大考來臨，房企備戰(zhàn)

龔小鋒

在調(diào)控發(fā)力之下，新一輪市場(chǎng)調(diào)整期不可避免要到來。在接下來的樓市寒冬，有的房企將逆勢(shì)壯大，有的房企或許就只能等待被收購(gòu)甚至破產(chǎn)的命運(yùn)。房企新一輪大考來臨。

調(diào)控城市危險(xiǎn)度高

出臺(tái)調(diào)控政策的城市，近期樓市都給出了反應(yīng)。由于不少成交都要趕在調(diào)控前簽約，短期內(nèi)整體市場(chǎng)成交量同比明顯上漲，但在這個(gè)基礎(chǔ)上，包括南京、武漢、北京、上海等城市的成交量，則出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。？

除北京之外，樓市調(diào)控升級(jí)之下的南京、蘇州樓市，在這個(gè)國(guó)慶黃金周感受到了從未有過的寒意。數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月6日，南京樓市平均每天成交量在138套，而在國(guó)慶節(jié)前6天（9月25日-9月30日），這個(gè)數(shù)據(jù)則達(dá)到744套，新政后的成交量不足調(diào)控前的兩成。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從實(shí)際簽約看，受到新政影響的20個(gè)城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實(shí)際跌幅達(dá)到了40%左右。預(yù)計(jì)這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數(shù)據(jù)上。？

南京媒體也報(bào)道稱，投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。在二手房市場(chǎng)，一些投資客聽聞限購(gòu)令后，立馬提出解約的要求，以前的賣方市場(chǎng)一夜之間轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng)，不少賣家已經(jīng)表示可以降價(jià)。？

從市場(chǎng)價(jià)格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地前期明顯出現(xiàn)虛高價(jià)格的二手房房源，大都大幅降價(jià)到市場(chǎng)水平。而且從限購(gòu)城市看，意向購(gòu)房者大量放棄購(gòu)房意向的現(xiàn)象非常普遍。？

在10月10日萬(wàn)科的電話會(huì)議中，萬(wàn)科董秘朱旭坦言，十一期間萬(wàn)科全國(guó)項(xiàng)目來訪人數(shù)增長(zhǎng)32%，認(rèn)購(gòu)金額和去年基本持平。但是需要注意的是，符合資格的客戶數(shù)量減少了，符合資格的客戶也出現(xiàn)了觀望的現(xiàn)象。“預(yù)計(jì)對(duì)于成交的影響可能會(huì)在四季度和明年一季度體現(xiàn)出來。”

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，上述熱點(diǎn)城市會(huì)率先出現(xiàn)個(gè)案大幅降價(jià)現(xiàn)象，市場(chǎng)也將普遍進(jìn)入降價(jià)的周期，投資客開始退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng)。這個(gè)過程可能會(huì)一直延續(xù)到2018年上半年。

房企在重點(diǎn)城市業(yè)務(wù)無疑會(huì)受到影響。以萬(wàn)科為例，北京、上海、深圳、廣州、天津等14個(gè)城市，一直是萬(wàn)科重點(diǎn)關(guān)注和監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)，而這些城市，基本都在此次調(diào)控的范圍。

萬(wàn)科給出的數(shù)據(jù)顯示，14城中去化周期最短的是佛山，只有1.5個(gè)月，其次是南京2個(gè)月，再次是武漢3個(gè)月，杭州是下降最快的城市；庫(kù)存去化周期最長(zhǎng)的是深圳16個(gè)月，沈陽(yáng)13.3個(gè)月，北京11.6個(gè)月。

對(duì)于應(yīng)對(duì)策略，萬(wàn)科董秘朱旭稱，萬(wàn)科會(huì)根據(jù)城市的庫(kù)存情況來決定開發(fā)節(jié)奏，控制開工面積和推售面積。“土地過熱得到遏制，回歸理性，前期的地王項(xiàng)目可能會(huì)面臨一些壓力。”

高杠桿房企風(fēng)險(xiǎn)

張大偉列出了一份“16個(gè)典型調(diào)控城市重倉(cāng)的93家房企”的表格。在他看來，這些房企在上述城市的后續(xù)銷售可能下調(diào)，最可怕的是融信。根據(jù)表格顯示，相對(duì)融創(chuàng)和綠地、萬(wàn)科等大型房企，規(guī)模較小的融信拿地多而且價(jià)格也較高。？

隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。屆時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”。

從今年前三季度房企銷售表現(xiàn)來看，雖然表面上房企規(guī)模性、銷售狀況都處于向好階段，但仍然存在一些運(yùn)營(yíng)方面的問題。比如總負(fù)債、資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)偏高狀態(tài)，速動(dòng)比率處在不合理區(qū)間，加之現(xiàn)在政策趨緊，調(diào)控轉(zhuǎn)向，預(yù)計(jì)明年樓市將迎來調(diào)整期。

張宏偉認(rèn)為，這些動(dòng)作有可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)絕對(duì)數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購(gòu)或破產(chǎn)的現(xiàn)象。屆時(shí)，這些房企一旦無法及時(shí)償還貸款，無法給自己“降杠桿”，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購(gòu)股權(quán)或項(xiàng)目。

此外，即使是大型房企，也應(yīng)關(guān)注自身負(fù)債情況。自2015年下半年以來，不少房企在上半年的負(fù)債總額和負(fù)債率高企。據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，京投發(fā)展、綠地控股、泛海控股、華夏幸福、融創(chuàng)中國(guó)、泰禾集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)等房企上半年的負(fù)債率均高居80%以上，部分甚至接近90%。恒大、萬(wàn)科A、綠地控股的總負(fù)債金額均超過5000億元。

目前從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來看，千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國(guó)企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，它們對(duì)行業(yè)內(nèi)的收購(gòu)機(jī)會(huì)自然也不會(huì)放過。

比如恒大頻繁收購(gòu)中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展，融創(chuàng)也積極推進(jìn)并購(gòu)，近兩年來收購(gòu)天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項(xiàng)目或股權(quán)，積極進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張。

朱旭也坦言，“這次調(diào)控還可以保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司未來有機(jī)會(huì)，以合理的價(jià)格獲得充沛的土地儲(chǔ)備，并且有機(jī)會(huì)通過并購(gòu)的方式，將一些可能會(huì)退出的房地產(chǎn)商進(jìn)行合并和整合。

聚焦自住需求

在朱旭看來，這一輪房?jī)r(jià)和地價(jià)，特別是地價(jià)持續(xù)上漲，有一定程度的透支。這次調(diào)控政策，非常精確地對(duì)投資性需求進(jìn)行控制，鼓勵(lì)剛需和本地戶籍的居民來購(gòu)房。因此，受影響最大的應(yīng)該是投資客和過分使用杠桿的投資者。

投資客已經(jīng)遍布熱點(diǎn)城市及有潛力熱點(diǎn)城市。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2007年投資客曾高達(dá)39.5%，2014年下降到10.7%。而在今年，有媒體報(bào)道，今年蘇州投資客達(dá)到20%，有的樓盤據(jù)說已達(dá)到40%至50%。

今年，上海離婚潮更是暴露了上海市民的投資意識(shí)。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒，2005-2014年，上海每初婚100對(duì)、平均離婚46.7對(duì)、再婚28.7對(duì)，離婚再婚比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。其中2007年是樓市高峰期，每初婚100對(duì)就離婚51.8對(duì)、再婚31.2對(duì)；2013年更是達(dá)到每初婚100對(duì)、離婚62.9對(duì)、再婚34.2對(duì)。

這也意味著，隨著樓市調(diào)整期到來，一二線城市中的高價(jià)地項(xiàng)目將會(huì)十分難受。張宏偉表示，按照房地產(chǎn)周期判斷來看，6-8個(gè)月之后也就是2017年年中開始，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及地王頻出的板塊，極有可能率先降價(jià)。

在他看來，去年下半年至今的地王項(xiàng)目，如果今年下半年或明年入市的話勢(shì)必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь郑热缒玫剌^為激進(jìn)的閩系房企。

在調(diào)控較為嚴(yán)厲的深圳，萬(wàn)科的400億元高端貨值也一直備受市場(chǎng)關(guān)注。在有投資者問到是否會(huì)受調(diào)控影響時(shí)，朱旭稱這些項(xiàng)目目前還沒有開盤銷售，關(guān)注和來訪的客戶非常多，深圳關(guān)內(nèi)的新房供應(yīng)量非常少，是比較稀有的高端產(chǎn)品的貨值。

“我們也關(guān)注到，深圳的去化周期非常長(zhǎng)，主要在于高端的貨值，越貴的房子賣得越慢，毛利率越高。調(diào)控政策出來之后，萬(wàn)科的項(xiàng)目還未披露價(jià)格，還要再等看，可能會(huì)受到影響。”朱旭表示。

朱旭稱，自住需求會(huì)成為市場(chǎng)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，萬(wàn)科未來也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持以自住的購(gòu)房者為主進(jìn)行銷售。數(shù)據(jù)顯示，9月份萬(wàn)科客戶置業(yè)類型和銷售結(jié)構(gòu)透露，90平方米以下的房子銷售占比40%，其他占60%左右。從客戶類型來看，20%是首次置業(yè)，40%左右是第一次改善，20%是二次改善，其他的占20%左右。一次性付款比例是10%以下。

現(xiàn)金為王

過高的存貨意味著有大批建成房源積壓，對(duì)于地方來說，是擺在面前的去庫(kù)存的難題，但對(duì)于房企來說，則是事關(guān)資金周轉(zhuǎn)的生死大事。尤其是三四線非熱點(diǎn)城市的庫(kù)存就更成了燙手山芋。？？

得益于今年以來的火爆行情，大多數(shù)大型房企都賺得盆滿缽滿。9月30日，有研究機(jī)構(gòu)披露房企銷售業(yè)績(jī)排行榜，進(jìn)入前三的房企為：恒大、萬(wàn)科、碧桂園，這3家最有可能成為年內(nèi)銷售超過3000億元的企業(yè)。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月底，A股135家上市房企存貨總計(jì)3.38萬(wàn)億元，而去年同期這135家房企存貨總計(jì)約2.88萬(wàn)億元，同比漲幅為17%。

在已公開發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)中，萬(wàn)科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)的存貨凈額分別高達(dá)4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元。？？

業(yè)內(nèi)人士普遍的判斷是，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。

對(duì)于這些存貨，如果是資金鏈充裕的開發(fā)商，可能會(huì)選擇撐過去，從預(yù)收房轉(zhuǎn)為現(xiàn)樓發(fā)售。由于現(xiàn)樓價(jià)格不計(jì)入預(yù)售新房的房?jī)r(jià)系統(tǒng)中，所以，不會(huì)受到政策限制。

那些資金鏈不充裕的開發(fā)商，會(huì)選擇一步到位式的降價(jià)。在2014年的樓市低潮中，最初房企不愿意降價(jià)，此后萬(wàn)科、恒大等品牌開發(fā)商帶領(lǐng)下，多個(gè)城市實(shí)實(shí)在在直降、打折明顯增多。每一次樓市調(diào)整期時(shí)，這些品牌開發(fā)商往往率先調(diào)整應(yīng)對(duì)，值得學(xué)習(xí)。

“目前，‘現(xiàn)金為王的策略在行業(yè)高位運(yùn)行的情況下非常有效，健康、穩(wěn)定的現(xiàn)金流能極大增加公司抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力，使得公司可以在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地。”億翰智庫(kù)一位研究員強(qiáng)調(diào)說。

對(duì)于開發(fā)商來說，如何在這個(gè)樓市寒冬活下去，已經(jīng)成為最重要的課題。房企應(yīng)該關(guān)心自身的“健康”狀況，包括現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、周轉(zhuǎn)速度、拿地策略等等。

在當(dāng)前信貸全面收緊的局勢(shì)前，要想擁有充足的現(xiàn)金流，降價(jià)跑量是最有效的手段。

企業(yè)的管控能力也是十分重要的一項(xiàng)。過去，對(duì)規(guī)模的癡迷，對(duì)排行的瘋狂追逐導(dǎo)致房企更多看重合同銷售額，甚至是協(xié)議銷售額數(shù)字，因而導(dǎo)致對(duì)購(gòu)房者資質(zhì)審核不嚴(yán)，銷售流程不規(guī)范，最終影響了銷售回款率。

今后，更多企業(yè)重視回款、現(xiàn)金流等指標(biāo)，而非單純的銷售數(shù)字。部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)過于激進(jìn)或不規(guī)范的企業(yè)，往往會(huì)有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)兼并重組將更為頻繁。