為什么必須警惕這次房地產(chǎn)泡沫

盡管最近房地產(chǎn)限購(gòu)的城市不斷增加，但很顯然，這非但沒(méi)有影響市場(chǎng)的熱度，反而，每一次限購(gòu)似乎都成了促銷(xiāo)和房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的發(fā)令槍。中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，在與政策和市場(chǎng)周期做最后的博弈。

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年，可以肯定地說(shuō)，像今天這樣的樓市在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史上是絕無(wú)僅有的。2008年的“4萬(wàn)億”，引發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)中的一次大狂歡，但當(dāng)年無(wú)論是房?jī)r(jià)的絕對(duì)值、杠桿的使用以及投機(jī)因素，都無(wú)法和今天相提并論；2013年，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)最好的一年，房?jī)r(jià)漲至市場(chǎng)上難覓空頭，交易量創(chuàng)歷史最好，但也無(wú)法和今天比。

市場(chǎng)在經(jīng)歷8月份的大漲之后，現(xiàn)在幾乎每個(gè)場(chǎng)合，每個(gè)人，都在談房地產(chǎn)。而今天房地產(chǎn)的最大問(wèn)題，不是什么2016年是不是歷史大頂，而是在一個(gè)去庫(kù)存的大周期下，市場(chǎng)經(jīng)歷了一次驚人的加杠桿和與居住需求無(wú)關(guān)的大漲。尷尬的是，在市場(chǎng)偏離去庫(kù)存主題的同時(shí)，熱點(diǎn)城市重新祭出的降溫政策，無(wú)論是限購(gòu)，還是限貸，都成了解讀未來(lái)走勢(shì)的反向指標(biāo)。據(jù)說(shuō)有些地方重啟限購(gòu)之后，有些夫妻開(kāi)始“扎堆”離婚，就是明證。

縱觀今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和背后的邏輯，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以背離了“去庫(kù)存”的主題而變臉為熱點(diǎn)城市的大漲，主要基于三重推力：一是“去庫(kù)存”下房地產(chǎn)政策的全面寬松。去庫(kù)存政策逆轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)下滑的預(yù)期，使得過(guò)去兩年下滑周期下抑制的需求開(kāi)始釋放，導(dǎo)致一線城市率先回暖，這個(gè)時(shí)候，居住需求仍然是市場(chǎng)的主力。

二是“資產(chǎn)荒”下蔓延的避險(xiǎn)和投資需求。一線城市的上漲，使得中國(guó)大城市的房地產(chǎn)成為今年全球最好的投資品。從今年全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大周期看，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然乏力的情況下，外圍市場(chǎng)不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策引發(fā)的資產(chǎn)荒也是資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)的主要原因。這樣，資金大量流入一二線城市的房地產(chǎn)，7月份人民幣貸款單月增加4636億元，其中房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款居然高達(dá)4773億元，已經(jīng)超過(guò)了新增貸款總量。

三是高杠桿拿地引發(fā)的恐慌。今年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)“地王”頻出的一年。在投資需求急劇擴(kuò)張的情況下，熱點(diǎn)城市一方面土地供應(yīng)依然趨緊，另一方面，開(kāi)發(fā)商高杠桿拿地。今年土地市場(chǎng)之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應(yīng)少。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房?jī)r(jià)泡沫，而是土地市場(chǎng)泡沫。

這樣，房?jī)r(jià)上漲的邏輯就基本清楚了：去庫(kù)存的房地產(chǎn)政策是第一推手，為穩(wěn)增長(zhǎng)釋放出來(lái)的貨幣成了最大的助力，高杠桿拿地導(dǎo)致地王頻出，最后，沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)的土地供應(yīng)再次強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。這些因素疊加的結(jié)果，市場(chǎng)爆發(fā)出超乎預(yù)期的瘋狂，以至于每一次，每一個(gè)城市的限購(gòu)似乎成了某種暗示。

投資客在地王和資產(chǎn)荒的雙重恐慌中高點(diǎn)搶房，房子在這種氛圍下已經(jīng)失去了真正的居住功能，而是成了資本玩家的傳遞游戲。這種與居住需求無(wú)關(guān)的玩法一旦到頭，釋放出來(lái)的下跌動(dòng)能絕對(duì)不可小視。按照政策周期與市場(chǎng)周期多年來(lái)的時(shí)間關(guān)系，本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道，如果市場(chǎng)泡沫過(guò)大，下跌引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

特別是，今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和過(guò)去比，無(wú)論是基本面，還是市場(chǎng)的絕對(duì)值，都已經(jīng)站在了一個(gè)歷史的高點(diǎn)。在戶(hù)均擁有住房超過(guò)1.5套，人均擁有住房面積超過(guò)35平方米的情況下，房地產(chǎn)未來(lái)需求的空間并不會(huì)太大，而房?jī)r(jià)與收入的關(guān)系已經(jīng)完全倒掛。按照美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)家庭如果每月在居住方面的負(fù)擔(dān)超過(guò)其收入的30%，就意味著這個(gè)家庭有嚴(yán)重的居住問(wèn)題，而今天中國(guó)很多家庭在住房方面的負(fù)擔(dān)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)比例。