房地產開發成本控制探析

邊霞　魏萍

摘要：近年來，我國大中城市，特別是一線城市的房地產市場異?；鸨驮S多房地產開發企業而言，伴隨著節節攀高的房價的不是越來越高多的利潤，而是越來越高的開發成本，因此對房地產開發成本進行深入分析，并在次基礎上予以合理的控制成為當務之急。

關鍵詞：房地產開發；成本；控制

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）024-000-02

一、房地產開發成本控制的必要性

房地產開發是一種經濟行為，其開發過程的運行、發展及變化情況，直接影響到其他產業部門的發展運行。房地產開發又是一種社會行為，它滲透到每一個老百姓的生活之中，關乎著老百姓“衣、食、住、行”中“住”的問題，因此房地產開發從經濟和社會兩個方面影響著整個國民經濟的運行發展和社會的穩定和諧，房地產開發能否健康發展，與整個社會有著極為密切的聯系。

每一個開發商進行房地產開發的目的都是為了獲得利潤，為了追求利潤，開發商盡可能的追求較高的房價，高房價往往又會抑制需求，從而減少房產銷售，因此如何在房價和利潤之間尋求合理的平衡，達到房地產開發的利潤最大化成為重中之重。近年來，我國大中城市，特別是一線城市的房地產市場異?；鸨?，但就許多房地產開發企業而言，伴隨著節節攀高的房價的不是越來越高多的利潤，而是越來越高的開發成本，這是因為這些企業對房地產開發成本控制不力，導致企業利潤降低，甚至出現虧損。因此對房地產開發成本進行深入分析，并在次基礎上予以合理的控制成為當務之急。

二、房地產開發成本的構成

依據百度百科給出的定義，房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，它不僅包括房地產開發企業產品的開發成本，還包括開發企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。具體而言，房地產開發成本主要有土地費用、前期工程費用、建安工程費、公共配套費用以及管理費用和資金利息等構成。

土地費用包括土地出讓金、土地征收和拆遷安置費用等。就當前而言，雖然房地產開發商拿地基本上都是通過土地出讓方式獲得土地，房地產開發商只需要支付土地出讓金即可，但土地征收費用和拆遷安置補償費用都是由政府先期支付的，這部分費用肯定會計入土地出讓金，而且待開發土地在土地出讓前是否已做好拆遷安置補償事宜也會極大影響拿地以后的開發進度。因此，房地產開發商在決定是否開發一個項目前，必須對待開發土地進行先期考察，對待出讓土地的位置、拆遷安置情況進行詳細的了解，并將預計的土地出讓費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來開發產品的土地成本，以此對項目的可行性進行評估。前期工程費用主要包括項目的規劃設計費、勘測費用和可行性研究費用，其中最主要的費用為設計費。雖然設計費用在整個開發項目成本中的比重很低，但這部分費用支出的成果卻極大影響著項目后續開發的效果，甚至在一定程度上，設計效果的好壞直接影響著項目開發的成敗。建安工程費是指直接用于建安工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等。這塊費用是項目開發成本的大頭。公共配套費用主要包括包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用以及其他不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。這一部分費用受外界因素影響較大。管理費用和資金利息主要是指房地產營銷的費用以及貸款利息支出。房地產開發與其他行業相比，有資金占用量大的特點，其開發過程中占用的資金動輒上千萬甚至上億元，因此，絕大多數房地產開發企業都需要通過貸款來籌集開發資金，從而產生相當數額的貸款利息支出，在部分房產銷售不暢，資金回籠困難的企業，貸款利息支出甚至成為導致企業破產的關鍵因素。

三、房地產開發成本控制的要素

對土地費用的控制。如前所述，土地費用包括土地出讓金、土地征收和拆遷安置費用等幾部分，在房地產開發過程中，該部分費用占整個項目開發成本的30%左右。該部分費用發生在土地開發伊始，土地一旦拿到手，這部分費用即產生，也基本確定，除非出現大的政策性變得，否則直至項目開發完成，該費用也不會出現大的變化。因此，對土地費用的控制，必須在拿地之前即開始進行。許多開發商沒有對項目的選址做好調研，也就是在拿地之前對地塊的位置、地塊的開發價值缺乏事前充分的評估，僅僅看到土地掛牌價便宜便參加競拍，在拿地以后才發現土地開發價值遠低于預期，導致開發項目不能盈利，甚至出現虧損的情況。因此，在拿地之前，必須事先對擬競拍土地區域市場進行充分調研，加強對項目的可行性研究，在可能的情況下，做好對擬開發土地區域的中長期規劃，有計劃有步驟的對地塊進行開發規劃，做好土地儲備，以應對土地價格上漲帶來的土地費用上升。

對前期工程費用的控制。前期工程費用主要包括項目的規劃設計費、勘測費用和可行性研究費用，其中最主要的費用為設計費。眾所周知，雖然設計費用僅占項目開發總成本的2%左右，但設計結果卻決定了整個工程造價的85%以上，設計結果的好壞極大影響著項目后續開發的效果，甚至在一定程度上，設計效果的好壞直接影響著項目開發的成敗，因此設計管理是房地產開發成本控制的重中之重。設計管理分為兩個方面，一是制定合理的設計方案，二是設計階段限制工程造價。合理的設計方案既要做到技術的可行性，又要做到經濟上的合理性。這要求設計部門一方面要結合合約部和項目部提供的數據，深入現場，對項目的實際情況進行精心分析，在盡可能的掌握第一手的數據信息的前提下，做出最優的技術方案，另一方面要以項目定位為依據，在保證項目技術許可的前提下，盡量做到限額設計，追求項目性價比的最大化，實行限額設計是項目前期工程費用控制的關鍵所在。依據百度百科給出的定義，所謂限額設計，就是要按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，它包括兩方面內容，一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設計技術要求，另一方面是項目局部按設定投資或造價限額達到設計技術要求。限額設計要求，在整個設計過程中，設計人員與管理人員密切配合，做到技術與經濟的統一，設計人員在設計時以投資或造價為出發點，做出方案比較，有利于強化設計人員的工程造價意識，優化設計；經濟管理人員及時進行造價計算，為設計人員提供有關信息和合理建議，達到動態控制投資的目的。實踐證明，限額設計是促進設計單位改善管理、優化結構、提高設計水平，真正做到用最少的投入取得最大產出的有效途徑。

對建安工程費用的控制。建安工程費用主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等。這塊費用是項目開發成本的大頭，占到整個項目開發成本的50%以上。要合理控制建安工程費用要引入招投標機制，實行建設工程招投標制度。首先，擬邀請投標的施工單位必須具有相應的施工資質，在業內具有良好的口碑，并有一定的成功案例，從符合條件的施工企業中選取三到五家進行報價；其次，企業要事先編制標底，作為報價評標的依據，最后，企業要本著公開、公平、公正的原則，對參與投標的承包商進行評標，以吸引承包商進行充分的市場競爭，達到貨比三家，最優錄取的目的。在項目建安工程建設中，不僅選擇工程承包單位要實行招投標制度，選擇材料設備供應商也應該實行招投標制度，因為招投標制度是房地產開發企業控制工程成本最有效的辦法。招投標制度具有競爭性、公開性和公平性，通過競爭，可以獲得承包商或材料商最優惠價格；通過公開，可以在招投標洽談過程中，發現項目前期設計中沒有考慮到的問題，對施工過程中可能出現的增加工程量的環節提前預知，減少施工過程中設計變更或者承包商要求中途增加工程量的可能；通過公平可以建立企業良好的信譽，樹立企業良好的口碑，為以后開發新的項目積累資源。要合理控制建安工程費用，還要在項目施工過程中做好全方位的監督和管理，在施工過程中，充分利用設計單位和監理公司的資源，做好全方位管理，減少不必要的施工環節和成本。最后，合理控制建安工程費用，還要在工程驗收和工程審計結算上下功夫。在工程竣工驗收和審計上，要引入第三方，對工程質量進行嚴格把關，避免出現工程交付后因工程質量出現互相扯皮的現象。

總之，成本控制貫穿于房地產開發的全過程，只有從項目選址、項目設計、工程施工、項目管理等各個方面做好全方位的控制，才能實現房地產開發利潤的最大化。