天津，區(qū)域化限購 差別化信貸

袁秀麗

繼北京、廣東、江蘇等省市相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策后，9月30日晚間，天津市政府下發(fā)了新政指出，天津?qū)嵤﹨^(qū)域化限購、差別化信貸政策。新政運行十幾天后，房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性，成交量和成交均價有所下降。

？“天津此次政策調(diào)控符合預(yù)期。相比其他幾個二線城市，天津出政策的節(jié)奏是最慢的一個，是全國房價漲幅前十的城市中唯一沒有更加收緊購房政策的城市。此次天津出臺政策，也是和中央調(diào)控思路保持一致的做法。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進這樣表示。

政策未搞“一刀切”

天津《實施意見》規(guī)定，本市將實施區(qū)域性住房限購，強化差別化住房信貸政策。即在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房。對在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，天津?qū)嵤﹨^(qū)域性的住房限購，實際上就是限購政策的市區(qū)郊區(qū)差別化對待政策。政策規(guī)定外地戶口居民在天津購房，若已經(jīng)有了一套住房，那么在市區(qū)和武清是不允許再購房了。但其他郊區(qū)依然沒有限購的約束。這和武清房地產(chǎn)市場過熱有關(guān)系，所以被列為和市區(qū)同樣的“政策待遇”。此類政策對于新房和二手房都是適用的。

同時，政策規(guī)定，在此類限購區(qū)購置首套住房的，外地戶口購房者首付比例為四成，這屬于比較高的購房門檻。

《實施意見》還要求，金融管理部門要對商業(yè)銀行執(zhí)行國家差別化住房信貸政策加強監(jiān)督檢查，督促商業(yè)銀行嚴(yán)格對購房人首付款核查，嚴(yán)禁各類機構(gòu)違法開展首付貸、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，維護住房信貸市場秩序，防范金融風(fēng)險。

嚴(yán)躍進稱，政策明確了要求商業(yè)銀行強化對購房者首付款的審查。其他一些城市雖然有類似表述，但直接提及對“首付款核查”的內(nèi)容，其實還是不多見。此外，在商品房銷售監(jiān)管方面，實施意見認(rèn)為房企不得以反復(fù)預(yù)定的方式囤積準(zhǔn)售房源，這其實是為了防止房企做各類小動作。同時對于此類住房交易來說，要規(guī)避房屋認(rèn)購后更名等問題，這其實也是希望打消各類炒短線購房者的投機心態(tài)。

天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授叢屹認(rèn)為，此次天津出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策特征明顯，在國家強調(diào)因城施策的基礎(chǔ)上，天津根據(jù)自身實際和特點突出“分區(qū)施策”精準(zhǔn)調(diào)控，重點針對前期房價漲幅明顯的市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)，沒有搞“一刀切”。

“調(diào)控政策提高了外地購房者的置業(yè)門檻，降低和抑制了投資需求與投機行為，在一定程度上消解了恐慌入市的情緒。”叢屹表示，調(diào)控政策預(yù)期基本能穩(wěn)住天津的房價，并發(fā)揮導(dǎo)向作用，將外地投資購房客群擠壓至環(huán)城、濱海新區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)域，帶動以上區(qū)域的成交和去庫存。

市場趨于理性

據(jù)天津當(dāng)?shù)孛襟w報道，今年三季度，天津樓市成交一片火熱。統(tǒng)計顯示，天津商品住宅今年三季度共成交52186套，約每分鐘成交一套新房；價格方面，三季度全市商品住宅成交均價13208元/平方米，創(chuàng)歷年新高，環(huán)比上漲5.26%，同比上漲14.69%。其中，“金九”單月全市均價達到14464元/平方米，環(huán)比漲幅14.77%，創(chuàng)下年內(nèi)最大月度漲幅。

但是在天津?qū)嵤﹨^(qū)域性住房限購，強化差別化住房信貸政策后，房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性，成交量和成交均價有所下降。

據(jù)新華社的報道，從10月1日至 10日監(jiān)測情況分析，天津新建商品住房成交54.1萬平方米，環(huán)比9月份日均水平下降41.2%，二手住房成交22.4萬平方米，環(huán)比9月份日均水平下降20.6%。新建商品住房平均交易價格為每平方米13825元，環(huán)比9月下降2.5%，二手住房平均交易價格為每平方米13516元，環(huán)比9月下降0.5%。

偉業(yè)我愛我家天津市場研究中心總監(jiān)郭燕介紹，10月份截至目前，與9月同期相比，我愛我家的業(yè)務(wù)量下降了20%至30%。調(diào)控信號對本地購房者產(chǎn)生了一定心理干預(yù)作用，市場觀望情緒濃厚。

業(yè)內(nèi)人士表示，樓市成交量在10月初驟降，這與節(jié)假日一直是地產(chǎn)交易淡季有關(guān)，但今年受到新政影響尤其突出。

“天津?qū)嵤﹨^(qū)域性的住房限購，區(qū)域上來說主要涉及市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍，人群上來說主要是面向非本市戶籍居民家庭，這對本市剛需及改善型客戶的實際購買力影響有限，但對市場買賣雙方心理預(yù)期會產(chǎn)生較大影響。”天津中原地產(chǎn)投資顧問部住宅中心副總監(jiān)焦仲偉分析，樓市調(diào)控的力度較為溫和，更多會給市場一個信號：政策迎來拐點，這無疑會降低人們對未來房價的預(yù)期，客觀上能起到對當(dāng)前市場進行適當(dāng)降溫的作用。