樓市突擊加辣 地產股陷陰霾

陳嘉欣

為遏抑樓市過熱，港府再推出「辣招」，將樓宇買賣印花稅全面上調至15%，為2010年至今第三度「加辣」。事實上，連同金管局七次收緊樓按，本港樓價依然升莫停，市場對今次「加辣」的效果存疑，反而在成交萎縮下，地產股料將首當其沖。

本港樓價于去年9月見頂回落，但今年3月再度回升，中原城市領先指數已連升三季。另一方面，根據土地注冊署統計數字，8月及9月登記契約分別7，430宗及8，560宗，當中涉及海外投資者的雙倍從價印花稅（DSD）住宅物業成交量，分別錄得1，715宗及2，604宗，占比達到23% 及30.4%，成為政府加辣的理據。

有見及此，上周五（11月4日）港府公布新一輪「加辣招」，將雙倍印花稅（DSD）由原先的1.5%至8.5%，劃一上調至15%，即日生效，適用于所有個人及公司買家，但不包括非住宅物業，首次置業港人亦可獲豁免，即最低的100港元至最高稅率4.25%不等。至于現時在DSD下對香港永久性居民唯一住宅物業「先買后賣」的退稅安排仍然適用;而非本地買家及公司客的最高稅率，會由買家印花稅（BSD）15%額外增加15個百分點，即合共30%。

“新辣招”下仍有內地客無懼重稅繼續入市。

新招冷卻投資需求

特首梁振英表示，近期投資需求出現反彈，過去半年每月錄過千宗涉及投資者的買賣，因此決定推出新的遏抑需求措施。財政司司長曾俊華則指出，近日樓價不斷上升，以致樓市風險愈來愈高，政府須防范泡沫惡化，并認為現時DSD力度不足，預期新措施對樓市成交可起實時且顯著的冷卻作用。地產界人士稱，除了新一輪調控措施遏抑樓市需求外，本周美國大選及12月份加息陰霾同樣為樓市帶來不穩定性，觀望氣氛濃厚。投資客及有置換物業需求的換樓客于措施公布后近乎絕跡，僅余上車客，市場氣氛嚴重受累。雖然剛過去周末，百大屋苑成交下跌近三成，不過仍錄得不少市價成交，個別屋苑更創新高，且不乏內地客無懼重稅繼續入市，尤其將軍澳「藍塘傲」等新盤。

瑞信吁減持地產股

瑞信指出，是次上調印花稅主要針對細單位投資需求上升，估計住宅買賣需求將下跌25%，以上車客為目標客群的單位將更受影響，估計至2018年年底，樓價將調整22%。該行相信，若樓市泡沫持續惡化，政府將推出更多措施，而美國加息及本港經濟轉弱，最終會令現時租金收益的差距收窄。

該行又提到，地產股的資產凈值折讓將再度擴闊，表現遜于大市，是次措施針對住宅市場，相信地產股難以獲得支持，因此維持地產股「減持」評級，并對新鴻基地產（00016.HK）及出售較多細單位的恒基地產（00012.HK）轉趨審慎，另建議投資者避開美聯集團（01200.HK）。

受「加辣」措施拖累，本周一（7日）本港地產股全線下跌，恒指成分股當中，新地及新世界發展（00017.HK）跌幅最顯著，分別達9.9%及9.0%;另外，長實地產（01113.HK）、信和置業（00083.HK）及恒地跌幅亦在半成以上，介乎5.8%至8.8%。鑒于地產板塊早前已累積可觀升幅，估計短期仍會受壓。