不能再無果而終聚焦打擊“捂盤惜售”之難

本刊記者 易娛竹

不能再無果而終聚焦打擊“捂盤惜售”之難

本刊記者 易娛竹

10月14日，繼前期通報部分違規房地產開發企業和中介機構之后，住房城鄉建設部再出重拳規范房企經營行為凈化市場環境。

住建部在《關于規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》中對房地產開發企業的9種不正當經營行為做了明確界定：一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。

而在10月份的前兩周，全國多地的住建部門都在以突擊檢查等多種方式，揪出那些捂盤惜售的房地產開發商們。北京的三個樓盤，國銳金頂、公園懿府以及位于通州核心區的京貿國際城，杭州的萬科大家世紀之光，南京的華新城項目，深圳的華業玫瑰四季，都被查出有捂盤惜售的嫌疑。

“捂盤惜售”，再次走進人們視線的焦點。

（一）捂盤惜售，違法成本太低

捂盤惜售并非今日才有。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，房市行情好的時候，房企就會想任性一把，他們認為未來房價還會漲，當前價格偏低，就這么賣了太虧。

甚至，從2006年至今十年，捂盤惜售行為從未遠離新聞報道的視線，其間也有多地住建部門多次查處此類行為。

“2006年，國務院辦公廳下發的‘國六條’的第四條就明確規定，對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度。”北京來碩律師事務所主任李文謙說。

2010年，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，指出要加大對捂盤惜售等違規行為的處罰力度。隨后，住建部下發《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，明確：取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋的價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

“國務院的‘新國十條’要求加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。”李文謙說。

然而，捂盤惜售仍然層出不窮。為何會如此？

原因在于，“新國十條”規定“加大處罰力度”“取消經營資格”“追究相關人員的責任”等沒有一條能夠落實兌現。

“到現在為止，我們還沒有看到哪個開發商因為捂盤惜售受到了地方政府的嚴懲。”知名時評人何帆說，出臺針對捂盤惜售的治理政策，開發商看在眼里，并不害怕，而是感到高興。比如有一次，有一個地方政府出臺一個專門治捂盤的政策，只要捂盤惜售，就重罰開發商一萬塊錢。這個政策出來之后，開發商肯定感到的不是恐懼，而是終于放心了，因為最多也就罰一萬塊錢。這樣的處罰額度跟開發商捂盤后獲取的利潤相比，不值得一提。

發改委曾經下發過《關于商品房明碼標價檢查查出問題處理意見的函》，其中表示，未一次性公開全部銷售房源的，建議按每套5000元罰款處罰。罰款力度提高了不少，但是函在法律上并沒有強制性。

“由于違法違規成本較低，目前相關部門對開發商捂盤惜售的處罰力度不足以阻止開發商捂盤惜售的沖動。”李文謙說。

（二）難以界定的“捂盤惜售”

北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，在查處捂盤惜售行為時，還有一個難點值得關注，那就是捂盤惜售并非是一個法律意義上的詞匯，法律法規層面沒有這個詞，也沒有相關法律法規非常具體地就何為“捂盤惜售”進行解釋。

“拿了預售許可證卻不賣房，這是很典型的捂盤惜售，因為相關法律法規規定必須在拿到預售許可證后的一定期限內一次性推盤。但是還有很多變相的行為，算不算捂盤惜售，應不應該處罰？”樓建波表示。

今年10月初，杭州市住房保障與房產管理局責令杭州萬科大家房地產開發有限公司限期整改，原因是，該公司對錢江之光名城項目3幢、10幢、11幢捂盤惜售，該小區2016年7月取得蕭售許字（2016）第059號《商品房預售證》，但截至信息發布當日，該公司未將上述已許可預售房源中的住宅對外公開銷售。

“出現這種情況，主要是由于我們的銷售人員在和監管部門溝通時，表述存在一定問題，導致監管部門出現誤解。但這也能使得我們的工作更加規范，盡量消除可能出現誤解的情況。”萬科杭州公關負責人說。

萬科杭州的公關負責人說，杭州市住建局在10月7日約談萬科杭州相關負責人，但是由于當時萬科杭州的骨干成員都在外地培訓，就派了銷售部門的一位負責人去參加約談。

“這位銷售負責人在回答問題時，主要從自身工作的角度來進行回答，使用了‘推盤節奏’等詞語，讓監管部門工作人員誤以為這個項目是分批銷售的，誤認為我們存在捂盤銷售的情況。”萬科杭州公關負責人稱，萬科從來沒有說對于已經拿到預售許可證的房屋不予銷售，實際情況是，這個項目當前主要推的是某幾棟樓，有個工作重點和工作側重，但有側重并不是說其他幾棟樓就不賣。

可是，捂盤惜售，和“按照‘推盤節奏’來分批銷售”有區別嗎？

四種變相捂盤

樓建波列舉了兩種情況：一是大幅提高售價，導致沒有人購買，從而拉長銷售周期的行為；二是明明沒賣卻說賣完了，或者簽假合同以減少可售房源，即當開發商覺得自己的價格定低了，就私下跟員工簽訂假的購房合同，說房子賣完了，再過一陣子讓員工退房，再高價出售。

“這兩種情況造成的既定事實都是有房不賣，但是能否稱得上捂盤惜售，業界并無定論，也因而目前查的

大都是拿了預售許可證卻不賣房的情況。”樓建波說。

位于上海的保利翡麗華庭項目，今年年中就出現過開發商在和購房者簽訂合同時，要求購房者在房款基礎上多繳納40萬元的裝修金的情況。

有業內人士認為，開發商突然加價就是想要逼退購房者，留著房子以后提價，因為當時保利翡麗華庭的售價低于周邊新出讓土地的樓面價。

李文謙則介紹說，他在多年的執業過程中還發現另外兩種變相捂盤的方式，一是后續房源轉售為租，二是晚領證分批拿。

“有的開發商將一些項目的后續房源轉售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售。對于開發商而言，這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。”李文謙說。

至于晚領證分批拿的情況，李文謙解釋說，是指開發商盡可能地拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批的拿證，以此拉長銷售周期。

一位不愿具名的業內人士透露，分批拿預售許可證，可謂是開發商普遍使用的、靈活調整推盤節奏方法。尤其是在樓市上漲周期內，很多開發商通常都是一次只為少量房屋申請預售許可證，每次開盤后都可以造成“日光”的結果，這樣后續推盤時可以順勢漲價。

開發商怎么才能分批拿預售許可證？前述人士稱，因為《城市房地產開發經營管理條例》規定，要獲取預售許可證必須滿足“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期”等多個條件。

公開資料顯示，北京市住建委2013年還發布預售新規，建筑項目為7層及以下的，需要主體結構封頂才能辦理預售許可、對外銷售；8層及以上的，要完成至少規劃中一半的層數，并且不低于7層才能申請預售。

“只要不能滿足任何一個條件，都無法拿證，那么多條件，開發商可以靈活掌握。”前述不愿具名的業內人士表示。

捂盤并非根源

記者查詢公開資料發現，在國家層面雖沒有關于捂盤惜售的具體定義，但合肥在2008年出臺了的《關于進一步加強我市商品房預（銷）售管理工作的通知》中，明確規定了屬于捂盤惜售的五種情況。

如果開發商存在“以超出周邊樓盤數倍的畸高價格掛牌，且在一年內單幢樓盤銷售率不到5%的”“對已達到預售標準的房地產項目不申報預售許可，經房地產行

政主管部門《行政告知書》敦促后，仍不申報的”等情況，都屬于合肥市認定的捂盤惜售行為。

“即便是地方這樣的細則，開發商也很容易規避掉。”房產專家陳寶存認為。

在樓建波看來，當前情況下，要想盡量減少開發商捂盤惜售的行為，可以考慮的解決途徑有兩個：一是從法律層面明確捂盤惜售的定義；二是政府部門在出讓土地時，在出讓合同中明確約定，必須在多久之內開發完，銷售環節不得出現哪些情況。

樓建波還建議，減少捂盤惜售的行為，除了從罰的角度考慮，還可以加大“查”的力度，也就是說，加大查處的頻率，不定時的查，提高監管對開發商的威懾力。

“否則在當前情況下，打擊捂盤惜售的精神很難貫徹下去。”樓建波說。

此外，樓建波和陳寶存均表示，捂盤惜售并非導致當前房價快速上漲的根源。

“從目前的情況來看，在一線城市，即便是開發商把捂著的房子都賣了，也處于供不應求的狀態。”陳寶存認為。

因而，在陳寶存看來，與捂盤相比，更嚴重的問題是捂地，有的開發商拿到土地后坐等升值遲遲不開發。

“要想扼制房價過快上漲，更應該從增加土地供應的角度來解決問題。”陳寶存認為。

（三）捂地比捂盤更應該“嚴打”

治理捂盤惜售是比較難，但是也不像我們說的那么難。為什么捂盤惜售一直沒有能夠治理下去呢？這可能跟沒有下決心有關，板子雖然已經高高舉起來，但只是輕輕落下。

據一家機構發布的一項研究報告稱，國內知名開發商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發”，30%的土地“規劃在建”。正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市，造成了樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。開發商由捂盤到捂地，在全國范圍內造成地荒假象，不斷升級的招數給消費者帶來了巨大的損害。

捂地使得供求關系混亂。房地產開發商們在供求關系上花了大氣力，使得供求關系失衡。消費者們因為擔心供求關系進一步失衡會導致他們買房更加困難，因此都匆忙入市。

捂盤惜售只是在短時間之內讓房價上漲，消費者多花一部分錢也能夠買到，但是捂地對消費者不僅帶來經濟上的壓力，而且會更多帶來心理上的恐慌，不利于社會安定。從另一個層面來講，現在開發商捂地被揭穿，廣大的消費者都給予了極大的關注，引起了社會輿論的極大不滿，在這種情況下政府部門一定會向房地產開發商施壓，屆時開發商的如意算盤很有可能落空，落得個偷雞不成蝕把米的下場。

有一些開發商有這樣的一些觀點來混淆視聽，他就表示捂盤惜售就是自己的市場營銷行為，這是我自己的事情，你管不著。實際上，開發商混淆了正常的市場營銷和特殊的擾亂市場秩序，如果我們不重視在房地產市場上出現的捂盤惜售的行為，那么它可能也會導致房地產出現癌變。

第一，這種行為鼓勵了房地商不是正常地去蓋房子，去關心自己的房子質量和服務，就剩下關心囤地和捂盤了，最后就變成了房地產商的商業模式，變成了“倒爺”的商業模式。第二，這種行為使得市場秩序發生了混亂，就是大家現在搞不清楚，到底是正常的價格在上漲，還是由于需求拉動了價格在上漲？還是由于人為的使得價格在上漲？在這個時候，實際上是對市場提出了非常混亂的信號，因此這個問題不去治理，會對市場秩序帶來非常壞的信號。

不過，當我們要實實在在開始治理它的時候，還有一些基礎工作要做，比如，捂盤惜售和正常的銷售行為，銷售進度的掌控有什么區別？如果它影響了市場信號，那么哪些行為真正的影響市場信號，破壞了市場正常的經濟秩序。要把這些界定清楚了，我們才可以執行，而且執行的時候一定要動真格的，下決心重罰，而不是一萬塊錢兩萬塊錢，那對開發商來說真是九牛一毛。

而且，從整治“捂地”下手，才能治好“捂盤”。不管從消費者還是從開發商的角度來看，捂地比捂盤更為可怕。在市場經濟條件下，監管部門應該及時掌握一線的數據和信息，監管已經賣出的土地按照合同中的條件進入市場運行中，嚴防開發商囤地，給那些囤地的開發商施以限期開發壓力，依照規定從嚴懲罰囤地開發商，獎勵誠信開發商，保護市場信心。