房地產項目開發成本管理現狀與建議

尹浩春（寶雞市房屋經營開發公司,陜西　寶雞　721001）

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房地產項目開發成本管理現狀與建議

尹浩春
（寶雞市房屋經營開發公司,陜西寶雞721001）

摘 要：國民經濟的飛速增長，使得建筑行業蓬勃發展起來，逐漸的成為我國的支柱產業，房地產行業的競爭日趨激烈，房地產行業要想在競爭中獲得更多的利潤并且利于不敗之地，就應該對房地產項目的開發管理工作加以重視，加強對成本控制的監管。文章對房地產項目開發成本的管理現狀加以分析，為房地產項目開發的成本管理提出合理化建議。

關鍵詞：房地產；成本管理；企業效益

思想保守是企業管理存在的普遍問題，比如企業不重視對項目的初期成本控制，沒有進行項目決策階段的成本控制，沒有使項目的投資實現更大的效益化，也沒有使工程設計達到全面化，有些中小型的房地產缺乏專門的設計人才，有些設計人員只重視項目的質量，沒有做到質量和經濟相統一的原則，不利于項目成本的控制。

1　房地產項目開發成本管理的現狀

1.1建筑企業對成本控制缺乏規范化的管理

建筑工程的每一個環節都需要資金，不能有效的實施成本控制，對工程項目的施工過程就達不到合理的監督和管理，開發商在開發房地產項目時一般會拆分工程，然后把拆分的工程進行轉包和分包，開發商通過這樣的方式來達到成本控制的目的。

開發商這種拆分工程的做法，在工程建設初期會起到一定的積極作用，但是在工程項目的施工后期，開發商和分包單位之間、分包單位和總分包單位之間以及分包單位和分包單位之間就會出現各式各樣的問題，不利于工程后期的管理。

1.2招標文件的制定不完善

有些開發商在招標時，制定的招標文件不詳細、不完善，致使開發商對后期的監管不到位，簽訂的合同漏洞百出，不利于對建筑工程實施成本控制，有個別施工企業只考慮自身所獲得的利益，缺乏良好的合作意識，造成管理上的混亂和工期的延期，不能達到成本控制的目的。

1.3項目壽命周期的管理不規范

從項目的決策評估到項目的招標施工，直至項目的竣工和后期的售后服務，這一過程就是房地產項目的整個壽命周期，但是開發商對項目的整個壽命周期缺乏相應的系統化管理，資金的流動貫穿到項目壽命周期的各個環節，所以開發商要想進行有效的成本控制，就要制定完善的管理措施，管理和控制項目壽命周期的每一個環節[1]。

2　如何進行成本的控制

2.1實施相對和絕對以及全面成本控制的方法

從產量、收入和成本三者之間的關系入手，實施相對成本控制的方法，針對企業自身的情況，用發展的眼光處理問題。絕對成本控制的主要措施是預算控制和標準控制，在絕對的金額當中進行成本控制。全面成本控制的目標就是利益的最大化，對工程項目施工的各個環節都進行成本控制，并且制定完善的施工方案。

2.2在投資決策階段進行成本控制

投資決策階段是項目開發成敗的關鍵，加強對項目的決策和投資階段的成本控制至關重要，主要從項目的選址和建設兩個方面進行成本控制，對項目定位和地皮的購買等環節進行科學系統的分析，對項目的開發進行仔細的評估預算，做好項目的調研工作，充分的考慮戶型、環境等因素，做好項目立項的工作，以市場價格為基礎，使用擬定目標利潤的方式來估算目標的成本和利潤。

2.3在項目設計和招投標階段進行成本控制

前期工程的費用主要是開發項目設計階段的成本和招投標階段的成本，成本控制的關鍵是對設計階段進行成本控制，使開發項目的設計方案不僅能夠節約成本，提高效益，而且能夠適應市場的需求，獲得更大的社會效益，開發項目設計的好與壞直接影響項目后期的施工與銷售，通過項目設計方案招標的方式確定設計方案和設計單位，以此來達到對設計造價的控制，開展有效的限額設計。

在招標階段也可以進行成本控制，招標時，要做好相應的準備工作[2]，對施工單位的情況要做詳盡的了解，對施工單位的承建能力要了解透徹，掌握施工單位的資金和進度情況。招標時要編制好招標文件，把影響工程造價的因素考慮在內，對于招標文件里面的條款做認真的研究核實，避免不必要的資金浪費。

2.4在項目工程的施工階段進行成本控制

成本控制最重要的就是對施工階段的資金控制，主要從施工物料的成本、施工設備成本和工期成本進行控制，在施工的過程中，對于物料的采集要做好相應的工作，增加其透明度，對于機械設備的使用和管理，要進行及時的保養和維護，從而提高設備的使用率，降低成本，再者就是要及時解決施工過程中出現的各種問題，優化工期，降低成本。

施工階段的成本控制，還應加大對施工技術和施工進度以及施工合同的成本控制，在技術的成本控制階段，在確保施工技術方案無誤的前提下，在施工時使用新方法、新材料和新技術，以此來提高施工效率、減少工程量、縮短工期和降低成本[3]。對施工合同的成本控制主要是控制工程的變更，在施工前做好相應的準備工作，審核好每個月的工程進度款，根據相應的資料進行核算后，對工程的進度款進行相應的支付。

3　結語

在房地產行業日趨激烈的競爭環境下，只有低成本高質量的運營方式才能提高企業的競爭能力。降低企業的開發成本，制定完善的措施加強對成本控制的管理，是當前房地產開發商迫切需要解決的問題，影響成本控制的原因有很多，重點是對項目施工階段的成本控制管理，但是要重視項目初期階段的成本控制管理，把成本控制貫穿到項目壽命周期的各個階段，轉變成本控制的管理觀念，制定切實可行的管理措施，最終實現對項目成本控制的目標。

參考文獻：

[1]王健.芻議房地產項目開發全過程成本管理[J].四川水泥,2015(01):101.

[2]顧曙旭.房地產開發項目的成本管理探究[J].現代商業,2012(20):164-165.

[3]李斌.房地產項目成本管理的現狀和對策研究[J].城市建筑,2013(08):161-162.

作者簡介：尹浩春（1972-），男，陜西寶雞人，工程師。

DOI:10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.03.216