匯率預期與資產泡沫

楊帆?楊柳

貨幣預期升值，以本幣表示的國內資產，主要是股票和房地產就升值。2000年以來的人民幣升值預期、是房地產價格上升的原因之一。匯率貶值預期導致資產價格下降，在股市已經應驗，偏偏在樓市不應驗。有人說貨幣發多了，樓市就會漲，問題在于，為什么商品價格不漲？為什么股市不漲？難道股市和樓市有什么本質的區別嗎？沒有。都是投資品，股票和房地產價格都是資產價格，由未來收入貼現決定；而不是商品價格，不由成本利潤加稅收決定。

壟斷和預期扭曲市場規律

買了就賣賺取增值收入是投機；買房出租收取房租是投資；買房自住是自己租給自己，也是投資。全世界都不把房價計入消費物價指數。只有租房算消費，房租計入CPI。目前生產過剩，巨量貨幣導致資產價格暴漲，商品價格卻不漲。

投資鐵律1：20不可能改變。在利率4%時20年要回收投資，股市叫市盈率，樓市叫租售比，超過1：20意味著投資20年收不回，不如存銀行。為什么在一線城市50-100年也收不回來，還去搶購高價房？在泡沫急劇膨脹的時期，投資收益不值一提，大家買了又賣，賺的是投機的增值差價。前提是預期在自己的投機和投資期間，資產價格只漲不跌。

股市和樓市有時是“蹺蹺板”。問題在于為什么買貴的賣便宜的？是壟斷和預期扭曲了市場規律。索羅斯說市場經濟的本質不是均衡而是非均衡，壟斷和預期有時強大到可同時改變供求關系，但爬得越高跌得越狠。政府怕控制房地產泡沫影響經濟增長，不及時調控。

輿論跟著房地產泡沫化，越說越離譜。說貨幣發行多了，經濟又不好，房價還要翻倍。貨幣是發多了，但為什么不進股市進樓市？是因為頑固的樓市漲價預期，這是中國人10年經驗所致，股市跌怕了不敢看漲，樓市漲慣了不會看跌。

不能以商品的供不應求為資產泡沫辯護。投資屬于金融，規律告訴我們，未來即使真供不應求，也早已反映在當前的高房價里，沒有只漲不跌的根據。

房地產價格只漲不跌的真正根據，第一是政府要搞GDP把房地產當支柱產業；第二是貨幣超發；第三是房地產漲價預期形成，貨幣即使不足，也會從股市和實體經濟里抽逃，加入房地產投機；第四是房地產背后有強大的利益集團：地方政府、銀行、房地產公司、中介公司、囤積房地產的投機者、依靠吃房租的富戶等，比股市和實體經濟的利益集團強大得多。

昔日拉丁美洲惡性通脹，工資和物價一掛鉤，通貨膨脹率很快就從10%上漲到兩位數，一旦滑坡，經濟崩潰。

現在的新情況是：通貨膨脹不造成商品物價上升，而是資產價格和工資循環上升。一線大城市商品房的租售比遠遠超過20倍，北京學區房甚至超過百倍，兩者不可能長期背離，不是房價跌就是房租漲。現在控制房價，力度如不夠，房租反而可能大漲。房租本來就低，既然投機收入沒了，投資者就會把房租漲上來以回收投資。一線城市的工資會比照房租上漲，且只能彌補房租上漲，流入房主腰包。如此，過不了多久，房價會出現下一輪上漲。

“剛需”是輿論忽悠人，用一生積蓄加未來分期付款，追漲高價房的偽名詞。經濟學只有“有支付能力的需求”，真正剛性需求是保障生活底線的，馬克思說有“道德和歷史界限”。在大城市解決低收入階層的住房問題，市場機制根本不行，必須要依靠政府主導的封閉的廉租房和自住房體系。城市各個地區都應蓋，不能集中在遠郊區，不能搞成貧民窟，要利用已十分發達的公共基礎設施。在城市中心也建設廉租房和自住房，不讓上班族跑太遠，要有獨立配套的廁所、廚房和淋浴，保持現代文明的水平，只是面積要很小。條件太好太便宜，無法控制進入，無法保證退出。公共產品需要極為嚴格有效的控制手段，否則不公平，也會使政府財政負擔無法持續。

總之，絕不能讓房地產綁架中國經濟，變成吸食中國社會財富和營養的大瘤子。宏觀調控要和結構政策配合，包括法律和行政手段，堅決遏制房地產投機，遏制大房產主階層的形成，這是中國經濟面臨的最大難題。

作者單位：政法大學