北京，嚴控“風向標”

龔小鋒

在國慶小長假前后，全國22個城市加入收緊樓市調控的行列，其中以北京力度最大，涉及面最廣。9月30日晚，北京限購升級，將首套普通自住房、第二套普通自住房和非普通自住房首付款比例分別上調至35%、50%和70%。

“最有水平”調控

有人說，所有城市房地產調控政策里，北京永遠是最有水平、最可圈可點的。

根據新政，北京從加大住宅用地供應（加大中低價位、中小套型普通商品房供應比例）、加快自住型商品住宅用地供應、控地價限房價、差別化信貸等8個方面出手。

其中，頗受關注的信貸政策明確要求，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。？

新政之前，北京首套房的首付比例統一為30%，不分普通住房還是非普通住房，此次新政實行了差別化的政策。新政的推出將有利于剛需人群購房需求的滿足，同時抑制投資投機性需求，穩定市場和房價。？？

北京市房協秘書長陳志表示，從各大商業銀行獲得的權威數據顯示，當前北京首套房的首付比例平均在 36%，也就是說，雖然購買首套普通自住房的首付款比例提高到了35%，但其實還是少于當前購房者實際的平均首付比例，因此對于剛需家庭的購房貸款影響很小。

尤其是“認房又認貸”政策備受關注，即只要該家庭名下有房，再次購房時無論是否還有貸款，執行的都是二套房的首付比例。此舉是更加明確差異化的信貸政策，在新政的影響下，二套房的購買成本將大幅增加。

此外，北京新房供應將重啟70/90政策，并加大自住型商品房供應，還提出從土地招拍掛和預售證核發方面雙控新房銷售價格，從結構上加大中低價商品房供應。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京在10月1日前出臺政策，信號意義大于政策本身調控的意義，北京樓市政策將成為各大城市尤其是一、二線城市調控樓市的模板。

市場遇冷

“幸好我沒被影響到。”前陣子剛把名下一套房子賣出去的陳先生對記者說。買我房那個是北京人，他現在剛把房子賣了，所以是首套，合同簽的是首付7成，所以盡管沒過戶，也沒影響。

不過，并非所有人都像陳先生這么幸運。由于越來越多的交易是轉換需求和連環單，成交量下滑的幅度可能會超預期。中原地產數據顯示，2016年北京二手房購房者人群中，接近一半是通過連環單的方式實現購房。

記者注意到，在9月份的二手房網簽中，9月30日單日就網簽了3252套。9月30日晚上，北京出臺“新京八條”后，經紀機構徹夜網簽。

因為按照新政的執行時間，9月30日24點之前網簽的，購房人可以按照過去的三成首付申請貸款。因此，已經完成了購房資質審核和房源核驗，但還未來得及提交網簽的單子，全部趕在當晚提交了網簽。

國慶期間，不少中介選擇了提前下班。一名地產經紀人表示，由于新政大幅提高了首付門檻，不少原本有意向的看房人都受到了影響，看房熱情也大幅下降，所以選擇了提早下班回家。

購房者的持幣觀望，使北京樓市成交量大幅下滑。來自偉業我愛我家市場研究院統計，10月1-7日北京新建商品住宅網簽量僅為216套，與9月同期相比大跌77%，二手住宅網簽量僅為209套，與9月同期相比大跌96.2%。

不過，有北京業內人士表示不同看法，在其看來，從十一期間北京住建委網上簽約銷售數據，得出此期間北京銷售數量驟減，9·30調控政策立即見效，純屬無稽之談。按照北京房地產銷售流程，當日開發商銷售的房子，住建委網站上顯示其簽約至少要在一周后，一二手均如此。十一期間住建委顯示的網簽數據應該是其9月的銷量。？

不過，中原地產首席分析師張大偉也指出，雖然這些成交量多是節前的成交延后至國慶期間網簽，但整體上也反映了當下市場的情況。北京在9月30日出臺的政策已經開始影響市場熱度，市場進入了急速冷凍階段，漲幅有望快速放緩。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，商品房價格首先會趨于穩定，市場的恐慌心理會消除，整體來看，經過一到兩個月之后，一些原來房價上漲過快的區域，一些高總價大戶型或者定價比較盲目的房屋價格會有回調的必要性。

新盤節奏被打亂

國慶節期間，大興、房山等在售項目售樓處，與十一假期前相比，前來看房人明顯減少，有的項目甚至因為看房人數少而暫停接待。

很多樓盤甚至接到了購房者要求退款的申請。有開發商對媒體反映，其所在的公司，僅一個樓盤就接到數十位已經交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來貸款客戶的退款要求，涉及金額2億-3億元。

購房者之所以要求退款，主要是因為新政提高了首付的比例，很多購房者無法再去籌資補交首付款。其次，購房者的購房意愿明顯減弱，持觀望態度。

“節前北京新政的突然襲擊，使得大量項目的入市節奏被打亂。”亞豪機構市場總監郭毅表示。由于首套和二套房首付比例同時提高，開發商需要對于客戶購買能力進行重新甄選，因此紛紛延后開盤。

而基于新政之后的市場觀望情緒，十一期間開盤的項目銷量也并不樂觀，此前北京房地產市場上的“日光盤”現象短期內將不復存在，商品房銷售速度將放緩。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，北京節前出臺的9·30新政，因未涉及商辦市場，未對商辦產品的成交產生直接影響，因此十一長假期間的成交量中商住占比逾八成，但是對于純商品住宅成交量的打壓可謂“立竿見影”。

張大偉認為，相比較其他城市的口號式、擠牙膏式政策，本次北京調控政策是全國第一個真正意義上的信貸政策收緊調控。預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，部分區域的價格很可能出現調整。北京本次調控政策出臺，可能預示著全國樓市政策拐點的到來。