啟動住房限購房價會重蹈上漲的覆轍？

這輪重啟住房限購與上輪2010年-2013年限購背后邏輯如出一轍，即房價上漲過快+樓市火熱高燒+恐慌情緒蔓延+投資投機盛行。但是住房限購城市數(shù)量及經(jīng)濟環(huán)境、市場背景有差別。其一是上輪出臺住房限購時經(jīng)濟過熱，固定資產(chǎn)投資大增、惡性的通貨膨脹、經(jīng)濟增長高速運行與上行壓力大。相反，這輪住房重啟或新增限購時的經(jīng)濟低迷，固定資產(chǎn)投資下降、無惡性通貨膨脹、經(jīng)濟增長放緩與下行壓力。

其二是上輪出臺住房限購的城市達到46個。而截至2016年10月8日，這輪住房重啟或新增限購的城市才24個。其三是上輪出臺住房限購的原因是經(jīng)濟與樓市同時過熱，房價泡沫不斷擴大，已經(jīng)影響到金融系統(tǒng)安全。而這輪住房重啟或新增限購的原因僅是樓市過熱、房價已失控并且已經(jīng)影響到樓市、經(jīng)濟、家庭財富、金融安全等。其四是上輪出臺住房限購時不存在去庫存，房價全國上漲，而這輪住房重啟或新增限購時，三四線城市存在嚴重的去庫存壓力，一二線是典型火熱城市。

房價上漲的邏輯背后每輪都有同樣的軌跡，但最為恐怖的是，杠桿上加杠桿成為這輪房價暴漲的根本原因。主要是一二線典型火熱城市去庫存漲價+杠桿加杠桿的套路一直蔓延，結(jié)果一二線城市供不應(yīng)求，而三四線城市去庫存失敗。

于是此前中國經(jīng)濟增速下行持續(xù)放緩的壓力日益上升，出臺了去商品房庫存穩(wěn)定經(jīng)濟增長的樓市刺激政策，加上上一輪調(diào)控影響到一二線城市供應(yīng)增長、三四線城市供應(yīng)過剩，房地產(chǎn)市場面臨巨大的調(diào)整與去庫存的壓力。

尋找上輪全國房價上漲的背后根源，是2008年金融危機爆發(fā)之后，需要一個支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定經(jīng)濟，這時房地產(chǎn)成為最后一根救命稻草。到2009年國家4萬億經(jīng)濟刺激計劃與6次降準6次降息及貨幣超發(fā)、流動性改善、供不應(yīng)求、樓市刺激政策的疊加作用之下，房價一瞬間暴漲起來。

由于經(jīng)濟形勢非常嚴峻，急需穩(wěn)增長，其中最好的辦法就是房地產(chǎn)拉動投資，還可以解決地方財政、地方債務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套資金等問題。但是給市場埋下一個定時炸彈

按過去輪收緊型調(diào)控效果看，短期之內(nèi)，最有效、最直接的樓市政策措施就是去投資投機需求、去杠桿、去熱錢、去流動性過剩的限購政策。不過，依賴限購暫時按住房價上漲的勢頭，但不是解決市場問題的最好措施。

不可忽略的是，限購的結(jié)果仍未改變房價上漲的事實。除了撇開限購取消的原因，供求、非市場等因素更是主導(dǎo)房價上漲的幕后主要推手。

過去四年全國46個限購城市房價一直保持上漲趨勢，并未因限購政策而出現(xiàn)明顯的下降。由于限購政策無法解決市場供需矛盾、土地制度與政策、土地與住房供求、金融與貨幣制度、資產(chǎn)荒、人民幣貶值、投資渠道、資源配置、穩(wěn)增長、通貨膨脹等一系列市場問題。

事實上，限購政策本質(zhì)上是一項臨時性的違背市場規(guī)律的行政舉措，不是解決房價最根本的辦法。僅是為土地制度、政策與市場化改革贏得了時間。

從長期看，長效調(diào)控機制的建立，是解決市場一系列問題的根本。如果還是依賴限購政策單純追求完成短期穩(wěn)定市場價格等目標，必定離市場化方向越來越遠。因此，不要忘記市場化、制度改革、長效機制才是房價解決之道，否則調(diào)控還是會重蹈上輪房價上漲的覆轍。