房地產企業納稅籌劃風險與防范

朱淑貞

[摘要]房地產企業面臨的宏觀調控環境和稅收政策復雜多變，而經營業務的多元化決定了其涉及稅種多，面臨的稅收風險高。稅收籌劃可以使房地產企業的稅收利益最大化，但同時也蘊含著政策選擇風險、政策運用風險和經營風險。面對風險不是逃避，防范的根本是提高稅收籌劃風險防范的意識，及時全面了解稅法的變動，及時調整籌劃方案，對潛在的風險進行發現和識別。

[關鍵詞]房地產企業，稅收籌劃；風險；防范措施

納稅籌劃又叫納稅策劃，是指在法律規定允許的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅的經濟利益。納稅人為了達到稅后利潤的最大化，通常都根據稅法對經營活動提前籌劃和安排。房地產企業是以營利為目的，從事房地產項目的開發、服務、管理以及經營等相關活動，且進行獨立核算、自主經營的經濟組織。

房地產行業近年來發展迅猛。房地產企業經營模式主要分為銷售物業模式和自持物業模式，兩種模式雖然在稅目、稅基和稅率方面各有不同，但因為房地產企業的業務范圍本身就比較復雜，占用的資金量大，經營周期長，成本費用結構比較復雜，再加上房地產行業是國家的支柱產業，國家對房地產企業出臺了很多的調控措施，這些都會增加房地產企業納稅籌劃的客觀風險。客觀風險來自于業務的特殊性，來自于宏觀的不可控，而納稅籌劃工作面對這些客觀的風險，如何主動的防范風險、化解風險顯得非常重要。

一、房地產企業納稅籌劃風險類型

實務中房地產企業涉及到的稅收籌劃風險的類型主要集中在以下幾個方面：

（一）政策選擇風險

房地產企業業務范圍復雜，整個開發流程中涉及到的稅種非常多，增值稅、所得稅、契稅、印花稅、城鎮土地使用稅等等，幾乎涉及到了所有的稅種。以所得稅為例，企業開發產品銷售收入的確認、開發產品預售收入的確認，代建工程和提供勞務收入的確認、開發成本與開發費用的扣除處理、廣告費和業務宣傳費的處理以及折舊的處理都會涉及到稅收的籌劃。再比如，房地產企業的建設周期長，在項目設立一開始，就應該準確找到投資切入點，然后等合同簽完后房地產開發的方式也有很多選擇性，是合作建房，還是項目整體轉讓，這其中不同的選擇政策也不同。由于我國稅收相關的法律法規制定的不是相當完善，也存在時效性的不足。所以房地產企業在選擇相應的稅法時就有可能有失偏頗，本來初衷是納稅籌劃，結果卻成為避稅，給企業帶來損失。再加上，房地產行業發展迅速，國家不斷出臺新的政策。對于納稅籌劃人員如果對國家的新政不知曉，或者是把握不準，稅收籌劃也會出現相應的風險。

（二）政策運用風險

當工作人員根據相關的法律法規制定了系列的納稅籌劃政策的時候，就會出現工作人員因為素質或水平的問題或是對政策錯誤理解或者理解上出現偏差，給稅收籌劃帶來了一定的風險。這樣的風險純粹是主觀性的風險。例如，2009年國家稅務總局制定了關于企業在開工之前必須合理確定成本對象，并將成本對象報稅務機關備案的相關辦法，目的是強化稅收監管。在2014年1月份，為了減輕企業的負擔，國家取消了這種事先備案的做法。相應的規定改成“在開發產品完工當年申報年度企業所得稅時專項報送稅務機關，并不得隨意調整或混淆成本對象，確需調整的須出具專項報告。”這種政策的更改直接會影響到企業的做法。因為房地產開發企業成本對象類型比較多，有寫字樓、公寓，還有門面房等，他們各自給企業帶來的利潤差異比較大，影響企業上交的所得稅就不同。籌劃人員應該根據政策的變更，合理進行避稅，如果工作人員對政策的變化不清楚，那就會給企業帶來一定的風險。

（三）經營風險

經營風險對于每一個企業都是存在的。房地產企業也不例外。房地產企業的經營范圍廣，經營過程復雜，所面對的市場環境變化快，這樣都加大了本身的經營風險。納稅籌劃本身就是一個對未來納稅經濟業務的一個預算，由于經營周期長，原來制定的籌劃政策在一段時間由于經營環境的變化而不適用，這時就要做出相應的修改。如果對這方面的工作疏忽了就會給企業造成損失。

二、房地產企業納稅籌劃風險防范措施

面對風險不是逃避，防范的根本是對潛在的風險進行發現和識別。并且只有提前做好風險的防范措施，當風險真正來時才能夠采取正確的應對措施。

（一）及時全面了解稅法的變動

實務工作中的納稅籌劃不僅技術性強，政策性也很強，所以籌劃人員要及時了解和房地產行業相關的稅收政策的變動，及時調整籌劃方案。并且對政策的了解要盡量的全面，避免片面解釋法律法規。這就對籌劃人員的專業素質提出了更高的要求。籌劃工作的專業性很強，要求籌劃人員平時多注意積累，加強自己的知識儲備。也要豐富自己的知識面，對經濟、財政、法律、會計、保險、金融等相關知識都要多多涉獵，對國家的經濟政策、財政政策、金融政策等都要及時了解。目的是制定最合適的納稅籌劃方案，最大限度的降低風險。

（二）加強稅收籌劃風險防范的意識

相關工作人員以及企業高層要重視納稅籌劃的風險防范。納稅籌劃從本身的工作性質來說就具有一定的風險性，稍一疏忽，就會觸及法律。稅收政策的不斷變化，稅收征管的力度加大以及交易行為的復雜都使房地產企業納稅風險加大。作為相關的工作人員要加強風險的防范意識，對風險給予足夠的關注和重視，正視風險帶來的危害。制定的方案要嚴格按照相關的法律要求，所有數據的來源要合法、真實和準確。