我國房地產對外直接投資分析

郭露露+宋超

【摘 要】 房地產對外投資對我國經濟的發展有著重要的意義。從中國經濟發展歷程來看，房地產市場為我國經濟發展做出過很大貢獻，并影響了我國經濟的發展走勢。從經濟全球化的趨勢來看，中國的房地產積極大膽的走出去，為自己尋找有利的投資機遇和方位，使得資源在全球實現重組與配置。本文對我國房地產對外直接投資的現在進行了展現分析，并提出相關建議。

【關鍵詞】 房地產 對外直接投資 策略

一、房地產對外直接投資現狀

（一）房地產對外投資凈額

從2007年到2013年，我國對外直接投資規模在不斷的擴大，2007年對外直接投資凈額為265.0609億美元，到了2013年增長到1078.4371億美元，年增長率達43.83%。從對外直接投資的存量上看，2008年對外直接投資存量為1839.7071億美元，2013年則為6604.7840億美元，年增長率為37%，近七年來大體都成上升趨勢。

（二）房地產對外直接投資地域分布

從2006年到2013年，我國房地產對外投資中共有67個大型項目，這些大型項目主要集中在25個國家。其中在美國投資的就有16項，英國有7項，德國有5項，馬來西亞有4項，韓國、新加坡、印尼、巴西各有3項，澳大利亞、埃及、意大利、俄羅斯、南非、西班牙各有2項，巴哈馬、埃塞俄比亞、格魯吉亞、日本、老撾、毛里求斯、尼日利亞、朝鮮、斯里蘭卡、塔吉克斯坦、泰國各1項。我們可以看到，這些大型項目的投資還是主要集中在發達國家，占前三位的美、英、德共計比例41.5%。

（三）房地產對外直接投資的進入方式

我國房地產對外直接投資的進入方式主要有并購、綠地投資。

2005年我國上海上實（集團）有限公司、百聯集團、錦江國際集團、上海綠地集團、上海工業投資集團、上海建工集團等六家房地產企業選擇用新建子公司的投資方式在圣彼得堡實施“波羅的海明珠”項目。

海航集團于2011年到2013年期間在美國和西班牙投收購了一些辦公大樓和星級酒店等。2013年我國復星集團收購倫敦金融城Loyds Chambers 辦公樓，當年十月收購了紐約大通曼哈頓銀行總部大樓，又在2014年以收購日本IDERA資管公司的方式進入日本房地產市場。

二、影響房地產對外直接投資的因素

（一）東道國投資環境因素

東道國的投資環境對房地產的對外直接投資有重要的影響，這些投資環境包括諸如地理條件等客觀存在的或自然形成的自然條件，也包括人為產生的基礎設施、收入水平、國際收支狀況、貿易政策、經濟政策等經濟因素、以及體現人類文明的管理社會的政治制度等政治因素和有關法律法規方面的因素，此外還包括宗教、語言、風俗和社會習慣等社會文化因素。

1.經濟因素

經濟因素對國際投資活動有重要的影響作用，它主要包括經濟發展水平、市場容量、 基礎設施、經濟政策和經濟體制。而對于房地產的對外直接投資來說，經濟因素主要有成本的高低，投資地區的經濟發展水平以及當地居民的消費狀況。

2.政治因素

房地產作為一國的基本產業，特別是居民住房類的產業，更關系到國計民生及社會的穩定，因而一國對房地產的國外資本進入，有的采取開放的政策有的則是封閉的政策，各個國家歷史上或多或少都采用過外來房地產投資的管制政策，但隨著經濟一體化的發展以及各國對外開放程度的提高，很多國家都逐漸把房地產作為允許投資的行業比如我國和日本。

此外，房地產商在進行對外直接投資時還面臨一些政治方面的風險，即東道國政府會對房地產商的投資活動有直接或間接的干預，這些干預主要是非歧視性干預、歧視性干預和歧視性懲罰

3. 社會與文化因素

社會與文化因素屬于國際投資軟環境，由于各國歷史的進程以及發展的背景不同造成了國家之間的社會與文化差異較大，這種差異主要有語言文字、文化、教育水平、宗教、社會習慣等。

房地產地域性較強，所以當房地產投資企業面臨文化的差異時，投資風險會加大，因而一般來說，房地產的對外投資多選擇與投資國文化差異較小的國家進行，這樣會減少在企業運營方面的矛盾以及房地產構建方面的風俗習慣差異，比如在我國房地產對外投資中，香港是首選之地。加拿大的房地產商主要選擇美國進行投資，新加坡的房地產對外投資活動主要在馬蘭西亞和中國，而英國則主要在歐美地區。

（二）投資主體因素

房地產對外直接投資的主體主要是國有企業、大型的房地產企業集團以及國有改制房地產企業。這些投資主體科技創新能力強，研發投入多，擁有的技術專利價值包括企業的經營管理能力、生產技術、專利、品牌等都是公司的無形財產，企業在市場上獲得利潤的源泉。并且能夠擁有充分自由的自主權，在決策過程中能夠有科學的市場調研和可行性分析，這使得投資主體可以適當規避國外投資時的風險，使得投資收益增加。

三、促進房地產對外直接投資的建議

為了解決我國房地產在對外投資中遇到的問題，企業在進行投資時要對影響因素進行分析，選擇合適的投資區位，恰當選擇并購或者新建等方式進入東道國市場進行投資。對于房地產這個特殊的關系國計民生的行業而言，企業在進入東道國后，更要注意與當地具體情況相適應，實現經營當地化策略，雇傭當地勞動者，并且要建筑當地化，縮小文化差異帶來的不變，減少經營阻力，更好的融入當地市場。

【參考文獻】

[1] 何喜有.解析我國企業海外房地產投資走勢[J].中國國情國力，2014（6）.

[2] 黃慧.中國房地產業對外直接投資進入模式研究[D].武漢理工大學，2010.

[3] 李琳.中國房地產業投資雙向開放問題研究[J].房地產金融，2010（3）.

作者簡介：郭露露（1992-），女，漢族，山西晉城人，山西財經大學碩士研究生，研究方向：國際合作。

宋超（1991-），女，漢族，山西大同人，山西財經大學碩士研究生，研究方向：世界市場行情。