不改初心，推進城市房地產業改革發展——華東師范大學“第四屆城市發展論壇”綜述

不改初心，推進城市房地產業改革發展——華東師范大學“第四屆城市發展論壇”綜述

2016年10月15日，華東師范大學城市發展研究院舉辦華東師范大學“第四屆城市發展論壇”。本次論壇由上海市房產經濟學會,上海市開發區協會,華東師范大學經濟與管理學部,地球科學學部,社會發展學院,華東師范大學學報編輯部,上海市人民政府決策咨詢研究基地張永岳工作室、曾剛工作室和吳瑞君工作室等單位聯合舉辦，就當前我國的城市發展和房地產業熱點問題，分主論壇和分論壇進行研討。主論壇題為“經濟變局下的中國城市房地產業發展”，三個分論壇題為“科創中心建設中的人才住房政策與上海住房體系完善”、“產業園區的轉型升級與園區用地的再開發”和“上海人口總量結構與房地產發展”。

一、經濟變局下的中國城市房地產業發展

在主論壇嘉賓的演講中，上海師范大學崔光燦教授作了有關“住房政策與上海市房地產市場”的主題發言。他認為，房地產市場短期看趨勢，長期看規律。從全球情況來看，不同國家的房價總體上呈現出上漲的趨勢；從國內情況來看，近期上海房價表現出的是跟隨效應而非引領效應。考慮到房地產具有居住和投資的雙重屬性，房價除受市場影響外還受社會政策的影響。目前的住房政策尚處于從社會屬性向經濟屬性轉變的過程，應落腳于住房的使用價值。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷先生的報告題目為“燒烤下的房地產走勢分析”。他解釋樓市燒烤狀態源于兩類囚徒困境：一是購房者買漲不買跌，房價越漲需求越旺；二是房價漲速越快的城市土地供應越緊，助推城市房價上漲更快。房價受人口流動的空間差異、貨幣和利率政策以及土地供應等共同影響，大城市的高房價正擠出低端產業及其人口，導致房地產開發越來越脫離普通住宅需求。調控后的房地產市場將呈現量跌、價穩態勢，房價在不同城市、板塊和企業間的分化將依舊存在。因此，建議通過供給側改革順應人的流向，防止貨幣超發，并調整城鎮化戰略向都市圈戰略轉變。

上海市立信會計金融學院王洪衛教授報告的題目為“房地產金融創造和風險防范”。他談到，分稅制改革后地方事權過多導致地方政府依賴房地產開發補充地方財政收入，因此，房地產市場的問題不能僅僅從房地產業本身找原因。當前房地產市場存在的困境在一定程度上可以歸于金融問題，包括高利率下金融危機的不斷放大、產業空間通過外表包裝獲取融資優惠、房產用地結構失衡下金融資本投放難等。提高融資效率、降低融資成本是解決之道，如支持品牌企業加相關公司進行融資，并大力提倡租賃市場的發展，以獲得資本用于金融產品的設計等。

上海市房產經濟學會會長龐元先生演講的題目為“不改初心，繼續推進房地產改革”。他闡述了國務院加強供給側改革的宏觀背景，對房地產市場改革舉措進行了梳理和解讀，提出要加強對房地產市場平穩發展的長效機制研究。報告內容圍繞進一步深化住房制度改革、深化研究土地供應制度改革、房地產財稅制度問題、貨幣信貸和資產價格問題等七個方面，談了下一步上海房地產業的改革思路和舉措。此外，還提及公租房建設中尋租行為的避免、物權流轉與抵押融資之間的關系、房地產賦稅“重流通輕持有”等現實問題。

華東師范大學張永岳教授對主題論壇進行簡短總結，他認為，中國經濟進入新常態后，房地產業對于社會經濟和城市發展仍起著重要作用，在區域市場分化的背景下，應分城施策，有效解決當前房地產市場中的一些熱點問題，同時兼顧住房公平與市場效率，促進房地產業與整個國民經濟相協調，從而促進房地產市場健康持續地發展。

二、科創中心建設中的人才住房政策與上海住房體系完善

華東師范大學房地產系胡金星副教授作了題為“青年人才住房滿意度及影響因素研究”的報告。他的演講基于對上海市區屬公共租賃住房入住群體的調研，分析了青年人才的住房特征、住房滿意度及其影響因素，進而將住房滿意度細分為基本配套設施滿意度、社區融合滿意度和住房質量滿意度三個維度。通過研究發現，公共租賃住房群體對住房的總體滿意度較高，租金補貼對青年人才的住房滿意度有著顯著的影響，且青年人才對于公租房的需求存在異質性。

華東師范大學城市發展研究院宋艷姣博士報告的題目為“高房價背景下上海青年人才住房問題研究”。她的報告把上海市青年人才住房群體分為市場租賃房群體、保障房群體和購房群體三類。調查顯示，過半青年人才群體認為房價高導致居住成本壓力過大。在住房滿意度方面，市場租賃群體在居住成本、居住房屋以及社區配套設施方面的滿意度都遠低于保障房群體。

上海市房地產科學研究院副院長嚴榮副教授的報告題目為“面向科創中心建設的公租房政策優化分析”。主要針對如何緩解上海市科技創新人才的階段性居住困難以及如何優化上海市住房保障政策，他建議在堅持公租房政策總體穩定的基礎上應通過多種渠道如配建房源、代理經租房源、單位租賃房等來提高房源的適配性，明確市區兩級公租房項目的定位以及增強公租房的可持續運營等。

上海財經大學王偉博士報告的題目為“外來高學歷人口的住房情況：現狀與對策”，以新生代高學歷流動人口為關注焦點，從住房自有率和租金負擔率為切入點分析了該群體的住房現狀，并從戶籍、地區、家庭三個方面探討了新生代高學歷流動人口在不同類型城市中住房自有率的差異，提出應通過發放租賃補貼來提高外來高學歷人口在當地購房的經濟可能性和定居意愿。

三、產業園區的轉型升級與園區用地的再開發

華東師范大學城市發展研究院張傳勇博士作了題為“上海市存量工業用地二次開發：現狀、問題和對策”的報告。上海存量工業用地的再次開發提高了土地利用開發強度，提升了土地綜合利用效益，促進了工業園區與城鎮的融合發展，但目前仍面臨收儲成本不斷提高、各方利益難以協調、現行政策著力點錯位、土地監管制度不夠完善等問題。推進上海市存量工業用地二次開發需要政府統籌規劃、完善土地收儲制度，降低土地收儲成本、探索完善工業用地出讓制度以破除二次開發的瓶頸，在二次開發過程中協調各方利益。