海外置業購房，沒那么簡單

編者的話：今年以來，中國多地房價連續猛漲，讓一些中國投資者轉向海外置業。隨著溫哥華等海外“一線城市”先后出臺房地產調控政策，中國投資者開始盯上其他國家房產。《環球時報》駐外記者梳理了一些目前處于“價值洼地”的國家，供投資者參考，同時也要提醒：房市有風險，投資需謹慎。

阿聯酋：注意安全風險

本報赴迪拜特約記者　蔣豐

位置：迪拜商務港區Executivetower-B公寓

面積：一室一廳約92平方米

售價：138萬迪拉姆（約合人民幣253.75萬元）

作為中東最富裕的城市，迪拜的中國面孔越來越多。走在迪拜大街上，各種充滿中國味道的房地產廣告隨處可見，中國人已經成為迪拜、巴林等中東地區房地產商的重要目標客戶。

與中國北上廣等一線城市“飛龍在天”的房價相比，迪拜的房價其實沒那么“土豪”。從2002年開始，迪拜開始向外國人開放樓市，自此房價一路上漲，2008年達到歷史最高水平。

在迪拜打拼多年的浙江商人張華告訴《環球時報》記者，2001年，迪拜市區一幢豪華別墅每平方米只要8000元人民幣，到2008年金融危機之前，房價到了最高峰，每平方米漲到4萬多元。普通公寓價格最高時也達到了每平方米二三萬元人民幣。隨著金融危機過去，迪拜樓市又開始恢復。尤其是迪拜拿下2020年世博會舉辦權后房價直線反彈，但目前沒有沖過金融危機前的高點。

在阿聯酋開發房地產多年的GoldBridge公司執行總裁劉永生告訴《環球時報》記者，迪拜對于外國人購房基本沒有限制，只是在區域上有規定。因為宗教等原因，以謝赫扎伊德路為界，靠海邊那一小片只允許海灣國家民眾買房子，不賣給中國人。除此之外的其他地區，房地產都可以自由買賣。

劉永生說，迪拜可以投資的房產包括四種：一是經濟型房產；二是豪華別墅；三是倉庫、酒店、商鋪等；四是整棟房產等大型投資。80%以上的房地產都是永久產權。據劉永生介紹，投資第一類房產的外國人，主要是為了獲得居留權，投資金額也較低。根據迪拜的規定，購買100萬迪拉姆以上（約合人民幣170萬元以上）的房產，全家即可申請迪拜長期居留簽證。這種權利不僅給予投資者，還給予投資者未滿18歲的子女。

此外，據劉永生介紹，迪拜的稅收非常少，投資沒有所得稅、交易稅甚至是遺產稅，只有一個注冊費用，一般為房產價格的4%。由于稅收少，房產變現也很容易，投資迪拜房產年收益率在6%—8%。

不過，劉永生也強調，投資迪拜的房產也面臨一些風險。安全局勢、石油價格、旅游業狀況等因素，都會直接傳導到迪拜的房價上。此外，迪拜在飲食、文化、教育等方面與中國也存在巨大差異。

近年來，受到迪拜房產市場“中國風”的影響，以色列、巴林等國家也不甘寂寞，相繼推出各種措施吸引外國人買房。日本九州大學的一位中東問題專家稱，從世界范圍來看，中東地區的局勢相對不穩定，宗教文化環境復雜，對房地產投資形成了一定的負面影響。投資這些地區的房地產時，盡量遠離戰亂及恐怖活動頻繁的地區，投資規模不要過大，盡量購買出租及變現容易的經濟型住宅，都是應該考慮的因素。▲

德國：地段為王

本報駐德國特約記者　青木

位置：柏林伯恩霍爾默霍夫中高檔公寓

面積：3個房間約100平方米

售價：近34萬歐元（約合人民幣254.91萬元）

德國媒體稱，以德國人均購買力來衡量每平米房價，德國的房價應該是世界上最便宜的。雖然近5年，德國大城市房價上漲50%左右，但和北京、巴黎等全球大城市房價相比，德國房價相對便宜，目前柏林中檔已建公寓的售價每平米平均為1950歐元（1歐元約合人民幣7.5元），德國房地產市場已成為各國買家心中的一塊“價值洼地”。

柏林房地產咨詢師克勞斯對《環球時報》記者表示，外國居民可以在德國買房，并取得土地和房屋的永久所有權。不過，購房與獲得居留權不掛鉤，僅對工作或投資簽證有一定幫助。

據《環球時報》駐德國特約記者了解，如果在德國買房，一定要記住“地段、地段、地段”——這句話是地產界的金科玉律。在簽訂合同前，要請建筑專業人士進行鑒定。德國每棟房屋都有一張能源證，評定房屋材料、結構、溫室氣體排放、水電以及暖氣使用等。能源證上能源消耗多，意味著取暖、水電等費用要高。而這張證件在賣房時也非常重要，比如房主亂改房屋構造和材料，就可能賣不出房，能源消耗低，則能賣個好價錢。

在計算購買成本時，除房屋價格外，購房者還要將附加費算進來，包括中介傭金、公證費用、土地局登記費用、房產購置稅等。以中介傭金為例，柏林傭金一般為7.14%，慕尼黑則為3.57%。公證人則會收取房產售價約1.5%的費用，而房產的購置稅則在3.5%—6.5%之間。

在房貸方面，柏林華人房地產中介李浩然告訴記者，德國10年最低房貸利率已跌破0.8%，但如果不在德國居住和工作，很難獲得德國銀行的房貸。如果房屋未滿10年出售，還需繳納25%的資本利得稅。

“德國房地產市場的繁榮就像水龍頭一樣，只是表象，而水龍頭后面則有一套看不到的復雜的供水系統。”德國著名房地產投資商阿列克斯·菲舍爾表示，投資者首先要深入了解這個市場的內部運作和特點，找一個熟悉當地市場的合作伙伴。他的投資秘訣是：先以私人身份購買房產，通過租金和房屋升值獲取利潤；其次，通過公司收購或建造新房產，然后銷售給終端客戶；第三，針對醫生等高收入階層，提升房地產的投資服務。▲

葡萄牙：別只想著“黃金簽證”

本報赴葡萄牙特約記者　紀雙城

位置：里斯本城郊高檔公寓

面積：3個房間約100平方米（外加游泳池、停車位）

售價：50萬歐元（約合人民幣374.88萬元）

葡萄牙移民局最新發布的數據稱，截至今年9月30日獲批“黃金居留簽證”的個案共3888宗，中國獲批者占比約74%。多數獲批者通過購置房產獲取簽證。

自2012年底，葡萄牙向滿足以下3個條件之一的外國人發放“黃金簽證”：花費至少50萬歐元（1歐元約合人民幣7.5元）購買房屋；在葡萄牙投資100萬歐元；創造10個就業崗位。

和倫敦、巴黎以及布魯塞爾等歐洲主要城市相比，葡萄牙城市的房價顯然要低得多。葡萄牙房產中介公司ERA銷售經理戈多對《環球時報》記者表示，在首都里斯本，如果出價13萬歐元，可以買到兩間臥室加客廳的小別墅，而這個價格在倫敦，大約只能買到一個車庫。

但這樣的投資是否有長遠的積極回報？里斯本移民投資咨詢公司負責人雷拉對記者說，包括中國在內的投資者來葡萄牙投資，現在顯然是好時機。因為只要投資者購置兩套房產，總價達到50萬歐元，就可以在6年后拿到葡萄牙國籍，而且一年僅需7天在這個國家逗留。雷拉說，一些已經這樣投資的外國顧客都是買一套風景好的別墅自住或是出租，同時買一個公寓房或是商鋪來做投資。

但曾在葡萄牙從事房地產銷售和出租生意的當地華商方先生，并不看好這種投資策略。他對記者說，外國投資者如果沒有來過葡萄牙，難免會對當地房市有誤解，葡萄牙的房子并不是處處都值錢。他舉例說，在首都里斯本以西30公里的卡斯卡伊斯區，當地以獨棟別墅和并聯別墅為主，但只有熟悉當地經濟的人才會明白，這個地區有價值的房產大多集中在中心區域，而出城三四公里之外的地段，房價未來升值的空間很低。

在葡萄牙生活近20年的方先生也表示，一年7天的經歷絕不能對這個國家乃至歐洲有充分的了解。最近跡象都顯示，葡萄牙的經濟仍處在多重危機環境之下，投資葡萄牙的風險也是顯而易見的。▲

泰國:二手房升值難

本報駐泰國特派記者　俞懿春

位置：曼谷素坤逸31巷（Asok中央商務區)

面積：46-121平方米

售價：950萬泰銖-2280萬泰銖（約合人民幣183.35萬元-440.05萬元）

近些年，赴泰國旅游熱也帶動中國人在泰國買房增多。中國人熱衷購房的城市除了泰國首都曼谷，還包括旅游目的地芭提雅、清邁等地。

泰國房產分為公寓樓和別墅。為了避免外國人控制土地，泰國禁止外國人購買別墅，但是公寓買賣和交易則對外國人開放，外國人購買公寓即可獲得永久產權，也可以進行自由買賣、轉讓或抵押。但泰國政府規定，一棟公寓樓里只有49%的面積可售給外國客戶。據《環球時報》駐泰國記者了解，泰國公寓樓類似國內多層民宅，但是無公攤面積，房價按照實用面積計算。泰國公寓樓整體設施齊全，前臺、保安、清潔和維修等物業服務一應俱全。一般而言，泰國公寓樓都配備健身房和游泳池，并向住戶免費提供停車位。有的公寓至少保證樓里五至六成的住戶有車位，有的則為每戶都配備了停車位，并預留訪客車位。這也是泰國公寓物業費比國內高的原因。

相比中國對購房首付有嚴格要求，泰國則沒有首付比例的概念。中國銀行（泰國）股份有限公司個人信貸部副總經理柳德林告訴《環球時報》記者，如果在泰國購買期房，一開始只需與開發商簽訂合同并支付定金，額度一般在房款的10%至15%，具體百分比由購房者和開發商協商；之后可以以分期形式支付剩余房款，并在最后正式交房、到土地局辦理土地證時，把尾款以本票形式付清。

據柳德林介紹，外國人在泰國買賣房涉及的相關稅費包括：購房時需一次性繳納的償債基金，每平方米約400至500泰銖（1泰銖約合人民幣0.19元）；持有房產需繳納物業費，每月每平米30至90泰銖不等；房產出售時，買賣雙方共需繳納過戶費2%和特種商業稅3.3%；外國人在泰國持有房產無需繳納房產稅。

無論是否在泰國工作，外國購房者都可以申請貸款，但是泰國對外國人購房貸款有一定限制條件，其中包括：1、申請人必須在21周歲以上，貸款期限與申請人年齡相加不超過65；2、申請人收入穩定、信用良好；3、貸款所購房產必須擁有永久產權，可交付使用；4、貸款最長期限20年；5、貸款額度一般為房產評估值與購房價格之中較低者的55%-70%。

此外，泰國對于外國人在泰買房產的資金來源也有要求。據了解，購房資金（非泰銖）必須是自泰國以外地方匯款至泰國，并由銀行出具資金來自海外匯款的證明，然后再由購房人到銀行將外匯資金兌換為泰銖，最后支取泰銖、開具本票，向售房人支付購房款項。

根據泰國央行的買賣雙方房產交易價格顯示，從2009年至今，泰國公寓的價格上漲了60%-70%，泰國別墅的價格也上漲了30%-40%。盡管如此，泰國二手房地產的升值空間并不大。柳德林告訴《環球時報》記者，泰國新房很多，設施也更加先進，因此二手房貶值很快，泰國人也不喜歡購買二手房。

但值得一提的是，泰國公寓的租售比（房屋租金與售價的比例）較高，年租金與房價的比率為5%-7%。據柳德林介紹，泰國有許多房產出租服務公司，一般大型房地產開發商也有自己的服務子公司，可以給海外業主提供出租房屋的服務。▲