抵押登記對銀行業(yè)務(wù)的影響

丁求

在銀行的信貸中，房屋是最重要的押品，占據(jù)了大部分的份額，還有部分動(dòng)產(chǎn)抵押，無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)行抵押登記，確保抵押權(quán)的成立至關(guān)重要。但是目前的抵押登記的不統(tǒng)一導(dǎo)致銀行在業(yè)務(wù)辦理中無所適從。

案例一

2015年7月20日，上海市高級(jí)人民法院（簡稱“上海高院”）發(fā)布了2014年度金融商事審判十大案例，其中“鄭某與甲銀行金融借款合同糾紛案” 鄭某因購房需要向甲銀行申請按揭貸款172萬元，并以其和肖某共有的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，同時(shí)辦理了抵押登記。抵押合同中約定抵押擔(dān)保范圍包括借款本金及利息、罰息以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的所有費(fèi)用，但抵押登記權(quán)利證書僅載明債權(quán)金額為172萬元。后因鄭某連續(xù)拖欠貸款本息，銀行宣布借款提前到期并訴至法院，請求對抵押房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。上海法院最終確定，根據(jù)我國擔(dān)保法第四十六條的相關(guān)規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；抵押合同另有約定的，按照約定。故在抵押借款合同法律關(guān)系中行使抵押權(quán)，當(dāng)以合同約定的抵押擔(dān)保范圍作為確定抵押物處理后所得價(jià)款的優(yōu)先受償范圍，而涉案房地產(chǎn)抵押登記證明上所登記的“債權(quán)數(shù)額172萬元”并非本案合同約定的抵押債權(quán)的全部。

案例二

江蘇徐州某商業(yè)銀行以房產(chǎn)抵押向抵押人發(fā)放貸款1500萬元，并辦理了抵押登記。到期后，借款人不能按期歸還，某商業(yè)銀行向法院提起了訴訟，盡管雙方的抵押合同約定抵押的范圍覆蓋了利息、違約金、罰金以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，但是法院判決案涉抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)，僅僅支持所登記的債權(quán)數(shù)額1500萬元，而對所產(chǎn)生的利息、罰息以及其他的費(fèi)用不予支持。

案例三

江蘇某商業(yè)銀行以機(jī)器設(shè)備抵押向抵押人發(fā)放貸款300萬元，并辦理了抵押登記。到期后，借款人不能按期歸還，某商業(yè)銀行向法院提起了訴訟，最后機(jī)器設(shè)備出售的價(jià)格為500萬元，法院判決按照抵押登記內(nèi)容，除了償還貸款本金300萬元，還支持抵押合同約定的利息、違約金、罰金以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，因?yàn)楣ど叹值牡盅旱怯涀C書中對抵押合同所約定的抵押擔(dān)保的范圍進(jìn)行了登記。

相關(guān)的法律法規(guī)導(dǎo)致的困境

物權(quán)登記具有對抗效力。我們國家對于物權(quán)采取的是登記主義，《物權(quán)法》第十四條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第十六條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第十七條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。所以按照物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的登記是對外公示的方法，不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的事項(xiàng)具有法定效力，相關(guān)各方必須遵守。所以登記簿的登記事項(xiàng)和內(nèi)容對銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)影響很大。

不同的法律規(guī)定了不同的登記事項(xiàng)。

2008年5月27日（2008）36號(hào)文根據(jù)《房屋登記辦法》第四十四條要求，對符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿：（一）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱；（二）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；（三）登記時(shí)間。制作了統(tǒng)一的2008年版房屋權(quán)屬證書、登記證明式樣。這個(gè)涉及登記的法規(guī)沒有將擔(dān)保的范圍作為登記事項(xiàng)。同時(shí)由于債權(quán)本金比較明確，而要將最終的債權(quán)總額進(jìn)行事先很難明確下來。《物權(quán)法》第一百七十三條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。《擔(dān)保法》第四十六條做了同樣的規(guī)定。但是由于房屋的抵押登記不登記擔(dān)保范圍，所以對于擔(dān)保范圍無法以登記的形式進(jìn)行公示并獲得一致的保護(hù)。

而機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押登記則規(guī)定的較為全面，《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》第四條規(guī)定 《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）抵押人及抵押權(quán)人名稱（姓名）、住所地；（二）代理人名稱（姓名）；（三）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（四）擔(dān)保的范圍；（五）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（六）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；（七）抵押人、抵押權(quán)人簽字或者蓋章。債權(quán)的種類和數(shù)額以及擔(dān)保范圍都作為登記事項(xiàng)，將當(dāng)事人之間的約定可以以登記的形式反映出來。

對法律法規(guī)的理解不一致

盡管《房屋登記辦法》沒有將抵押擔(dān)保的范圍作為登記事項(xiàng)，但是對于所登記的債權(quán)數(shù)額如何理解也是至關(guān)重要，如果理解為本金，對于沒有約定的擔(dān)保范圍按照抵押合同約定進(jìn)行，也符合當(dāng)事人之間的約定；如果將債權(quán)數(shù)額理解為所有的債權(quán)總額，盡管不符合當(dāng)事人的約定，但是符合文字解釋的原則。所以對于法律法規(guī)的理解不同導(dǎo)致了不同的判決。

如何解決這樣困境

對登記的債權(quán)數(shù)額按照評(píng)估價(jià)進(jìn)行登記。現(xiàn)在有些地方的房屋登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)要求適當(dāng)提高登記的數(shù)額，如南京要求按照房屋的評(píng)估價(jià)格作為債權(quán)數(shù)額進(jìn)行登記，實(shí)際放款的數(shù)額在評(píng)估價(jià)之下。這個(gè)也是目前的狀況下暫時(shí)采取的保護(hù)貸款人利益的權(quán)宜之計(jì)。

司法解釋對所登記的債權(quán)數(shù)額統(tǒng)一明確為債權(quán)本金，而擔(dān)保的范圍按照法律規(guī)定或者抵押合同的約定。最高人民法院可以統(tǒng)一進(jìn)行司法解釋明確登記債權(quán)數(shù)額的含義和范圍，以便統(tǒng)一全國的法院判決，避免產(chǎn)生同樣情形在不同的省產(chǎn)生不同的判決。

修訂《房屋登記管理辦法》等具有類似規(guī)定的法規(guī)，將抵押擔(dān)保范圍作為必須登記的項(xiàng)目。