我國(guó)住房建設(shè)的庫(kù)存化問(wèn)題及供給側(cè)改革

郁鴻元

摘要：對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何去庫(kù)存化，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出了五種辦法：一是讓農(nóng)民市民化（或讓農(nóng)民進(jìn)城來(lái)消化當(dāng)前過(guò)多的商品住宅）；二是鼓勵(lì)投資者購(gòu)買住房來(lái)出租，這樣既可消化城市住房的庫(kù)存，又可解決當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的問(wèn)題；三是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價(jià)格；四是提高房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集中度，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)；五是取消過(guò)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性限制政策等。為此，完成中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“去庫(kù)存”任務(wù)，應(yīng)按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，建立由房地產(chǎn)企業(yè)、政府、購(gòu)房者共同承擔(dān)“庫(kù)存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制，加快深化戶籍和住房制度改革，強(qiáng)化消費(fèi)和供給端引導(dǎo)，擴(kuò)大有效需求，分流轉(zhuǎn)化部分供給，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

2015年11月10日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，是貫徹落實(shí)黨的十八屆五中全會(huì)精神的一個(gè)重要舉措。習(xí)近平總書記指出，在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，要針對(duì)突出問(wèn)題、抓住關(guān)鍵點(diǎn)；要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。同年12月下旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2016年經(jīng)濟(jì)五大任務(wù)：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。會(huì)議指出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

（一）截至2015年底的我國(guó)商品住房總庫(kù)存

根據(jù)中國(guó)社科院的財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心日前聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016年）》顯示，截至2015年底，我國(guó)商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年1～9月底，我國(guó)開工城鎮(zhèn)保障性安居工程685萬(wàn)套，根據(jù)“十二五”保障性住房規(guī)劃要求，我國(guó)要開工建設(shè)3 600萬(wàn)套各類保障房和棚戶區(qū)改造住房。據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)顯示，2011～2014年，我國(guó)已開工3 230萬(wàn)套，加上2015年前9月的開工量，我國(guó)保障性安居工程總開工量已達(dá)到3 915萬(wàn)套，超額完成“十二五”規(guī)劃要求。在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢及我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)傳統(tǒng)動(dòng)力減弱的背景下，保障房建設(shè)與棚戶區(qū)改造形成的投資將成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要新動(dòng)力之一。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已從2013年下半年起就開始了，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，城市居民在2010年就已經(jīng)達(dá)到戶均一套住房的水平，現(xiàn)在的住房供求矛盾主要表現(xiàn)在少數(shù)一線城市。筆者認(rèn)為，人口的周期決定了房地產(chǎn)業(yè)的周期，一般來(lái)說(shuō)，20歲至50歲的人是買房子主力。但從2012年開始，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，國(guó)內(nèi)15歲至59歲的居民人口開始出現(xiàn)了下降，到2014年，我國(guó)購(gòu)買住房的人口出現(xiàn)凈減少，隨著這種人口結(jié)構(gòu)的變化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)。再加上大量的中小城市人口向大中城市轉(zhuǎn)移，而城市化進(jìn)程又十分緩慢，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整更明顯。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的兩大問(wèn)題

受房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是商品房供需關(guān)系錯(cuò)配問(wèn)題。從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看，主要集中在幾個(gè)城市群，即以上海市為中心的長(zhǎng)三角城市群和以深圳市為中心的珠三角城市群的主要城市的商品房需求十分旺盛，但這些城市，尤其是中心城市的土地供應(yīng)卻越來(lái)越捉襟見肘，導(dǎo)致這些城市的商品房去化周期小于合理水平，地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，出現(xiàn)了“商品房需求集中在一線城市與土地供給集中在三四線城市”的現(xiàn)象，產(chǎn)生了供需錯(cuò)位的矛盾。

二是房企與銀行結(jié)盟推高房地價(jià)格問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)下，商業(yè)銀行提高了信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的力度，減少了對(duì)民營(yíng)企業(yè)的信貸投放力度，同時(shí)為了自身商業(yè)利益的考慮，商業(yè)銀行增加了對(duì)國(guó)有控股企業(yè)的信貸規(guī)模。而國(guó)有控股企業(yè)卻為了自身規(guī)模擴(kuò)張的需要，有意愿利用銀行的信貸資金進(jìn)行投資，于是，商業(yè)銀行與國(guó)有控股企業(yè)形成利益同盟，推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，國(guó)內(nèi)已出現(xiàn)了200多個(gè)地王案例，其中有近一半是國(guó)有控股企業(yè)所為。

（三）我國(guó)保障性住房建設(shè)的三大問(wèn)題

據(jù)原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在2011年10月向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)情況時(shí)的發(fā)言，自我國(guó)保障性住房建設(shè)開工以來(lái)，就出現(xiàn)了“選址離城區(qū)較遠(yuǎn)、部分質(zhì)量不過(guò)關(guān)、退出機(jī)制不完善”等三大問(wèn)題。

問(wèn)題之一——選址離城區(qū)較遠(yuǎn)。少數(shù)地方保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房?jī)?nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。

問(wèn)題之二——部分質(zhì)量不過(guò)關(guān)。有的地方一些保障性住房設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個(gè)別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。

問(wèn)題之三——退出機(jī)制不完善。家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購(gòu)的情況。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群眾意見很大。

而時(shí)隔近5年后，根據(jù)國(guó)家審計(jì)署的公告顯示，多地審計(jì)結(jié)果暴露出了保障性住房建設(shè)中的新問(wèn)題：十幾萬(wàn)套建成的保障性住房“空置”，數(shù)以百億元建設(shè)資金被閑置，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的人員騙取保障房資格。保障房閑置的主要原因主要是：供需不匹配，實(shí)際需求并沒那么多；配套設(shè)施不好，居民不愿住或不能住；與現(xiàn)行安居房政策不符，無(wú)法配置。

二、保障性住房建設(shè)中出現(xiàn)的邊緣化問(wèn)題

我們還需要對(duì)保障性住房的建設(shè)思路以及保障性住房建設(shè)中出現(xiàn)的邊緣化問(wèn)題深思考量。所謂的邊緣化就是指向事物發(fā)展主流的反方向移動(dòng)、變化的趨勢(shì)，其結(jié)果將加劇差距和矛盾激化。保障性住房的邊緣化是指特定類型的人群和住房在居住空間和社會(huì)空間里主動(dòng)或被動(dòng)地遠(yuǎn)離主流和中心的過(guò)程，我們把這樣的居住空間和社會(huì)空間稱之為雙重邊緣化。

（一）居住空間的邊緣化

1.保障性住房建設(shè)基地普遍選址偏遠(yuǎn)

各地政府大規(guī)模開工建設(shè)的保障性住房都在市郊劃定基地，從國(guó)內(nèi)幾個(gè)大城市的實(shí)際情況來(lái)看，保障性住房普遍存在建設(shè)規(guī)模大、遠(yuǎn)離市中心、社區(qū)基礎(chǔ)差等問(wèn)題。有些城市甚至明確提出將保障性住房基地置于廢棄的工業(yè)用地和農(nóng)田，以及洼地上、鐵路旁等條件較差的區(qū)位。如上海市在總體規(guī)劃中明確提出保障性住房宜在內(nèi)、外環(huán)線之間選址建設(shè)。2009年，第一批開工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房全部位于外環(huán)線以外的遠(yuǎn)郊區(qū)，第二批選址的大型居住社區(qū)則被推向更遠(yuǎn)的新城和新市鎮(zhèn)周邊地區(qū)。又如北京市較早建成的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目主要分布于豐臺(tái)、昌平、石景山、大興、房山、順義等區(qū)，新建的經(jīng)濟(jì)適用房則主要分布在馬坡、宋莊、石門營(yíng)等地，均位于郊區(qū)或郊縣。再如江蘇省南京市的經(jīng)濟(jì)適用房全部位于主城區(qū)四周的遠(yuǎn)郊區(qū)，最遠(yuǎn)的龍?zhí)渡鐓^(qū)與新街口直線距離達(dá)30公里以上。

2.區(qū)位偏遠(yuǎn)引發(fā)的實(shí)際問(wèn)題

由于地處偏遠(yuǎn)和空間距離較長(zhǎng)，存在著線路單一、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低、交通費(fèi)用和時(shí)間支出成本高、出行不便、就業(yè)機(jī)會(huì)減少等問(wèn)題。此外，配套設(shè)施不完善也是選址偏遠(yuǎn)的大型保障性住房社區(qū)普遍存在的問(wèn)題。

3.空間失配與福利損失

國(guó)外學(xué)者們對(duì)“空間失配假設(shè)”的研究證明：（1）工作機(jī)會(huì)與低收入階層居住空間的分離，會(huì)造成通勤成本的提高和就業(yè)困難；（2）采用集中、規(guī)?；ㄔ斓墓沧》繒?huì)導(dǎo)致低收入群體的聚居，職住分離的矛盾進(jìn)一步加??；（3）低收入階層在偏僻區(qū)位的聚居及其對(duì)公共交通的依賴，對(duì)自身的發(fā)展具有阻滯作用。國(guó)內(nèi)學(xué)者們的研究同樣表明了，保障性住房（包括中低價(jià)位商品房）向郊區(qū)遷移，可能造成居民工作地與居住地分離，即便居住條件得以改善，卻犧牲了生活、就業(yè)、就學(xué)、出行等的便利度。在遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)供需平衡的情況下，一些城市開始出現(xiàn)了保障性住房空置的現(xiàn)象。審計(jì)報(bào)告的調(diào)查也顯示了，保障性對(duì)象入住意愿較低的保障房小區(qū)基本都處于距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的“基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共服務(wù)設(shè)施配套滯后”的地方。兼顧保障性住房的社會(huì)性及居民的總體福利，減少保障性住房搬遷后出行、就業(yè)、生活等方面出現(xiàn)的困難，實(shí)質(zhì)上就是如何避免空間失配及由此造成的居民福利損失。

（二）社會(huì)空間的邊緣化

1.加劇居住分異格局

采用集合住宅形式在郊區(qū)大批量建設(shè)保障性住房，實(shí)質(zhì)上是城市社會(huì)空間在城市物質(zhì)空間中的投射，并且必將通過(guò)這一過(guò)程將原本隱晦而模糊的心理認(rèn)知轉(zhuǎn)變?yōu)榍逦母泄僬J(rèn)知。保障性住房的居住主體大多為城市弱勢(shì)群體，包括低收入者、下崗失業(yè)人員、病困家庭以及部分暫時(shí)性支出能力不足的人群。這群體在住房支出上存在臨時(shí)或長(zhǎng)期困難，無(wú)法依靠自身力量在市場(chǎng)上解決住房需求。與中心城區(qū)“中產(chǎn)階層化”的流動(dòng)方向相反，大規(guī)模聚居的低收入家庭和城市弱勢(shì)群體退居城市邊緣，居住分異的格局開始形成。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)力較強(qiáng)的群體占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源和良好區(qū)位，弱勢(shì)群體則主動(dòng)或被動(dòng)地被邊緣化。城市低收入群體的人力資本積累速度、收入增長(zhǎng)速度以及公共品消費(fèi)水平都會(huì)更低，從而進(jìn)一步加大收入差距并降低社會(huì)的流動(dòng)性，給弱勢(shì)群體帶來(lái)顯著的福利損失，而且在代際之間存在持續(xù)影響，弱勢(shì)群體從標(biāo)簽化走向整體的邊緣化。

2.阻滯階層間的社會(huì)流動(dòng)

空間分配的不公將導(dǎo)致社會(huì)資源和發(fā)展機(jī)會(huì)的分配不公，使弱勢(shì)群體遠(yuǎn)離就業(yè)機(jī)會(huì)和社會(huì)公共服務(wù)程度較高的中心城區(qū)，從而使得與其他社會(huì)群體交流與融合的機(jī)會(huì)銳減，以致阻礙社會(huì)階層間的溝通與融合，造成階層間的流動(dòng)困難。

3.激化社會(huì)矛盾

向郊區(qū)遷移的過(guò)程中，被保障群體原有的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)被打破，新的難以形成。原本可以通過(guò)系統(tǒng)自行組織消化的沖突和矛盾，從隱性的、局部的事件，將會(huì)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)轱@性的、群體性的分歧和對(duì)抗。

（三）及時(shí)調(diào)整改善的發(fā)展思路

通過(guò)對(duì)居住空間和社會(huì)空間的雙重邊緣化分析，各級(jí)政府在保障性住房的建設(shè)中要及時(shí)調(diào)整和改善保障性住房發(fā)展思路。筆者認(rèn)為，一要及時(shí)立法，建立基本共識(shí)。遏制居住空間與社會(huì)空間的雙重邊緣化，對(duì)于幫助弱勢(shì)群體家庭及其子女獲得公平的教育、就業(yè)和享有社會(huì)服務(wù)的機(jī)會(huì)具有重要的戰(zhàn)略意義。只有形成了政策目標(biāo)層面的共識(shí)，才能進(jìn)一步采取適宜的行動(dòng)。二要科學(xué)制定規(guī)劃，保障居民總體福利。雙重邊緣化不僅僅是城市空間規(guī)劃范疇內(nèi)的區(qū)位問(wèn)題，更是建設(shè)和諧社會(huì)進(jìn)程中的重大社會(huì)問(wèn)題。保障性住房的規(guī)劃格外需要強(qiáng)調(diào)人文關(guān)懷和社會(huì)公平，避免以經(jīng)濟(jì)效益作為決策的單一原則，避免以單純的數(shù)量增長(zhǎng)掩蓋居住分異的短視行為。三要強(qiáng)化社區(qū)規(guī)劃，促進(jìn)居民融合。社區(qū)規(guī)劃具有“自下而上”和“居民參與”的特點(diǎn)，在舊城更新與新區(qū)培育過(guò)程中可以發(fā)揮保護(hù)居住弱勢(shì)群體、促進(jìn)居住融合的積極作用。踐行“以人為本、服務(wù)居民，資源共享、共駐共建”的社區(qū)建設(shè)原則。

面對(duì)近年來(lái)各地保障性住房建設(shè)中已初露端倪的雙重邊緣化現(xiàn)象，若不及時(shí)采取科學(xué)、審慎的策略加以遏止，將為我國(guó)城市功能、乃至社會(huì)發(fā)展埋下隱憂。

三、房地產(chǎn)的去庫(kù)存化問(wèn)題

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何去庫(kù)存化，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出了五種辦法：一是讓農(nóng)民市民化（或讓農(nóng)民進(jìn)城來(lái)消化當(dāng)前過(guò)多的商品住宅）；二是鼓勵(lì)投資者購(gòu)買住房來(lái)出租，這樣既可消化城市住房的庫(kù)存，又可解決當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的問(wèn)題；三是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價(jià)格；四是提高房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集中度，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)；五是取消過(guò)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性限制政策等。

（一）先決要解決相對(duì)應(yīng)的三個(gè)問(wèn)題

上述房地產(chǎn)新政，最有新意的可能是三個(gè)方面。筆者認(rèn)為，要達(dá)到房地產(chǎn)去庫(kù)存化的目標(biāo)，必須隨之而解決相對(duì)應(yīng)的問(wèn)題。

1.農(nóng)民的市民化

農(nóng)民的市民化和加快農(nóng)民的城市化進(jìn)程是增加當(dāng)前住房需求最好的途徑與方式。但是，就目前的情況來(lái)看，農(nóng)民進(jìn)不了城，不能市民化，并非僅是因?yàn)樾枰鋺粽?、就業(yè)政策、教育政策等配套政策積極跟進(jìn)的問(wèn)題，更為重要的是農(nóng)民進(jìn)城、農(nóng)民市民化，農(nóng)民有沒有進(jìn)入城市購(gòu)買住房的能力問(wèn)題。如果農(nóng)民沒有在就業(yè)的城市購(gòu)買住房的支付能力，連最基本的生存條件都無(wú)法滿足，那么農(nóng)民市民化就難以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，政府也可以把目前庫(kù)存高的三四線城市的住房購(gòu)買下來(lái)，全部以低價(jià)或以福利分房的方式配置給農(nóng)民，讓農(nóng)民市民化。但是這里需要解決兩個(gè)問(wèn)題：一是農(nóng)民進(jìn)入城市的市民化過(guò)程，是讓農(nóng)民自由遷移，還是政府給予計(jì)劃安排？如果政府給予計(jì)劃安排，把農(nóng)民安排到那些經(jīng)濟(jì)條件差、沒有就業(yè)機(jī)會(huì)的城市來(lái)消化住房庫(kù)存，農(nóng)民是否會(huì)愿意？如果讓農(nóng)民自由遷移，政府就不會(huì)給予住房配置。二是即使政府可以有計(jì)劃地讓進(jìn)城的農(nóng)民配置住房，則購(gòu)房資金何來(lái)？即使政府幫助農(nóng)民出首付，則農(nóng)民還按揭貸款的能力也不確定，這需要農(nóng)民的穩(wěn)定就業(yè)來(lái)保證。在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)（或銀行）是否有意愿貸款給農(nóng)民？

所以，要讓農(nóng)民進(jìn)城、在就業(yè)所在地市民化，并成為住房市場(chǎng)最大的需求者，關(guān)鍵的問(wèn)題就在于政府能否讓農(nóng)民所在就業(yè)機(jī)會(huì)多城市的房?jī)r(jià)回歸到理性的水平，只有這樣農(nóng)民才可能真正的市民化，并讓他們真正進(jìn)入就業(yè)所在的城市。這樣農(nóng)民才有動(dòng)力在這些城市購(gòu)買住房或是租房，不僅這些城市的住房庫(kù)存化問(wèn)題可以化解，也能夠讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走向持續(xù)發(fā)展之路。

2.鼓勵(lì)住房投資者購(gòu)買住房出租

政府已經(jīng)開始把住房租賃市場(chǎng)的問(wèn)題提上議事日程。讓更多的投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)購(gòu)買住房再用于住房租賃，這種設(shè)想當(dāng)然是好的，它是消化當(dāng)前不少城市過(guò)高的住房庫(kù)存的有效途徑。但是，要讓我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展起來(lái)，需要解決投資和投機(jī)的區(qū)別問(wèn)題。通過(guò)什么樣的房地產(chǎn)政策來(lái)界定這些投資者購(gòu)買的住房是投資并用于租賃而不用于房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。如果沒有有效的房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行限制，只是用優(yōu)惠政策讓購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房，那么購(gòu)買者既可以把所購(gòu)買的住房用于投資也可用于投機(jī)。如果住房用于投機(jī)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將繼續(xù)推高。在這種情況下，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)繼續(xù)吹大，而且過(guò)高的房?jī)r(jià)也將成為農(nóng)民市民化、農(nóng)民進(jìn)城的最大障礙。

3.要求房地產(chǎn)企業(yè)降低房?jī)r(jià)

要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價(jià)格。這項(xiàng)政策是一般性的原則，這是“由市場(chǎng)決定？還是由政府來(lái)決定？”，在此沒有明確。如果是由市場(chǎng)來(lái)決定，政府如何要求房地產(chǎn)企業(yè)讓其交易的住房?jī)r(jià)格下降？同時(shí)政府既對(duì)住房市場(chǎng)供求關(guān)系不知，又難以確定住房?jī)r(jià)格。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格是由政府來(lái)決定，則政府如何定價(jià)？倘若定價(jià)過(guò)低，房地產(chǎn)企業(yè)虧損由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？倘若政府包底，一來(lái)增加了地方財(cái)政的負(fù)擔(dān)，二來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和有關(guān)部門合謀向政府獲取更多的補(bǔ)償？

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的讓利在三四線城市已經(jīng)意義不大，因?yàn)樵谶@些城市，房?jī)r(jià)本身就不高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也很少。讓房地產(chǎn)企業(yè)讓利的地方主要是那些高房?jī)r(jià)的地方，但是在這些高房?jī)r(jià)的城市，就不存在去庫(kù)存化的問(wèn)題，只有促使地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、住房投資者讓利，才能真正去庫(kù)存化，目的是讓新政向三四線城市延伸，從而形成全國(guó)性的住房?jī)r(jià)格下降。

（二）去庫(kù)存的關(guān)鍵是把握好三個(gè)“精準(zhǔn)”

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，要完善支持政策、適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要做到“因城施策”、真正把去庫(kù)存納入到加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的大框架之下，關(guān)鍵是要把握好以下三個(gè)“精準(zhǔn)”。

1.去庫(kù)存區(qū)域要精準(zhǔn)

在我國(guó)商品房庫(kù)存中，超過(guò)70%集中在三四線城市，去庫(kù)存壓力區(qū)域分化明顯。一線城市和部分熱點(diǎn)城市因集聚著大量?jī)?yōu)質(zhì)和稀缺資源，虹吸效應(yīng)依然強(qiáng)大、規(guī)模化擴(kuò)張內(nèi)在沖動(dòng)依然存在，住房仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，基本不存在去庫(kù)存問(wèn)題。對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，尤其中小城市和特色小城鎮(zhèn)，是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的主攻方向，也是落實(shí)“十三五”時(shí)期“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化的主要陣地。三四線城市要充分利用去庫(kù)存契機(jī)，通過(guò)降價(jià)讓利、補(bǔ)貼等必要鼓勵(lì)措施加快去庫(kù)存進(jìn)程，抓住一線和熱點(diǎn)城市人口、資源與產(chǎn)業(yè)外溢的有利時(shí)機(jī)，充分用好用足國(guó)家“人地錢”掛鉤政策發(fā)展壯大。這不僅符合本地長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，也符合國(guó)家新型城鎮(zhèn)化根本目標(biāo)。

2.去庫(kù)存目標(biāo)人群要精準(zhǔn)

當(dāng)前，我國(guó)正處于戶籍人口城鎮(zhèn)化率30%～70%的快速發(fā)展區(qū)間，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口潛在住房需求巨大。住房消費(fèi)政策的一系列調(diào)整旨在鼓勵(lì)自住型住房需求，但仍限制投資投機(jī)。房地產(chǎn)回歸居住屬性、釋放被過(guò)度擠占的資源，給創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供更多空間，是新常態(tài)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)之需；同時(shí)，投資投機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲吸走了大量居民財(cái)富，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生了巨大的擠出效應(yīng)。因此，去庫(kù)存要緊緊定位于滿足剛需和改善性需求?！笆濉逼陂g“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化目標(biāo)人群，再加上有自住型需求的現(xiàn)有城鎮(zhèn)戶籍人口，這就是去庫(kù)存的目標(biāo)群體。

3.去庫(kù)存金融支持要精準(zhǔn)

房子是老百姓消費(fèi)規(guī)模最大的單項(xiàng)商品，金融支持是落實(shí)去庫(kù)存的重要保障，包括降低首付比例、減免稅費(fèi)和利率優(yōu)惠等措施，甚至政府直接給予購(gòu)房補(bǔ)貼，有效滿足和激活潛在需求、促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。這些金融支持還可根據(jù)區(qū)域庫(kù)存具體情況采取差異化措施因城施策，風(fēng)險(xiǎn)可測(cè)可控。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革可以看成我國(guó)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)能力的一個(gè)飛躍，其主要目的是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。而房地產(chǎn)去庫(kù)存作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中的關(guān)鍵一環(huán)，是不可缺少的。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，也同樣出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，現(xiàn)如今我國(guó)樓市最重要的問(wèn)題就是庫(kù)存過(guò)剩，因此，房地產(chǎn)供給側(cè)改革是適應(yīng)新形勢(shì)的主動(dòng)選擇。

四、去庫(kù)存化的對(duì)策建議

房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩，主要是在高房?jī)r(jià)的刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)建設(shè)以及地方政府受益于土地財(cái)政的推波助瀾。然而，房?jī)r(jià)過(guò)高使得有購(gòu)買能力的有效需求的卻明顯不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重供過(guò)于求的局面。完成中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“去庫(kù)存”任務(wù)，應(yīng)按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，建立由房地產(chǎn)企業(yè)、政府、購(gòu)房者共同承擔(dān)“庫(kù)存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制，加快深化戶籍和住房制度改革，強(qiáng)化消費(fèi)和供給端引導(dǎo)，擴(kuò)大有效需求，分流轉(zhuǎn)化部分供給，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

（一）加強(qiáng)土地供應(yīng)管控

各地區(qū)應(yīng)根據(jù)本地商品房庫(kù)存數(shù)量，科學(xué)制定今后土地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，嚴(yán)控或暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)的，要暫停商業(yè)用地出讓。

（二）引導(dǎo)降低商品住房?jī)r(jià)格

明確去庫(kù)存的成本分擔(dān)機(jī)制，營(yíng)造主要依靠市場(chǎng)去庫(kù)存的可預(yù)期環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)金流和資金鏈緊張的倒逼壓力，促使房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)降價(jià)銷售。稅收優(yōu)惠要與降價(jià)銷售掛鉤，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷售的積極性。應(yīng)加快清理稅費(fèi)等推高房?jī)r(jià)的各種不合理政策措施，并研究通過(guò)適當(dāng)降低地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)回落的政策措施。

（三）培育新市民住房需求

除極少數(shù)超大城市外，全面實(shí)施農(nóng)民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革，支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，培育潛在購(gòu)房需求。研究將農(nóng)民的戶口變動(dòng)與“三權(quán)”（土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)）脫鉤，調(diào)動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城落戶的積極性。完善住房按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低購(gòu)房資金成本，激活購(gòu)房投資需求。推動(dòng)房地產(chǎn)政策回歸以市場(chǎng)為主導(dǎo)，逐步清理和取消部分特殊時(shí)期采取的限貸限購(gòu)等行政性措施。

（四）用好用足住房公積金

通過(guò)放寬住房公積金提取條件、落實(shí)住房公積金異地貸款操作、提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度等。擴(kuò)大住房公積金制度范圍，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍。允許發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券，提高住房公積金資金流動(dòng)性。

（五）加快住房保障方式轉(zhuǎn)變

提高棚改貨幣化安置比例，積極推進(jìn)政府組織棚改居民購(gòu)買商品房安置方式。也可采取政府集中購(gòu)買在建或已建成普通商品住房作為棚戶區(qū)改造安置房。支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。推行公租房保障貨幣化，鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補(bǔ)貼。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍。

（六）推動(dòng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

建立購(gòu)租并舉的住房制度，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)。規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。支持房地產(chǎn)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，將其持有房源向社會(huì)出租，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

（七）推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)，宏觀上增加項(xiàng)目的宜居宜業(yè)性，微觀上注重樓盤細(xì)節(jié)，改善配套環(huán)境，適應(yīng)市民多元化、個(gè)性化需求。推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，引導(dǎo)品牌好實(shí)力強(qiáng)的房企“接盤”，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

（八）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

深化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研判，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管信息平臺(tái)，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)排查力度，高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)企業(yè)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)厲處罰惡意拖欠工程款和閑置現(xiàn)象，讓房地產(chǎn)企業(yè)不能違約、不敢違約。

責(zé)任編輯：張 煒