房價暴漲與城市大小

陸　銘

上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授，復旦大學教授

房價暴漲與城市大小

陸銘

上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授，復旦大學教授

房價暴漲有很多原因。第一是宏觀政策。現在信貸貨幣增長很快，從總量上來講，錢既然下來了總要有地方去，資本市場不是很好，所以錢要找出口。另外就是預期，人們看到人口向特大和超大城市集中的趨勢，于是，房價帶頭上漲的可能是一線城市、二線城市。在這個預期里面，市場有它自己的規律，房價基本就是這些變量共同作用的結果。

從橫向來說，房價無非是供求關系決定。人往大城市集中，這個趨勢基本上是確定的，而土地供應在大城市，特別是幾個一線城市實際上是收緊的。地方政府雖然可以又要控制人又要控制地，但最終人口流動是控制不住的，這是經濟規律。只要地區和城市之間存在收入、就業機會的差距，只要存在福利差距，人就會流動。這樣的話，在控制人和控制地的兩個變量里面，人是控制不住的，但地控制得住，因為土地供應是由政府決定的，那么，一二線城市的房價上漲就不奇怪了。這也是城市之間橫向比較出現房價分化的原因所在。

而從縱向來看，就是貨幣超發，相應地傳導到了房價上。

房價問題放在今天來談，和放在20年以后談是不一樣的。中國現在仍然處在城市化的進程當中，經濟發展水平也仍然只是一個中等收入國家。這意味著平均收入水平有很大的提升空間，再加上人口的分布會發生很大的改變，因為一個城市的住房需求其實就決定于人均收入水平和人口數量，這是總需求。

這個道理明白了，可以再來看看其他國家和地區的問題。日本到20世紀80年代末，房地產泡沫破滅的時候，實際上城市化進程已經基本結束，經濟發展水平已經是全世界最高之一，這個時候人口老齡化的趨勢出現了。所以，日本的房地產需求增長空間有限，而供給卻沒有萎縮，于是，之前快速上漲的房價最終無法支撐了。香港也是一樣的道理。這樣一比，中國大陸的差別就出來了，不管是總體上的房價，還是特定地區的房價，是不是可以得到支撐，一方面取決于收入水平和人口數量帶來的需求增長是不是可持續，另一方面則取決于政府的土地供應政策。

從長期來看，房價必須以收入水平為支撐。從國際上的經濟規律角度來講，一個家庭會把30%左右的收入拿去買與住房相關的商品，也就是說，從長期來講，只要收入不斷往上漲，房價就可以不斷往上漲。當然，房價可能會出現周期性的波動，但如果將眼光拉長到幾十年，房價仍然是波動性地上漲的。同時房子是可以用來做抵押貸款的，那么如果你對未來的預期是收入繼續上漲，你肯定要提前買。所以，在越早的時期，房價上漲的速度越有可能比收入增加的速度快，實際上就是通過抵押在貼現未來的收入。這樣就清楚了上海和北京等一線城市的房價是否能夠可持續，取決于人們現在所認為的收入上漲空間和人口上漲空間是不是最終可以實現。中國城市化的進程現在是56%的話，到75%就還要大約二十年，到80%可能需要三十年。如果等到中國城市化率達到75%甚至80%了，如果那個時候房價出現快速上漲，那我覺得應該要擔心了，因為那個時候，收入水平和城市人口總量增長不可能太快。但現在的房價是不是可以有支撐，其實就取決于人們事先的預期是不是未來能夠實現。其中，對于收入增長的預期還包括了通貨膨脹的因素。那么，這些影響房價的因素未來能不能實現呢？取決于市場和政府雙方的力量。

遵循市場規律，如果收入水平能夠提高，人口進一步向特大城市和超大城市集中，同時，貨幣超發的情況不出現逆轉，那么，房價就可能得到支撐。

房價的問題，首先涉及中國經濟長期增長的趨勢、動力還有沒有，其次，考慮中國的人口分布。