試析房地產企業降價去庫存的財務可行性

朱偉峰

摘要：房地產去庫存是國家相當關注的事情，更是提到了2016年的重點工作中。為了實現去庫存，部分房地產企業采用了降價的方式。在文中就房地產企業降價去庫存的財務可行性進行分析，以期可以為房地產去庫存提供重要依據。

關鍵詞：房地產企業 去庫存 財務可行性 降價

對于目前的房地產市場而言，由于一二線城市的地產過熱，而三四線城市的去庫存形勢卻不容樂觀，國家地產調控措施區域分化明顯，一二線城市調控將更加嚴格。三四線城市有價無市，門可羅雀成為常態，苦于市場形勢的嚴峻，一方面企業即使全力推銷也是應者寥寥，一些企業在苦苦掙扎卻不愿降價；另一方面，消費者面對居高不下的房價，望房興嘆。那么以房地產企業的角度，究竟如何才能迅速的去化庫存？降價讓利與消費者的財務可行性如何？以下時作簡要分析。

一、迅速去化的路徑

（1）降價促銷，讓利于民。高庫存已經嚴重拖累經濟發展，比較突出的是三四線城市，更加嚴重的是一些縣級市，這些小城市是國家經濟的基礎組成部分，房產高庫存鎖住的是經濟的活力。房子是特殊商品，房地產市場要想健康發展，不應暴利，房地產的出路，最好的辦法是降價促銷，讓利于民，一方面拉動消費，一方面減少庫存，市場搞活，只有降價促銷，讓利于民房地產市場一潭死水才能活躍起來。

（2）房地產加金融，通過基金、保險，降低購房者付款總額促進房產銷售。當前已有房地產公司聯合基金公司進行項目操作，開發商從收入中拿出一部分或購房者也拿一部分，交給第三方基金、保險公司進行經營運作，以這部分資金經營所得，在一定年限內返給購房者購房款的全部或一部分。房地產加金融，并不是特別新的東西，但是由于返還房款年限久遠，風險顯而易見，如何取信與購房者，得到購房者的認可，是一個很難解決的問題。

（3）因地制宜，將庫存房產改造成居家式酒店、旅館，進行經營。說白了就是將庫存產品轉化成了固定資產，這種方式對產品所在區域、環境、自身經營能力等，提出非常高的要求，并不適合所有房地產項目。

以上三種途徑，最有效的還是降價促銷，讓利于民，其他兩種方式都存在難以克服的弊端。我國經濟面臨結構轉型、產業升級的現實壓力，特別是經濟增長方式的成功轉型，關鍵還是房地產能否成功去庫存。因為房地產健康發展是牽涉幾十個行業的產業鏈條能否順暢運行的關鍵節點。因此，降價去庫存，讓利與民，意義重大，功在當下，利在千秋。

二、降價去化的財務可行性分析

（一）假定條件

（1）某開發商，處于縣級城市，庫存房產80000㎡，庫存成本2.4億元，單位成本3000元/㎡；

（2）目前市場價格4000元/㎡，市場銷售基本停滯；

（3）公司每年發生期間費用800.00萬元；其中，折舊費100.00萬元；借款4000萬元，借款利息200萬元；

（4）假設按照目前售價的50%，確定促銷售價，既2000元/㎡，預計兩年去化完畢；假設現金凈流入，均勻歸還借款。

市場銷售按照2000元/㎡計算，兩年去化完畢。20x7年預計上表收入7619.05萬元，賬面虧損5840.00萬元；20x8年預計上表收入7619.05萬元，賬面虧損5740.00萬元，合計虧損11580.00萬元。測算如下：

20x7年營業總收入：7，619.05萬元。

20X8年營業總收入：7，619.05萬元。

20x7年營業總成本：12，000.00萬元。

20x8年營業總成本：12，000.00萬元。

20x7年營業總利潤：-5，840.00萬元。

20x8年營業總利潤：-5，740.00萬元。

考慮資金時間價值，兩年凈現金流入累計8620.00萬元，假定按照6%的利率5年復利，則可實現資金收益3096.62萬元，既收回的凈現金，只要投資回報率達到6%，五年的本利和即可覆蓋降價銷售所造成的虧損11580.00萬元。目前的房地產行業的平均利潤率在10%以上，金融機構的一些理財產品，年化收益率也在5%左右，因此從資金時間價值角度看，降價促銷有其可行性。

（二）以目前銷售情況測算以后年度盈虧情況

按當前市場形勢，假設當前庫存需銷售20年（按前三年平均銷售面積計算，目前面積約需要30年去化），則項目20年累計虧損將達到10949.60萬元，而20年的風險顯然要大于2年的風險。

三、結束語

“現金為王”是企業經營的鐵律，現金一個企業的血液，如果現金運轉快，說明企業可支配的短期資金增加，盈利能力會增強，企業運轉強勢；如果現金流短缺，或者運轉速度慢，則說明企業決策出了問題。因此，通過以上測算分析可以看出，在一定范圍內降價促銷有利可圖，肯定的說，房地產企業降價促銷讓利于民，是今后一個階段去庫存，實現現金流轉加速，增強企業活力的有效手段。

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