房企年度目標(biāo)將近

方王洋

在傳統(tǒng)的樓市休整期，8月房企的銷售依舊保持增長態(tài)勢。截至目前公布業(yè)績的房企中，超六成房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績環(huán)比上漲。其中，萬科、恒大、碧桂園的年內(nèi)銷售業(yè)績已經(jīng)突破2000億元。在龍頭房企規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，旭輝、越秀等中小型房企也在迅猛直追，已完成年度目標(biāo)的八成左右。不過，機(jī)構(gòu)表示，第四季度樓市或?qū)⒚媾R銷售下行的局面，政策面的調(diào)整值得房企警惕。

超六成房企業(yè)績增長

8月房企的營收始終保持增長態(tài)勢。新京報(bào)記者根據(jù)上市房企公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月20日，已有至少33家上市房企公布了8月銷售業(yè)績，共實(shí)現(xiàn)銷售金額2447.34億元。有22家房企表現(xiàn)出不同程度的環(huán)比上行，綠城、金茂、首創(chuàng)等多家房企上漲幅度表現(xiàn)突出；有11家房企業(yè)績出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下滑，萬科、首開等房企表現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢。其中，萬科出現(xiàn)了月10%的同比下滑。

房企銷售業(yè)績的持續(xù)增長，與全國樓市持續(xù)上行關(guān)系密切，尤其是二線城市樓市成交火熱為房企帶來了不菲的收益。8月，鄭州、上海、無錫、合肥和福州五個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比增幅最大，南京、廈門、北京、石家莊和天津的增幅也較大，位列前10位。

在二線城市賣房買房熱的同時(shí)，房企在二線城市土地市場也揮金如土。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，1-8月，全國二線城市住宅用地共成交的建設(shè)用地面積為8565.09萬平方米，環(huán)比增長11.6%。

三家房企均破2000億大關(guān)

在房企上半年業(yè)績普遍上行的大市場中，截至目前已有三家房企的銷售金額突破了2000億元。

9月19日，碧桂園對外宣布，截至9月19日，公司及附屬公司連同合營公司和聯(lián)營公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣2000億元，合同銷售建筑面積約2483萬平方米，與2015年同期相比分別增長約164%及112%。這是該集團(tuán)首次突破2000億元大關(guān)。

今年以來，受益于整體市場行情向好，各大房企紛紛取得不錯(cuò)的業(yè)績，而在千億房企中，尤以萬科、恒大、碧桂園表現(xiàn)最為突出。

公開數(shù)據(jù)顯示，1月至8月，萬科累計(jì)銷售金額達(dá)2375.2億元，銷售面積1778.7萬平方米；恒大集團(tuán)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)2330.6億元，累計(jì)合約銷售面積2941.9萬平方米。

在業(yè)內(nèi)看來，碧桂園今年上半年沖勁較強(qiáng)。除了在二線城市的銷售外，碧桂園還實(shí)行在經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的三四線城市投資戰(zhàn)略。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于省會(huì)城市的三四線城市的開拓潛力較大，因此即便碧桂園在回歸一二線，其在三四線城市的布局依然是在進(jìn)行。

中小房企有發(fā)力有虧損

在龍頭房企不斷擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，部分中小型房企也在持續(xù)發(fā)力。這其中，旭輝、越秀、國瑞等房企已經(jīng)完成近八成甚至超九成的全年銷售目標(biāo)。

據(jù)公開資料顯示，今年1-8月，旭輝累計(jì)合同銷售金額約363.0億元，按年增加約154%。今年前8月，旭輝的合同銷售金額已完成全年銷售目標(biāo)約83%。

扎根廣東的越秀地產(chǎn)，截至8月31日實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約199.6億元，同比上升約31%，約占2016年合同銷售目標(biāo)258億元的77%。

機(jī)構(gòu)表示，隨著房企銷售火爆，會(huì)帶動(dòng)回款的加速，企業(yè)財(cái)務(wù)方面也會(huì)持續(xù)好轉(zhuǎn)。不過行業(yè)分化的現(xiàn)象也會(huì)延續(xù)，重點(diǎn)布局一二線城市的房企將在行業(yè)整合中繼續(xù)領(lǐng)先。

以旭輝為例，上半年其97%的銷售收入來源于一二線城市，77%的銷售收入來源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長三角區(qū)域城市。其中，旭輝在蘇州、上海的銷售均超過百億。

而對于部分難以順利擴(kuò)展布局的中小型房企來說，未來將會(huì)舉步維艱。據(jù)長江證券統(tǒng)計(jì)，今年上半年虧損的房企以中小房企居多，其中資產(chǎn)低于100億元的房企數(shù)量占比達(dá)76.92%。同時(shí)，隨著拿地的難度加大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，對中小房企來說，留給他們的生存空間已經(jīng)十分狹窄。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在目前發(fā)布三季度業(yè)績預(yù)報(bào)的22家上市房企中，有5家企業(yè)預(yù)虧，其中京漢股份、深物業(yè)A、天房發(fā)展、海航創(chuàng)新四家均為首虧。而預(yù)計(jì)虧損額度最高的是京漢股份，預(yù)計(jì)虧損額在0.9億元-1.2億元之間。

警惕政策面變動(dòng) 火熱行情或回落

雖然房企業(yè)績在前八月保持著良好的增長態(tài)勢，但對于未來，尤其是在部分城市重啟限購限貸政策的背景下，業(yè)內(nèi)仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度。

實(shí)際上，最近幾個(gè)月房企的投資增速一直保持著放緩的態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了連續(xù)四個(gè)月的增速下滑態(tài)勢后，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場的投資呈現(xiàn)了下滑的態(tài)勢，也引起了行業(yè)的騷動(dòng)。但從1-8月份的數(shù)據(jù)看，此類指標(biāo)開始企穩(wěn)，大致停留在5%左右的水平。這樣一個(gè)投資水平符合預(yù)期，說明投資高速增長時(shí)代過去，但也不至于出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象。

值得注意的是，在全國房地產(chǎn)銷售面積增速小幅放緩的同時(shí)，前8月房企資金到位增長幅度也出現(xiàn)了0.5%的回落。這其中，個(gè)人按揭貸款的增長幅度為52.2%，增長幅度明顯，反映出購房人入市的熱度。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，在信貸寬松的環(huán)境下，如果未來政策有所轉(zhuǎn)向，購房者預(yù)期發(fā)生變化，對于房企的到位資金將會(huì)產(chǎn)生沖擊。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，從未來市場預(yù)期來看，以北京為代表的一線大城市，新房占比已出現(xiàn)明顯萎縮，成交重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手，短期內(nèi)出臺(tái)調(diào)控政策的可能性較小，因此新房價(jià)格仍將持續(xù)處于上漲周期；而從部分三四線城市來看，房價(jià)的過快上漲已引發(fā)監(jiān)管層的關(guān)注，蘇州、廈門、杭州均已重啟限購，南京等城市也開始收緊信貸政策。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重啟也將逐漸終結(jié)二三線城市的房價(jià)上漲趨勢。

“目前房企資金到位情況不錯(cuò)。但隨著資本市場和信貸市場的政策收緊趨勢，后續(xù)融資環(huán)境是否足夠?qū)捲＿€是需要警惕。前期房企花費(fèi)大量資金購入土地，一旦資金面收緊，會(huì)影響很多地王項(xiàng)目的開工和建設(shè)。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言。