物流地產“熱”也要“冷”思考

文/本刊記者王悅

物流地產“熱”也要“冷”思考

文/本刊記者王悅

物流地產行業是物流與房地產行業的交叉地帶。由于物流倉儲用地從工業用地中單列出來，低廉的稅率政策和穩定的回報，吸引了大量的住宅、商業地產企業涌入。萬科“聯姻”黑石，阿里巴巴成立菜鳥網絡，這一系列的大動作背后，是迅速擴張的物流倉儲用地的布局。另一方面，受電商、零售商和高端制造商對倉儲條件升級需求的推動，京東、蘇寧、亞馬遜等電商企業紛紛將倉儲設施建設看做是提高效率和服務質量的重要手段。隨著地產業經營模式的變化，地產與資產共舞也成為競爭市場的“新打法”，眾所周知的金融類企業中國平安，開始成立物流事業部，收購了Vailog，投資一號店等電商企業，切入物流地產行業。

一時間，物流地產成為了兵家必爭之地，這種勢不可擋的火熱形勢，是不是需要一些“冷”思考呢？

物流地產發展現狀

據統計，2015年全國物流地產的需求格局，北上廣深地區仍然保持了強勁的物流需求勢頭，除了租金繼續上揚以外，空置率都保持在10%以內。深圳是目前高端物流倉庫租金最貴的城市，為40元/月/平方米，同時這也說明了深圳已經面臨無地可供的困境，相比之下未來華南的高標庫更多聚集在廣州的周圍，在上南沙自貿區的刺激下，雙重效應推動廣州市場的快速增長。另一方面，重慶和南京兩個城市的高端物流庫的空置率只有2%，這說明市場處于爆倉的狀態。據國際房地產顧問“四大行”之一的戴德梁行中國區產業地產部負責人蘇智淵透露，戴德梁行收集目前市場上最大的十幾家物流地產開發商的土地儲備，從而判斷在未來三年，重慶將是一個高標庫暴漲的城市，也是很多投資者正在布點的選址之一。

然而，目前中國的人均倉儲面積僅為美國的八分之一，其中現代物流設施占比僅3%。相反中國的物流成本GDP比例是美國的2倍多。大部分倉庫單體面積過小、設備陳舊，成為了集約化發展的絆腳石。同時，物流用地面積的巨大與稅收產出過低之間，形成了鮮明的對比，政府控制了物流用地的審批，對物流地產保持關門的態度，在控制外資趨于壟斷的態勢的同時，也阻礙了國內各路資本進擊的腳步。

“冷”思考些什么？

物流地產發展呈現周期化，目前正在處于上漲期的一半。在這種行業形勢下，看好物流地產的企業更應保持冷靜的頭腦，而不是盲目跟風。有專家認為，“物流地產的發展呈現為周期化，一般上漲周期為10～15年。”前一個上漲期從2000年持續到2007年，受金融危機影響跌入波谷。這一輪的上漲期是自2009年底、2010年初開始的，預計這一輪的持續時間不會短于上一輪，因此目前處于上漲期一半，未來還有一段蓬勃發展的時期。物流地產的周期與經濟周期是直接相關的，其復蘇期也滯后于經濟的復蘇期。因此在面對這種周期性的發展定律時，開發商要考慮到兩點。一方面，在表面繁榮的形勢下，對上漲周期還會持續幾年做出判斷，把握可發展的時間。另一方面，目前市場格局已經形成，普洛斯已經處于市場領導地位，占據一半左右的市場。行業內普遍的認為，只有在未來的兩到三年內，成為土地資源的控制的主導者，才有可能經歷下一輪低谷時不倒。因此是否在短期內獲得足夠的土地資源成為了開發商更應思考的問題。

普洛斯資本化運作宜借鑒不照搬

自2003年普洛斯攜“物流地產”概念登陸中國，普洛斯發展態勢可謂一日千里，迅速成為中國最大的現代物流設施提供商。普洛斯的基金化運作開啟了物流地產新的運營模式。物流開發部門在機場、港口等交通樞紐處持有一定量的土地儲備，然后以“定制開發+標準化開發”兩種模式逐漸完成物流園區的建設；項目封頂后，開發部門將其轉移給管理部門（此時出租率通常已達60%），物業管理部門通過進一步招租和服務完善使出租率達到90%以上、租金回報率達到70%以上的穩定運營狀態；此后，再由基金管理部門負責將達到穩定運營狀態的成熟物業置入旗下物流基金。

由于公司在旗下的基金中的持股比例不到50%，所以置入過程相當于完成一次銷售，使其物流地產部門提前兌現了開發收入和利潤，并回籠了大部分資金，普洛斯又將這些資金用于開發下一個新項目。資產置入基金后，物流管理部門繼續負責項目的日常管理，并收取一定服務費，而基金管理部分除負責發起基金（募集資金）外，還協同物業管理部門提供物業管理、投資管理，資本管理以及收益分配的服務，獲取日常的基金管理費收益和業績提成收益，由此實現基金模式的閉合循環。普洛斯已通過這種“輕資產化”的基金模式撬動3～5倍的股權資金杠桿。

普洛斯畢竟是一家外資企業，海外背景是優勢，這種資本化的運作也多是在海外市場拋售。業內人士指出，“國內的開發商應該借鑒普洛斯這種基金運作模式，畢竟已有成功的案例。但資本化模式運作兩大突破點在于，一是直接打開海外市場市場，這也是為什么在2009年之前國內的地產開發商趕不上外資企業發展速度的原因。宇培在香港做IPO正是在這方面進行嘗試；二是考慮在國內市場采用準Reits的方式，可以先從私募開始等待Reits正式推出后轉向公募。”實際上，無論是選擇哪種手段，資本化運作的趨勢是被行業做認同的，開發商要根據企業自身特征和優勢進行變通。

從打造全供應鏈角度出發整合產業資源

由于政府的政策一直控制物流用地面積，開發商都會面臨“拿地難”的問題。如果開發商可以跳出傳統的地產商角度來思考，站在全供應鏈的角度，開發出新的價值在一個平臺上，從而解決政府一直關注的物流地產坪效（每平方米產出的稅收貢獻）問題。因為物流地產商最大的收入是來自房地產租金，租金稅收在6%左右。因此增加在房地產物業以外的價值，使得在一個載體上產生多重不同的價值，是開發商更應關注的問題，只有提高坪效，才可能吸引政府會提供更多的土地資源。另一方面，在未來三年，物流地產行業可能會有很多創新的舉動和變化出現。這種創新變化有可能來自物流地產行業本身，更有可能來自其他行業。互聯網的發展推動了各個行業的信息化進程，依托互聯網發展起來的一些物流平臺，實際也是一種全供應鏈管理模式。大膽預測，這些平臺很可能向下延伸到物流地產行業；另一方面，正如戴德梁行為代表的咨詢行業所說的那樣，在整合資源積累到一定程度的時候，也有可能演變成為電子化信息平臺，以數據為支持，作為乙方的角色向上延伸到物流地產“重資產”領域，這些變化很可能將會改變物流生態圈。至于哪種變化將更有效推動行業發展，還需要在發展中探索。