誰可決定小區(qū)會所的使用

文/宋安成

誰可決定小區(qū)會所的使用

文/宋安成

案例概況

A房地產(chǎn)公司系B小區(qū)的開發(fā)商，B小區(qū)業(yè)主與A房地產(chǎn)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》約定該小區(qū)的二樓一層全部用于住戶會所，開設(shè)健身房、咖啡吧等休閑娛樂設(shè)施供業(yè)主使用。兩年后，B小區(qū)會所因虧損嚴重，開發(fā)商欲將其租賃給C公司開設(shè)精品酒店。B小區(qū)業(yè)主認為，小區(qū)會所應(yīng)當為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，其經(jīng)營范圍的變更也應(yīng)當經(jīng)過小區(qū)業(yè)主的同意；而A公司認為，自己系該會所的實際產(chǎn)權(quán)人，對會所處分理所當然，無需經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意。

律師分析

一、 首先應(yīng)當在原始規(guī)劃中明確小區(qū)會所的建造目的。對于如何理解上述爭議，筆者認為應(yīng)當先厘清小區(qū)會所的概念，從本質(zhì)上進行分析。《關(guān)于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》(滬房地資市〔2003〕230號)規(guī)定：“商品住宅項目附屬會所系指規(guī)劃部門批準的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)的場所。”該概念主要著眼于目的與作用，這也是小區(qū)會所區(qū)別于一般商鋪的主要特征。會所主要以服務(wù)業(yè)主為目的，這在相關(guān)部門的審批規(guī)劃中也有所體現(xiàn)。如果在原始規(guī)劃中，會所就是小區(qū)配套的活動場所，即便所有權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商對會所的使用也必須符合規(guī)劃使用目的。如果會所并不是配套設(shè)施，而只是一個名叫“會所”的商業(yè)場所而已，那業(yè)主確實不能干預(yù)開發(fā)商的經(jīng)營行為，只能從不影響小區(qū)安全、業(yè)主生活等角度，與開發(fā)商協(xié)商。

二、 從產(chǎn)權(quán)角度看，開發(fā)商應(yīng)當對會所的使用有決定權(quán)。無論買賣合同中有沒有約定會所的所有權(quán)，只要沒有承諾會所屬于全體業(yè)主所有，那么根據(jù)《物權(quán)法》142條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”，會所產(chǎn)權(quán)一般都是開發(fā)商的。會所不是一個法律概念，不能依名稱來判斷產(chǎn)權(quán)所有人。如果將會所視為一種小區(qū)的配套，那也是從會所的功能角度而不是所有權(quán)角度來說的，所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當依據(jù)《物權(quán)法》來確定。也有部分業(yè)主認為，在購買房屋時，會所的面積是計算到公共面積當中并體現(xiàn)在房價上的。對于該類情況業(yè)主應(yīng)當提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，畢竟商品房市場價格波動較大，很難從價格上看出會所的費用到底有沒有算至業(yè)主承擔的房價中，如果真的存在此類情形且有充足的證據(jù)證明會所為小區(qū)全體業(yè)主所有，業(yè)主可以向法院提起確權(quán)之訴。所以，從這個意義上講，對小區(qū)會所的使用是小區(qū)會所產(chǎn)權(quán)人對所有權(quán)的支配。究竟誰能享有小區(qū)使用權(quán)的決定權(quán)，歸結(jié)于誰享有小區(qū)會所的所有權(quán)。

三、從契約角度講，房產(chǎn)企業(yè)的承諾明確了業(yè)主對會所使用權(quán)的限制。筆者認為對于上述爭議除了考量會所“配套功能”及“產(chǎn)證”外，還需參考房產(chǎn)企業(yè)是否與業(yè)主有相關(guān)約定。

（一）小區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售合同中沒有關(guān)于會所使用權(quán)的約定

當小區(qū)會所的所有權(quán)由房產(chǎn)企業(yè)保留時，房產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)對會所享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，并且該種權(quán)利不受法律外的其他因素約束和限制。上述案例中，A公司與B小區(qū)如未曾約定會所經(jīng)營范圍等事項，那么A房產(chǎn)企業(yè)將會所出租給C公司開設(shè)酒店并不違背會所設(shè)置的初衷，因此不應(yīng)受到業(yè)主的干涉。事實上，在多數(shù)商品房預(yù)售合同中確實沒有關(guān)于小區(qū)會所經(jīng)營事項及功能的明確約定，那么這是否說明，小區(qū)業(yè)主不能對會所的使用提出任何限制？

其實不然。2012年上海市《關(guān)于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》（以下簡稱《通知》）第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》（滬房管市〔2009〕213號）的規(guī)定向房屋行政管理部門申請商品房銷售方案備案時，根據(jù)規(guī)劃批準用途明確會所的座落、經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能。同時，在報送備案的銷售方案中還應(yīng)當明確上述內(nèi)容為商品房預(yù)（出）售合同的附件。”據(jù)此，開發(fā)商即便沒有在預(yù)售合同中明確會所經(jīng)營服務(wù)方式等事項，也需要在向房屋行政管理部門備案時提交該事項。業(yè)主遇到該類情形時可去房屋行政管理部門申請查詢備案方案，來明確房產(chǎn)企業(yè)對會所經(jīng)營方面事項的約定。一旦房產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定提交備案材料并給出相應(yīng)的承諾，小區(qū)業(yè)主就可以要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔違約責任。

（二）小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商存在關(guān)于會所使用權(quán)的相關(guān)約定

房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主在合同中明確約定了會所的經(jīng)營范圍及服務(wù)功能的，依據(jù)誠實信用原則，房產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)遵守承諾，不得違背合同的約定，否則應(yīng)當承擔違約責任。上海市房管局對房產(chǎn)企業(yè)所作承諾的范圍加以延伸，擴大至房屋銷售廣告及售樓資料。《通知》第五條規(guī)定：“會所的經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與購房人在商品房預(yù)（出）售合同正文或者合同附件中約定明確，商品住房銷售廣告、售樓書等宣傳資料中明確會所經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自改變。”可見，該條款不僅要求房產(chǎn)公司一旦作出上述承諾便不得擅自變更，也對房產(chǎn)企業(yè)關(guān)于會所的廣告的效力進行了確認，且該廣告效力是不能被約定排除的，具有強制性。

如果開發(fā)商因?qū)嶋H情況確實需要變更會所的經(jīng)營范圍和服務(wù)功能的，可依據(jù)《通知》第十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、會所的承租人、受讓人及其他經(jīng)營者需要改變已向業(yè)主承諾的經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能的，應(yīng)當按照規(guī)劃管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主委員會協(xié)商并征得業(yè)主大會同意。”筆者認為對于業(yè)委會而言，如果業(yè)主大會同意房產(chǎn)企業(yè)的變更請求，為避免損害業(yè)主權(quán)益，可以與房產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《臨時管理規(guī)約》或者《管理規(guī)約》等形式作具體約定，比如關(guān)于消費人員進出小區(qū)、車輛停放、噪音控制等會所后續(xù)運行管理事項，如果業(yè)主委員會與開發(fā)商交涉有困難，也可請街道出面協(xié)調(diào)。在此情況下，房產(chǎn)企業(yè)一旦與業(yè)主簽訂了關(guān)于會所使用的相關(guān)條款，業(yè)主就可依據(jù)條款對房產(chǎn)企業(yè)擅自變更會所功能或者其他違約行為要求賠償。

綜上，對于房產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主誰能決定會所的使用，并不能一概而論。首先明確會所在初始規(guī)劃當中的目的，如果只是稱之為“會所”的商鋪，那么業(yè)主是不能決定會所的使用的。其次是會所的產(chǎn)權(quán)證明，通過產(chǎn)權(quán)登記明確該會所的產(chǎn)權(quán)人，該產(chǎn)權(quán)人如是開發(fā)商，從法律角度來講，業(yè)主無權(quán)干涉會所的經(jīng)營活動，但也有例外情況，即房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主之間有關(guān)于會所使用的約定。法律一方面充分尊重平等主體之間的意思表示，另一方面也禁止違約。一旦房產(chǎn)企業(yè)違反該約定，業(yè)主則可要求其承擔相應(yīng)的違約責任。

(作者單位：北京盈科〔上海〕律師事務(wù)所）