拆遷安置小區物業管理研究

顧文娟

張家港市人民政府房屋征收辦公室 215600

拆遷安置小區物業管理研究

顧文娟

張家港市人民政府房屋征收辦公室 215600

現代化經濟大發展中，我國城市化進程不斷加快，我國城鄉建設改革中，對于拆遷安置小區的物業管理研究要有所側重。拆遷房性質有別于一般商品房，小區物業管理模式和管理手段問題是城市建設主要問題。文章據此，根據拆遷小區物業管理現狀，研究物業管理的一些問題和可行性解決措施。

拆遷安置；小區；物業；管理；研究

拆遷安置小區的建設改變了原有的城市風貌，使一般的城市環境和城市結構都發生了變化。物業管理是基本的小區管理服務，也是城市建設中的主要配套設施建設。由于拆遷安置房性質不同于商品房，實際的物業管理工作中容易出現的新問題需要管理者采用靈活的方式針對性解決。

一、拆遷小區物業管理問題

（一）居住觀念、習慣轉變困難

拆遷安置小區主要是指在對農村或老舊城區進行拆遷改造后，將原住居民集體安置在拆后新建小區，實現城鄉結構改革。但是由于拆遷戶身份大多是農民，住慣了原先的農家小院，搬離進入拆遷小區，在身份觀念和生活習慣上一時難以改變，容易在集體式的物業管理工作中產生一些問題。例如拆遷戶屬于混住的形式，對原小區居民交往行為和生活方式難以適應，觀念上對于社區管理服務等難以有效認同和融合。另外，拆遷安置居民的公共環境意識不夠，對于隨地扔垃圾、堆放雜物、公共區域晾曬衣物和綠化帶種菜這些不當行為不以為然，這些都給物業管理工作帶來不便。

（二）自責不明，資金有限

拆遷居民搬進安置小區后，對于小區基本配套設施和環境服務方面都會增加需求，但是由于安置小區在物業管理職責、管理體制上還不夠完善和健全。對于小區管理工作的細則要求和責任規定上沒有法律明文規定，導致在實際物業管理中，小區管理工作與居民基本需求沒有有效對接。在物業管理資金方面，由于一部分拆遷安置小區物業費用主要的出資方是政府，而居民只是出較少的部分，這就導致其建立的業主委員會無法承擔相應的責任、履行相應的職，對于小區物業管理工作的約束和監督能力降低。在拆遷安置小區物業管理工作中，對于管理服務方的職責不明確，將導致居民反映的問題無法及時解決，難以保證管理質量。資金的限制問題也將制約小區物業管理進步。

二、拆遷安置小區物業管理有效措施

（一）擴大宣傳

對于拆遷安置工作要做好相關內容解釋，對于居民生活習慣和公共意識上要普及文明、安全知識。可以通過制作宣傳單頁或者以小區公示的形式大力宣傳物業管理工作的主要內容和主要要求。對于物業管理中出現的問題居民要有監督、舉報意識，對于自己的不文明行為要懂得自我管制。拆遷安置小區物業管理中的問題要向居民解釋到位，強化后期服務工作，讓業主了解物業管理的優勢，體會到小區居住形式和農村散戶居住形式之間的差異，進而促進積極配合小區的物業管理工作。加強對拆遷工作和物業管理服務的群眾宣傳，有利于讓居民直接、主動的結束小區物業服務。

（二）完善體制

要讓居民樹立良好的公共文明、安全意識就要做好小區基本規劃，加強管理體制的完善，促進物業管理服務。例如，對于小區綠化可以安排專人養護、看管，定期對樹苗施肥、修剪、除草，管理人員一方面需要做好基本的管理職責，另一方面需要對居民行為做好監督，發現有居民在綠植上晾曬衣物、攀爬、系繩等要及時制止，對于不聽勸阻的可以予以罰款、教育等。加強安置小區物業管理體制的完善，主要是為了明確管理人員的主要職責，對管理服務人員以及居民自身都進行行為約束。另外在小區規劃中要做好基本設施建造，一般的像垃圾桶、果皮箱、煙灰缸等都要合理計劃、安置，增加保潔工作。同時在公共設施和綠化帶地方要設置一定的宣傳標語，對居民行為進行溫馨提示，多管齊下，強化小區物業管理服務質量，實際解決好居民生活問題。

（三）籌措資金

由于一部分拆遷安置社區的物業管理費部分是政府出資，居民感受不到小區物業管理與自身的實際關聯性，因而在公共財物使用上不關心、不愛護，對于物業管理工作常有不配合和抗拒的態度。在此基礎上，后期小區物業管理中，可以采用政府和居民合力承擔物業管理費的方式。一方面，居民在小區居住穩定后，基本收入落實，有了一定的經濟實力，政府承擔的部分也減輕了居民壓力，同時擴大了物業管理資金來源；另一方面，居民參繳物業費，會更加愛護小區設施，也能夠對物業管理工作提出監督和建議。小區物業管理不只是服務也是監督，只有將居民納入物業管理體系之中，才能更好的促進拆遷安置小區物業管理問題的解決。

三、結語

我國城市化進程尚處于發展階段，對于拆遷工作還有許多亟待完善和落實的地方，而物業管理服務是小區基本配套，對于物業管理工作中容易出現的問題要在實踐中積極尋找方法解決。拆遷安置小區物業管理服務工作要從居民的實際需求和切身利益出發，遵守規章制度、加強監督管理，科學有序的進行。強化拆遷居民小區管理意識和公共文明意識也是促進物業管理服務水平的重要途徑。

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