簡析農(nóng)村宅基地使用管理存在的問題及其措施

周丹娟

沈陽市國土資源發(fā)展研究中心

簡析農(nóng)村宅基地使用管理存在的問題及其措施

周丹娟

沈陽市國土資源發(fā)展研究中心

目前農(nóng)村宅基地使用管理主要存在散、亂、低效、浪費(fèi)和管理粗放以及村莊集體建設(shè)用地的粗放浪費(fèi)與新農(nóng)村建設(shè)的要求很不協(xié)調(diào)等方面的問題。基于此，本文簡述了農(nóng)村宅基地使用管理的重要性，對農(nóng)村宅基地使用管理存在的主要問題及其策略進(jìn)行了簡要分析。

農(nóng)村宅基地；使用管理；重要性；問題；措施

一、農(nóng)村宅基地使用管理的重要性

農(nóng)村宅基地是指農(nóng)戶或者個(gè)人由于建筑住宅需求，使用并占有的農(nóng)村集體土地。農(nóng)村宅基地使用管理是土地資源管理工作的重要內(nèi)容，其不僅是牽涉到千家萬戶的民生工程，也是耕地保護(hù)和節(jié)約土地的重要基礎(chǔ)性工作，事關(guān)農(nóng)村的社會穩(wěn)定與和諧。

二、農(nóng)村宅基地使用管理存在的主要問題分析

（一）農(nóng)村宅基地使用規(guī)劃問題。當(dāng)前農(nóng)村絕大部分地區(qū)已實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)村規(guī)劃全覆蓋，但部分地區(qū)的新農(nóng)村規(guī)劃還存在規(guī)而不搞、有規(guī)不依、違規(guī)難糾等現(xiàn)象。農(nóng)民建房選址隨意性大，亂圈亂占，亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，造成村莊內(nèi)的房屋布局雜亂。

（二）農(nóng)村宅基地使用粗放以及土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重的問題。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,使得農(nóng)民建房要求日益增多,使得農(nóng)村建房熱始終居高不下。而由于農(nóng)民法制觀念淡薄,私自建房現(xiàn)象屢見不鮮，建新房的同時(shí),老房子又沒有拆除,以至于農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在，土地利用低效，集約程度普遍低下，資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

（三）農(nóng)村宅基地使用存在一戶多宅以及超出標(biāo)準(zhǔn)占用土地現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示：農(nóng)民群體中近半農(nóng)村居民存在擁有多處宅基地（一戶多宅）現(xiàn)象。超出標(biāo)準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象在農(nóng)村也比較普遍，村民出于利益本身，也會對自家宅基地的建筑圍墻進(jìn)行圈地，加上庭院經(jīng)濟(jì)或作為單獨(dú)廚房、廁所的附屬房，導(dǎo)致宅基地實(shí)際面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出標(biāo)準(zhǔn)。

（四）農(nóng)村宅基地交易已形成一定的地下市場規(guī)模，交易主要以合同為憑據(jù)。在農(nóng)村宅基地交易上，“簽訂合同”作為交易憑證占了主要部分。

三、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用管理的措施

（一）農(nóng)村宅基地使用需要科學(xué)規(guī)劃。農(nóng)民宅基地規(guī)范化管理是新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。加快農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè),應(yīng)當(dāng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),著眼于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)行總體規(guī)劃。按照土地總體規(guī)劃確定農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模,實(shí)行“紅線”控制,建立耕地保護(hù)的綠色屏障,防止村莊建設(shè)的盲目外延擴(kuò)張。切實(shí)搞好農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃,科學(xué)地進(jìn)行功能分區(qū)。合理確定不同類型村居用地規(guī)模。對一般農(nóng)村要圈定村界,嚴(yán)禁無度擴(kuò)展；偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中,以達(dá)到集約用地。在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下,應(yīng)允許鄉(xiāng)村結(jié)合本地實(shí)際制定相應(yīng)的村莊用地措施。同時(shí)還要結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè),統(tǒng)一設(shè)計(jì),將土地規(guī)劃和農(nóng)村規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來,在對預(yù)留建設(shè)用地實(shí)行總量控制的前提下,制定詳細(xì)規(guī)劃,以形成一套科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)農(nóng)村建設(shè)的良好機(jī)制。同時(shí)需要加強(qiáng)執(zhí)法,加大土地執(zhí)法力度,一是要加強(qiáng)土地執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè),建立一支素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、作風(fēng)硬、忠于職守、秉公執(zhí)法的土地執(zhí)法隊(duì)伍；二是執(zhí)法必嚴(yán),在農(nóng)村要把亂占土地尤其是破壞耕地,違法建房和非法交易的行為列為執(zhí)法重點(diǎn)。必要時(shí),通過人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,以威懾違法并發(fā)揮警示教育作用。同時(shí)要建立執(zhí)法監(jiān)督制度和責(zé)任追究制度,實(shí)行執(zhí)法公示,公開接受社會監(jiān)督。

（二）農(nóng)村宅基地使用需要提高群眾保護(hù)耕地的意識。隨著新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展，使得當(dāng)前農(nóng)村耕地日益減少，已嚴(yán)重影響著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此要加強(qiáng)對廣大農(nóng)民群眾土地國情和基本國策等的宣傳教育,加大對土地法律法規(guī)的宣傳力度,特別是加強(qiáng)對基層干部的宣傳,在廣大干部隊(duì)伍和各級領(lǐng)導(dǎo)中興起學(xué)習(xí)落實(shí)《土地法》,依法管地、用地,自覺保護(hù)耕地之風(fēng),提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導(dǎo)干部依法管地、用地意識,使“人多地少,土地后備資源嚴(yán)重不足”的國情觀念深入人心,為長期保護(hù)好耕地奠定良好的思想基礎(chǔ)。

（三）農(nóng)村宅基地使用管理針對一戶多宅以及超出標(biāo)準(zhǔn)占用土地現(xiàn)象，需要推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理制度創(chuàng)新。首先，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地分類管理。劃分農(nóng)村建設(shè)用地，明確農(nóng)村居民擁有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)，合理確定兩者的范圍以及轉(zhuǎn)化程序。其次，實(shí)現(xiàn)村民農(nóng)村宅基地使用權(quán)的公平取得。農(nóng)民一經(jīng)獲得標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地審批后，不得再次提出申請。核查現(xiàn)有農(nóng)村建設(shè)用地使用情況和農(nóng)民宅基地占有情況，對超出宅基地批準(zhǔn)使用面積的，要對超出的宅基地面積實(shí)行有償使用。第三，建立正常化的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度。依托流轉(zhuǎn)（交易）平臺，允許農(nóng)民依其意愿對農(nóng)村宅基地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股、租賃等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第四，探索農(nóng)村宅基地退出方式。鼓勵宅基地使用權(quán)人自愿有償?shù)耐顺鲩e置宅基地和住宅，建立所有權(quán)人有償回收制度。

（四）針對農(nóng)村宅基地交易現(xiàn)象，需要改革農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，推進(jìn)信息公開。依托現(xiàn)有的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，建設(shè)農(nóng)村集體土地交易平臺，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。市場中公開化信息的完備程度，直接影響了市場主體的有效決策和市場配置資源的效率。信息公開也有助于農(nóng)村宅基地管理的公平公正。

（五）不斷健全農(nóng)村宅基地使用的相關(guān)法律法規(guī)。隨著依法治國的不斷推進(jìn)，農(nóng)村宅基地使用管理要依據(jù)憲法精神，進(jìn)一步修訂涉及農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)，賦予農(nóng)村宅基地完整權(quán)能，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地的“同地、同權(quán)”，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的二元統(tǒng)一。明確宅基地的權(quán)利內(nèi)容及權(quán)利的取得、變更與喪失，明確農(nóng)民對宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)、處置權(quán)，實(shí)行自愿、有償流轉(zhuǎn)，使宅基地真正成為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)，以最大限度地保護(hù)農(nóng)村宅基地的用益物權(quán)，有效增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

四、結(jié)束語

綜上所述，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用管理關(guān)系著農(nóng)民利益，關(guān)系著農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。因此必須加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用管理，并且加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用管理要以合理利用土地、節(jié)約耕地為原則,從而使土地得到高效利用。

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[2]劉婷婷．簡析農(nóng)村宅基地的管理[J]．中國科技博覽,2015(42)．

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