扭曲的樓市房?jī)r(jià)“漲”毛利率“降” 北辰實(shí)業(yè)敗給了二線城市

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北辰實(shí)業(yè)后續(xù)是否會(huì)重返大本營(yíng)北京，學(xué)習(xí)萬(wàn)科等房企加碼一線城市？公司給出了模棱兩可的回答

起家于北京的地產(chǎn)類上市公司不在少數(shù)，當(dāng)中，有的房企放矢在各地布局，做得風(fēng)生水起，但有的卻沒(méi)有把握住關(guān)鍵機(jī)遇，而逐漸掉隊(duì)，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（北辰實(shí)業(yè)，601588.SH）就屬于后者。

今年前三季度，北辰實(shí)業(yè)的凈利潤(rùn)為4.2億元，遠(yuǎn)低于同將大本營(yíng)建在北京的北京城建（7.2億元）和首開(kāi)股份（17.2億元）。

令人不解的是，在今年半年報(bào)中，北辰實(shí)業(yè)列出所投資城市房?jī)r(jià)上漲幅度表格，其所投資的8個(gè)城市房?jī)r(jià)全都在漲，但其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率反而下降到29%。回想2014年，北辰實(shí)業(yè)進(jìn)駐的長(zhǎng)沙和杭州商品房交易額均下降，公司這一年凈利潤(rùn)也同比下降20%，面對(duì)較為波動(dòng)的二線城市房?jī)r(jià)，近年來(lái)以開(kāi)發(fā)二線城市為主的北辰實(shí)業(yè)是否擔(dān)心栽跟頭？記者就以上相關(guān)問(wèn)題詢問(wèn)北辰實(shí)業(yè)，得到了公司的答復(fù)。

房?jī)r(jià)“漲”毛利率“降”

北辰實(shí)業(yè)于1997年成立，其所擁有的資產(chǎn)也主要集中在“奧運(yùn)村”，當(dāng)中囊括國(guó)家會(huì)議中心、北辰洲際酒店等。除了經(jīng)營(yíng)酒店、購(gòu)物中心、會(huì)展業(yè)外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是北辰實(shí)業(yè)的重要業(yè)務(wù)，公司前期在北京的房產(chǎn)項(xiàng)目也為數(shù)不少，包括香山清琴別墅、北辰長(zhǎng)河玉墅別墅、北辰香麓等。

北辰實(shí)業(yè)起初業(yè)務(wù)僅集中在北京，后逐步走上全國(guó)擴(kuò)張之路，近年尤其對(duì)二線城市的開(kāi)發(fā)。然而，開(kāi)拓步伐加快后的業(yè)績(jī)卻不太穩(wěn)定，今年上半年，公司凈利潤(rùn)同比增加4%，但到了第三季度末，其業(yè)績(jī)卻有所下滑，前三季度凈利潤(rùn)同比下滑20%，為4.2億元。

同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年與今年上半年，公司出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的毛利率分別為42%、34%、29%。

令人費(fèi)解的是，今年半年報(bào)中，北辰實(shí)業(yè)列出了所進(jìn)入的8個(gè)城市房?jī)r(jià)增漲比例，這8個(gè)城市上半年房?jī)r(jià)都有所上漲。房?jī)r(jià)在上升，北辰實(shí)業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率反而在下滑，這是何故？

對(duì)此，北辰實(shí)業(yè)向本報(bào)記者解釋道：綜合毛利率下降的原因是，原拿地較早的高毛利率項(xiàng)目逐步減少。公司2014年、2015年結(jié)算項(xiàng)目主要是京內(nèi)毛利率較高產(chǎn)品，由于公司可結(jié)轉(zhuǎn)房源結(jié)構(gòu)變化，2016年上半年結(jié)算產(chǎn)品中京外普通住宅產(chǎn)品占比較高。

拿地保守幾近退出一線城市

2007年以前，北辰實(shí)業(yè)的所有業(yè)務(wù)都集中在北京，2007年伊始，北辰實(shí)業(yè)決定走出北京，以92億元拿下面積達(dá)550萬(wàn)平方米的長(zhǎng)沙新河三角洲，該項(xiàng)目成為長(zhǎng)沙當(dāng)年的地王。彼時(shí)，北辰實(shí)業(yè)公開(kāi)稱“長(zhǎng)沙只是全國(guó)擴(kuò)張的第一步”。

但對(duì)當(dāng)時(shí)僅有43億元營(yíng)收的北辰實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，成為長(zhǎng)沙地王為其帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)。這一地王項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，遲遲無(wú)法運(yùn)作起來(lái)，3年后，長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)一期住宅才推向市場(chǎng)。而后，長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目每年都相繼有項(xiàng)目完工，但仍耗費(fèi)了大量時(shí)間開(kāi)發(fā)。有說(shuō)法稱，該地塊最后一期工程預(yù)計(jì)在2017年開(kāi)工，2019年將全部建成。

2014年是北辰發(fā)展過(guò)程中的又一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，自此以后公司又向其他二線城市逐步擴(kuò)張。其先是在2014年在武漢與杭州布局，2015年新進(jìn)入成都、蘇州、南京、合肥、廊坊5個(gè)城市。

與成為地王激進(jìn)做法相反的是，北辰實(shí)業(yè)強(qiáng)調(diào)多年來(lái)“低成本擴(kuò)張”。而公司的做法也的確與此符合，公司自2014年后，所拿下的14塊地中價(jià)格均未超過(guò)30億元。值得一提的是，當(dāng)中只有一塊地位于北京順義，也就是說(shuō)，這些年來(lái)公司在一線城市再無(wú)動(dòng)作。

而聚焦于開(kāi)發(fā)二線城市后的北辰實(shí)業(yè)，也并非發(fā)展得順風(fēng)順?biāo)?014年，長(zhǎng)沙和杭州商品房成交額分別同比下降24%和6%，進(jìn)駐這兩個(gè)城市的北辰實(shí)業(yè)也在一年凈利潤(rùn)同比下降20%。

相比于二線城市房?jī)r(jià)的波動(dòng)，一線城市長(zhǎng)期房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺，僅今年上半年，一線城市商品住宅平均售價(jià)比去年同期上漲47%。根據(jù)北辰實(shí)業(yè)的回答，其京內(nèi)住宅的毛利率也的確高于京外住宅。

既然如此，北辰實(shí)業(yè)是否認(rèn)為其聚焦于二線城市的戰(zhàn)略存在風(fēng)險(xiǎn)，是否擔(dān)憂類似于2014年開(kāi)發(fā)城市房?jī)r(jià)下跌的情況再度出現(xiàn)？該公司回應(yīng)道，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況看，總體趨勢(shì)仍將保持向上，雖受政策等影響，市場(chǎng)或有小幅波動(dòng)，但尚不具有斷崖式下跌的可能。

而房產(chǎn)行業(yè)的分析師嚴(yán)躍進(jìn)卻并不這么認(rèn)為，他對(duì)記者說(shuō)：“從投資層面看，投資成都等城市相對(duì)來(lái)說(shuō)性價(jià)比一般，或者說(shuō)投資方面的優(yōu)勢(shì)沒(méi)有顯示出來(lái)。對(duì)比今年部分房企的表現(xiàn)，比如說(shuō)首開(kāi)股份和北京城建今年業(yè)績(jī)不錯(cuò)，這個(gè)和其在北京市場(chǎng)積極布局是有關(guān)系的，所以能夠享受較好的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)利好。”

北辰實(shí)業(yè)后續(xù)是否會(huì)重返大本營(yíng)北京，學(xué)習(xí)萬(wàn)科等房企加碼一線城市？公司給出了模棱兩可的回答：北京作為公司的大本營(yíng)，也是公司重點(diǎn)關(guān)注城市，近年陸續(xù)參與了多宗土地的招拍掛，雖然僅獲取一宗順義區(qū)土地，但公司戰(zhàn)略方向并未改變，在總體加速擴(kuò)張發(fā)展的基礎(chǔ)上，仍將積極吸納滿足公司發(fā)展的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

從股價(jià)表現(xiàn)看，北辰實(shí)業(yè)曾經(jīng)因奧運(yùn)，在2007年至2008年大盤(pán)處于高位時(shí)，股價(jià)一度超過(guò)10元。其后，公司股價(jià)再未有此高位。在2014年至2015年大盤(pán)震蕩區(qū)間，北辰實(shí)業(yè)也跟隨大盤(pán)漲跌，11月3日，北辰實(shí)業(yè)收盤(pán)于4.22元，市盈率為28.2倍。