租了一間50平米左右的公租房，那么每月只能夠享受100元左右的補(bǔ)貼，而事實(shí)上這些無房單身家庭的群體生活并不寬裕，很多家庭生活必需品無法實(shí)現(xiàn)共享，可見，如果只是以人均年收入作為衡量的指標(biāo)是缺乏科學(xué)性的。

（二）基層管理部門的不健全機(jī)制導(dǎo)致公租房準(zhǔn)入的失效

目前，很多城市中的公租房準(zhǔn)入的主要操作程序是：申請(qǐng)人將申請(qǐng)資料遞交到當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)，居委會(huì)再將申請(qǐng)人的資料進(jìn)行登記、整理、匯總，然后登陸社會(huì)保障網(wǎng)絡(luò)，對(duì)申請(qǐng)人的收入、所繳納的社保金等相關(guān)的信息進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，然后再將核對(duì)后的資料交由街道部門，街道部門在進(jìn)行審核后再將資料遞交到房管部門，再由房管部門對(duì)申請(qǐng)人的住房信息進(jìn)行核實(shí)，由民政部門核實(shí)申請(qǐng)人的收入。眾所周知，不論是社區(qū)的居委會(huì)，還是街道辦事處，都屬于政府部門的基層單位，這在一定程度上保證了公租房準(zhǔn)入的有效性。但是，在實(shí)際工作中，一些城市中的老舊小區(qū)中，家庭人口眾多、低收入人群集中，再加之社區(qū)事務(wù)比較繁忙，很多基層單位的審核內(nèi)容也就缺乏真實(shí)性。例如：一些申請(qǐng)人的隱形收入、資產(chǎn)經(jīng)常不被基層單位所知，一些渾水摸魚的申請(qǐng)者大有人在，從而影響了對(duì)公租房的準(zhǔn)入審核。

（三）退租退購的緩沖機(jī)制比較缺乏

目前，我國很多城市的公租房管理辦法都統(tǒng)一規(guī)定：租用者的收入和居住面積一旦超過標(biāo)準(zhǔn)后就必須在6個(gè)月內(nèi)騰退公租房，否則政府部門將強(qiáng)制退房。例如：公租房家庭還將繳納市場(chǎng)租金價(jià)格的1.5倍的租金。這樣的規(guī)定我們無可厚非，但是，對(duì)于這些在收入和財(cái)產(chǎn)等方面已經(jīng)超過標(biāo)準(zhǔn)的要求，如果只是在他們的家庭條件稍有好轉(zhuǎn)就被迫退出公租房，在短短的6個(gè)月內(nèi)要求這些群體面對(duì)高于目前房租和市場(chǎng)租金的現(xiàn)狀，很快就會(huì)將他們打回原形，嚴(yán)重的還會(huì)造成很多退不起房的群體長期不退房問題的出現(xiàn)。

（四）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)公租房的退出

造成公租房退出難的一個(gè)主要原因就在于已經(jīng)超過申請(qǐng)資格的群體不愿意主動(dòng)退出，而相關(guān)的管理部門又不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)這一問題，或者及時(shí)發(fā)現(xiàn)了該問題但是對(duì)于拒不退出的群體沒有更為有效的方法。目前，我國對(duì)公租房的退出審核還是主要依賴于政府部門的行政手段，并未同公租房小區(qū)的開發(fā)商、社區(qū)、物業(yè)之間形成動(dòng)態(tài)化的監(jiān)督機(jī)制，也并未出臺(tái)相關(guān)的政策，這種由政府部門唱獨(dú)角戲的現(xiàn)象很容易造成一些公租房群體在條件好轉(zhuǎn)后將公租房轉(zhuǎn)為他用很長一段時(shí)間后還未被發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象。

（五）申請(qǐng)對(duì)象的騙購、騙租等違規(guī)成本較低

目前，我國一些城市中的公租房普遍存在騙租、騙購的行為。之所以造成這種現(xiàn)象主要還是某些人無法抵抗利益的誘惑造成的，很多搭便車的現(xiàn)象也比較明顯。例如：由于在公租房準(zhǔn)入管理中存在的漏洞，很多有欺騙意愿的申請(qǐng)者只需要冒著很小的風(fēng)險(xiǎn)就能夠獲得更大收益的機(jī)會(huì)，很多人還認(rèn)為這種社會(huì)福利不占白不占。

三、解決公租房準(zhǔn)入與退出管理問題的有效對(duì)策

（一）對(duì)公租房群體的收入狀況、居住狀況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)化跟蹤

雖然目前很多大中型城市已經(jīng)破解了對(duì)公租房申請(qǐng)群體家庭情況、經(jīng)濟(jì)收入情況、房屋等核實(shí)中存在的難題，并實(shí)現(xiàn)了不同部門之間的信息共享。但是，在實(shí)際中很多申請(qǐng)者的隱形收入還是很難查證的。例如：有的人做的小生意、小買賣的收入很難查實(shí)，各部門根本無法實(shí)現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)者的動(dòng)態(tài)化監(jiān)督。因此，建議各城市應(yīng)設(shè)立一個(gè)專門的公租房監(jiān)督部門。這一部門中的各工作人員不僅平時(shí)能夠進(jìn)行巡視，還可以聯(lián)合居委會(huì)、物業(yè)等工作人員定期進(jìn)行巡查，特別是對(duì)于騙租騙購行為的人群及時(shí)做出騰退的處罰。

（二）完善相關(guān)的法律法規(guī)與制度

法律法規(guī)和制度是保證公租房管理的堅(jiān)強(qiáng)后盾。如果法律法規(guī)和制度缺乏規(guī)范性，那么在執(zhí)行的過程中必定會(huì)出現(xiàn)拿捏不準(zhǔn)、模棱兩可的問題。因此，必須在現(xiàn)有的實(shí)際情況下加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律的規(guī)范性和完善建設(shè)，真正發(fā)揮法律的震撼力、威懾力、強(qiáng)力作用，將那些騙租騙購等違法行為成本抬高，并追究其法律責(zé)任。

（三）完善公租房退出程序及退出后的緩沖機(jī)制

針對(duì)前面所提到的公租房退出后緩沖機(jī)制不健全的問題，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)則與制度的人性化。例如：上海在這方面率先邁出了一步，將公租房的緩沖時(shí)間拉長到12個(gè)月，并每月象征性地提高租金，這樣人性化的管理方式，是一種層層漸進(jìn)的、比較溫和的軟著陸，一方面給這些公租房群體更多的時(shí)間到市場(chǎng)上尋找更合適的房源，另一方面還能夠有效減少由于退不起房、住房面積超標(biāo)等造成的長期不退房的現(xiàn)象發(fā)生。

總之，公租房作為我國保障性住房中的完善與補(bǔ)充，政府投入了大量的財(cái)力、物力和人力資源，如果公租房準(zhǔn)入和退出機(jī)制缺乏保證，必將帶來社會(huì)不公平現(xiàn)象的發(fā)生。因此，構(gòu)建科學(xué)的、合理的公租房準(zhǔn)入和退出機(jī)制，將有利于社會(huì)資源的合理利用、有利于保障住房困難群體的合法權(quán)益、有利于解決人民群眾的后顧之憂、有利于加強(qiáng)政府的服務(wù)能力、有利于維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹伊清.保障性住房的后續(xù)管理問題及其解決途徑[J].城市問題，2013（06） ： 62——66

[2]賈春梅.保障房“轉(zhuǎn)換”式退出機(jī)制研究——騰退方式的有益補(bǔ)充[J].會(huì)計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究，2013（01）：72——77

[3]潘雨紅，曾藝文等.公共租賃房騰退意愿研究及政策建議——以重慶為例[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2015（01）：103-107.