“一房二賣(mài)”相關(guān)法律問(wèn)題探析

籍薇

【摘 要】 文章對(duì)我國(guó)近年來(lái)關(guān)于“一房二賣(mài)”現(xiàn)象從法律角度進(jìn)行了探討。界定了一房二賣(mài)的概念，對(duì)審判實(shí)踐及其法律解決規(guī)則做了綜述：相關(guān)審判案例總結(jié)，審判中的法律解決規(guī)則。對(duì)完善未取得房屋所有權(quán)買(mǎi)受人的救濟(jì)方式進(jìn)行了探討：請(qǐng)求商品房合同變更，基于合同的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，完善不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，實(shí)際占有情形下的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，從現(xiàn)狀出發(fā)，揭示現(xiàn)存問(wèn)題，并為相關(guān)問(wèn)題的解決提供方案。

【關(guān)鍵詞】 一房二賣(mài);房屋買(mǎi)賣(mài)合同;房屋所有權(quán);權(quán)利救濟(jì)

一、一房二賣(mài)的界定

一物二賣(mài)現(xiàn)象自古有之，是指房屋出賣(mài)人在與先買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又與后買(mǎi)受人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)該房屋的協(xié)議。出賣(mài)人因以同一標(biāo)的物訂立合同而成立了不同的債權(quán)，但出賣(mài)人只能實(shí)際轉(zhuǎn)移一個(gè)標(biāo)的物的所有權(quán)，所以這對(duì)未取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)可能是債法上不能充分補(bǔ)救到的。因?yàn)榉课葸@類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的特殊性，其不同于動(dòng)產(chǎn)當(dāng)合同的標(biāo)的物存在替代品時(shí)，一旦發(fā)生違約，法院通常會(huì)選擇損害賠償進(jìn)行違約救濟(jì)，受害人可以通過(guò)賠償重新購(gòu)買(mǎi)替代品。而不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值高且具有很強(qiáng)的區(qū)位性與稀缺性，不可替代性或難以替代。在我國(guó)，由于特殊的體制，一些不動(dòng)產(chǎn)甚至還附帶某些特殊的利益，如坐落在重點(diǎn)小學(xué)或中學(xué)附近的所謂“學(xué)區(qū)房”。[1]因此買(mǎi)受人都希望出賣(mài)人實(shí)際履行合同以取得房屋的所有權(quán)。這也是本文之所以選擇討論一房二賣(mài)問(wèn)題的原因。

二、審判實(shí)踐及其法律解決規(guī)則綜述

1、相關(guān)審判案例總結(jié)

通過(guò)對(duì)近兩年關(guān)于一房二賣(mài)案件的分析，可以得出以下結(jié)論：（1）此類(lèi)案件案由多為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛;（2）當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，有的請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同效力，要求獲得該房所有權(quán);[2]有的請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同，要求返還購(gòu)房款和利息，同時(shí)賠償一倍的購(gòu)房款;[3]還有的請(qǐng)求出賣(mài)人在承擔(dān)賠償一倍購(gòu)房款的同時(shí)也要賠償房屋漲價(jià)的損失;[4]此外，還有同時(shí)要求承擔(dān)違約金責(zé)任的。[5]（3）從法院的裁判結(jié)果來(lái)看，有后買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同不存在無(wú)效事由且完成登記從而取得房屋所有權(quán);[6]有因一方買(mǎi)受人事先已實(shí)際占有房屋居住而取得房屋的優(yōu)先權(quán);[7]有判決解除買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人承擔(dān)返還購(gòu)房款及利息的，[8]除此之外還有再賠償一倍購(gòu)房款的;[9]有支持賠償房屋差價(jià)損失的;[10]還有在懲罰性賠償責(zé)任與房屋差價(jià)權(quán)衡之后擇一選擇的;[11]還有因后買(mǎi)受人于出賣(mài)人惡意串通判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的;[12]還有因所賣(mài)房屋為小產(chǎn)權(quán)房判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效返還財(cái)產(chǎn)的。[13]

上述所提到的案件都是一房二賣(mài)中較為典型的情況，雖然案情各異，法院判決多樣，但都是圍繞著以下核心問(wèn)題來(lái)爭(zhēng)議并解決的：（1）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定;（2）房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題如何確定;（3）未能取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)。

2、審判中的法律解決規(guī)則

目前我國(guó)《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等等以及最高人民法院公布的各種相關(guān)司法解釋對(duì)審判實(shí)踐在法律處理上提供了一個(gè)較為整體的把握，在實(shí)務(wù)爭(zhēng)議中的相關(guān)處理規(guī)則主要有：

（1）關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定。審判實(shí)踐中認(rèn)為只要一房二賣(mài)合同不具備《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效事由，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是有效的，買(mǎi)受人不能實(shí)現(xiàn)該合同目的時(shí)，可向合同相對(duì)方主張違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ贰ⅰ蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》均對(duì)此表示肯定。

（2）關(guān)于房屋所有權(quán)問(wèn)題，目前并沒(méi)有可以明確參考的法律法規(guī)。最高法《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2011）中第16條規(guī)定，數(shù)份房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為合法有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。可見(jiàn)，最高人民法院提供了一個(gè)審判實(shí)踐方面的參考。許多地方法院對(duì)此也有一些相似的規(guī)定，[14]例如，北京高院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（京高法發(fā)〔2010〕458號(hào)）第13條規(guī)定，房屋的順位是轉(zhuǎn)移登記，已合法占有，實(shí)際付款數(shù)額的多少及數(shù)額，是否辦理了網(wǎng)簽及合同成立先后等因素。[15]

（3）關(guān)于未能取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中第8條、第9條分別從違約責(zé)任和締約過(guò)失責(zé)任不同的的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)角度規(guī)定了如果開(kāi)發(fā)商惡意違約和欺詐行為則可適用懲罰性賠償責(zé)任，即購(gòu)房人在請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款和利息、并且賠償損失的同時(shí)，還能要求不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。審判中，一般買(mǎi)受人要求返還購(gòu)房款及利息、賠償損失的都會(huì)得到法院的支持;關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任，若法院在查明事實(shí)后認(rèn)定確因開(kāi)發(fā)商欺詐或惡意違約致使買(mǎi)受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，一般也會(huì)判決出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任;關(guān)于如何確定懲罰性賠償責(zé)任的具體數(shù)額，最高法的解釋是不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍，這就使得法院在適用該條時(shí)有一定的考量。[16]此外，對(duì)于是否支持房屋差價(jià)損失、同時(shí)適用懲罰性賠償責(zé)任與房屋差價(jià)損失，[17]因相關(guān)法律和司法解釋沒(méi)有明確規(guī)定，各地法院在審判中也有不同的實(shí)踐處理方法。一般法院會(huì)選擇其中之一來(lái)適用。[18]

三、完善未取得房屋所有權(quán)買(mǎi)受人的救濟(jì)方式

因出賣(mài)人只能實(shí)際履行其中一買(mǎi)受人的合同，未取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人只能通過(guò)其他方式來(lái)請(qǐng)求救濟(jì)，維護(hù)其合法權(quán)益，致使救濟(jì)方式的完善就顯得尤為重要。

1、請(qǐng)求商品房合同變更

若是買(mǎi)受人不想要給付金錢(qián)的賠償方式，而是想要出賣(mài)人開(kāi)發(fā)的同一小區(qū)內(nèi)、戶(hù)型、面積等與原合同相同或類(lèi)似的另一套房屋，即買(mǎi)受人請(qǐng)求商品房合同變更，能否得到法院的支持嗎？本人認(rèn)為法院理當(dāng)支持買(mǎi)受人的變更請(qǐng)求。

首先，《合同法》第54條規(guī)定了在重大誤解和顯示公平兩種情況下有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷(xiāo)合同，并且當(dāng)事人請(qǐng)求變更，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷(xiāo)。后買(mǎi)受人若因出賣(mài)人隱瞞其已將該房屋出賣(mài)給他人的事實(shí)，而訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因出賣(mài)人已構(gòu)成欺詐，后買(mǎi)受人則有權(quán)要求變更該房屋買(mǎi)賣(mài)合同而不撤銷(xiāo)該合同，買(mǎi)受人提出變更請(qǐng)求的，則人民法院不能撤銷(xiāo)該買(mǎi)賣(mài)合同。

既然在先買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)時(shí)，后買(mǎi)受人可因出賣(mài)人隱瞞其將房屋賣(mài)給第三人的事實(shí)主張欺詐而將訂立的合同進(jìn)行變更，那么“舉重以明輕”，則對(duì)于后買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)的情形，先買(mǎi)受人因不能實(shí)現(xiàn)原合同目的自然就有變更原合同的權(quán)利，要求出賣(mài)人開(kāi)發(fā)的同一小區(qū)內(nèi)、戶(hù)型、面積等與原合同相同或類(lèi)似的另一套房屋，出賣(mài)人不得拒絕。

2、基于合同的損害賠償請(qǐng)求權(quán)

出賣(mài)人一房二賣(mài)的情況下，未獲得房屋所有權(quán)的一方可請(qǐng)求獲得賠償損失。在不存在《合同法》規(guī)定的無(wú)效事由影響時(shí)，關(guān)于后買(mǎi)受人未取得房屋所有權(quán)時(shí)，后買(mǎi)受人可以根據(jù)《合同法》第94條、第97條、第107條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定請(qǐng)求解除合同、賠償損失;此外，后買(mǎi)受人還可以根據(jù)《合同法》第58條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定，確認(rèn)后房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)合同，請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款和利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這種情況下，會(huì)出現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合，需后買(mǎi)受人自行決定其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是違約責(zé)任還是締約過(guò)失責(zé)任。有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然二者的法律關(guān)系與請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)不同，但在個(gè)案處理上，會(huì)出現(xiàn)相同的賠償范圍。[19]

關(guān)于先買(mǎi)受人未取得房屋所有權(quán)時(shí)，根據(jù)《合同法》第94條、第97條、第107條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第8條的規(guī)定，請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

（1）損害賠償范圍的確定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?5條規(guī)定“出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院予以支持。”可見(jiàn)，不管是先買(mǎi)受人還是后買(mǎi)受人其請(qǐng)求賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)都可為違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定損害賠償?shù)姆秶ǚe極損失和應(yīng)預(yù)見(jiàn)的可得利益。

在一房二賣(mài)中，積極損失一般包括訂立合同的費(fèi)用，違約造成的直接損失;對(duì)于可得利益，王澤鑒先生認(rèn)為“買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物之漲價(jià)部分系先買(mǎi)受人通常可期待之利益，應(yīng)視為所失利益，列入賠償范圍之內(nèi)。”[20]由于近年來(lái)，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，買(mǎi)受人若遇到出賣(mài)人一房二賣(mài)損失是非常大的，與該房屋相關(guān)聯(lián)的就業(yè)、入學(xué)、鄰里關(guān)系等等幾乎是得不到彌補(bǔ)的。只有將房屋價(jià)格上漲的部分彌補(bǔ)給買(mǎi)受人，其損失才能從金錢(qián)上得到補(bǔ)償。這樣對(duì)買(mǎi)受人再?gòu)漠?dāng)前市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)相同房屋有了相應(yīng)的保障，才能實(shí)現(xiàn)其期待的合同履行所達(dá)到的目的。對(duì)于房屋漲價(jià)部分的確定，實(shí)踐中，有的法官認(rèn)為是出賣(mài)人二賣(mài)價(jià)格與一賣(mài)價(jià)格之差;有的法官認(rèn)為是出賣(mài)人出賣(mài)時(shí)的價(jià)格與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格差。本人認(rèn)為對(duì)于先買(mǎi)受人應(yīng)允許其選擇是要求賠償房屋轉(zhuǎn)售價(jià)格差還是當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格差。因?yàn)榉课莸霓D(zhuǎn)售價(jià)格受影響的因素太多，如出賣(mài)人與后買(mǎi)受人的親密關(guān)系、后買(mǎi)受人的談價(jià)技巧等等，這樣后買(mǎi)賣(mài)合同房屋的價(jià)格有可能高于市場(chǎng)價(jià)格也有可能低于市場(chǎng)價(jià)格，所以為了更好的保護(hù)先買(mǎi)受人的履行合同的預(yù)期利益，應(yīng)由先買(mǎi)受人自行選擇;而對(duì)于后買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，由于不存在房屋再轉(zhuǎn)售價(jià)格，只能依當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房屋的漲價(jià)賠償。

（2）懲罰性賠償責(zé)任的適用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第8條、第9條，承擔(dān)該責(zé)任的主體限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于二手房的買(mǎi)賣(mài)卻不適用，但如今二手房的買(mǎi)賣(mài)日益普及，本人認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的出賣(mài)人也應(yīng)適用于該責(zé)任。

北京市高級(jí)人民法院公布的《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)〔2014〕489號(hào)）第19條規(guī)定了房屋漲價(jià)損失可與一倍賠償并用。可見(jiàn)，一定程度上，房屋漲價(jià)損失與懲罰性賠償責(zé)任一并得到法院支持也逐漸被認(rèn)可。

3、完善不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，這一制度適用的前提就是出賣(mài)人是無(wú)權(quán)處分人。在一房二賣(mài)中，先買(mǎi)受人若已實(shí)際占有該房屋，但出賣(mài)人將其再賣(mài)與后買(mǎi)受人且辦理了過(guò)戶(hù)登記的情形下，因房屋登記才會(huì)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，出賣(mài)人二賣(mài)時(shí)仍舊是房屋所有權(quán)人，對(duì)此，后買(mǎi)受人是不能主張善意取得該房屋的。因先買(mǎi)受人現(xiàn)實(shí)入住已形成穩(wěn)定的生活秩序，此時(shí)若允許后買(mǎi)受人僅僅通過(guò)登記就簡(jiǎn)單地取得房屋所有權(quán)，顯然是不夠公平的。登記構(gòu)成了對(duì)現(xiàn)存生活秩序的破壞，打破現(xiàn)存生活秩序必須要有足夠的、公正的理由和依據(jù)，登記的背后需要有其他的構(gòu)成要件來(lái)支撐。[21]所以一房二賣(mài)應(yīng)與善意取得制度相協(xié)調(diào)，才能更好的保護(hù)實(shí)際占有房屋人和通過(guò)登記的后買(mǎi)受人的權(quán)益。具有合法權(quán)源的占有使用應(yīng)受到合法的保護(hù)，這對(duì)于現(xiàn)存的、穩(wěn)定的生活秩序的保護(hù)非常重要。由于我國(guó)登記制度目前的不完善，在一房二賣(mài)中，尤其是二手房的交易，承認(rèn)交付占有為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一種方式或者賦予占有使用的先買(mǎi)受人的債權(quán)以物權(quán)化的形態(tài)，來(lái)保護(hù)其已形成的合法的生活秩序，這樣在一定范圍內(nèi)可以對(duì)抗已知悉該占有事實(shí)的后買(mǎi)受人登記取得房屋的權(quán)利，后買(mǎi)受人也能通過(guò)適用善意取得制度取得該房屋，這樣是比較公正的。

4、實(shí)際占有情形下的瑕疵擔(dān)保責(zé)任

我國(guó)《合同法》第150條規(guī)定了出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，第151條規(guī)定了權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的免除情形，可見(jiàn)，對(duì)于知悉先買(mǎi)受人已實(shí)際占有該房屋的后買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，表明其自愿接受不能取得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，因此在其不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，不能要求出賣(mài)人對(duì)其承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。對(duì)于后買(mǎi)受人的損失，由其自行承擔(dān)。出賣(mài)人可以根據(jù)自身的過(guò)錯(cuò)予以合理承擔(dān)。