北京CBD將不堪重負 十年后聚集60萬上班族

難以想象，十年后的北京國貿CBD，一片不足10平方公里的土地上，每天將有近60萬人來此辦公。

60萬人扎堆是什么概念呢？人口數量比歐洲國家盧森堡全國人口還多，而面積只有盧森堡的1/258（盧森堡國土面積2586.3平方公里）。

近日，房地產咨詢公司仲量聯行發布三季度北京房地產市場回顧報告，報告顯示三季度北京辦公市場吸納量達到10.73萬平方米，整體市場租金運行平穩。郊區購物中心的空置率降至4.1%，達到2008年以來的最低點。

這份報告還特意提到國貿CBD辦公人數激增的情況。仲量聯行的研究數據顯示，自2008年起，北京國貿CBD區域辦公人數增長迅速。據他們統計，2016年，每天有超過39萬人在那些寫字樓里辦公，這意味著在這片區域的流動人口密度目前已達4萬人/平方公里。

而按照仲量聯行的預測，四年后，這個數字將進一步上升為52萬。到2025年，預計將有超過60萬上班族每天進出這里。

早年，這片首都核心商務區的面積甚至不足4平方公里。如此增速令仲量聯行的研究者們感到擔心，北京近年來交通狀況仍在惡化，在規劃已經基本成型的基礎上，他們認為十年后的國貿區域將承受比現在更大的壓力。這片為60萬上班族提供工作場所的區域有可能成為整個北京最難進出的地方。

事實上，如今的北京國貿CBD也已經不堪重負。在央視搬遷，國貿三期落成之后，這片區域已經沒有可供規劃的成片土地，而作為連接東四環、京通快速路的樞紐，今天的國貿CBD的交通擁堵狀況也已非常嚴重。

CBD區域辦公人數的激增實際也是近年來首都諸多新興商圈崛起的縮影。這座各方面資源豐富的城市對企業的吸引力仍在攀高，一方面大企業不惜重金在這座城市修筑屬于自己的寫字樓，這成就了類似上地這樣的新區域。另一方面無數中小企業和創業公司對中低端辦公樓的需求仍然龐大，這同時也令首都的聯合辦公看起來頗有市場。

此外，京津冀一體化與疏解首都功能的政策導向或將在未來逐步分流更多的寫字樓需求。自北京政府決定搬遷通州以來，新北京概念也令不少企業開始關注這片區域。仲量聯行認為，借助政策機遇，通州的寫字樓需求和投資正在不斷增長，前景看好。

沒有人會想在一個擁堵不堪的環境內工作。新型辦公商圈的崛起和政策引導正在從側面化解CBD的壓力，但這似乎并不影響企業進駐CBD的決心。

仲量聯行的報告認為，盡管許多新的區域也在崛起，但企業對高端寫字樓的升級需求仍很大，不少企業依然將進駐國貿視作企業辦公環境升級的必經之路。這也意味著，作為高端寫字樓細分市場的佼佼者，國貿區域的高價寫字樓在未來仍有不小市場。

但需要注意的是，今年以來，CBD的辦公樓吸納量已經連續三個季度出現負值，部分低端物業甚至出現空置。仲量聯行認為，這一方面源于業主對市場反應較慢且未能及時降低租金，另一方面，有些物業的基礎設施難以滿足租戶需求和期望。內資金融公司眼下仍在積極尋求辦公空間，但總體保持疲軟，另外，部分企業抓住市場機遇完成了辦公遷址。