關于南京地鐵上蓋物業開發建設的探索與實踐

南京地鐵集團公司副總經理于白勇

關于南京地鐵上蓋物業開發建設的探索與實踐

南京地鐵集團公司副總經理于白勇

在借鑒香港、新加坡經驗的基礎上，南京地鐵對“軌道+土地”綜合開發利用進行了積極探索、實踐與思考，促使土地增值溢價，反哺地鐵建設，建立還本付息機制，以支持地鐵建設的健康可持續發展。

南京地鐵上蓋開發的主要做法

直面市場，自主運作，逐步明確上蓋物業基本工作思路和運作模式

在 “產權化開發、多元化功能、項目化運作”工作思路的指導下，積極探索自主投資建設與股權轉讓相結合的上蓋物業運作模式。即：通過市場公開摘牌或協議轉讓等方式獲得上蓋物業的開發權，使所開發的物業具有產權或能形成資產的權證手續；根據項目用地的位置和規模，以效益最大化為原則，合理設置功能和業態，實施商業、辦公、住宅的多用途和地上、地下綜合一體化開發；以物業開發形態為依據，以項目公司為載體，以股權結構為紐帶，實施每個項目的獨立運作和獨立核算，以期發揮地鐵在土地綜合開發利用中的優勢，形成地鐵上蓋開發的規模化發展，最終形成土地資源、物業資產、建設資金的良性循環。

超前規劃，同步開發，有效推進“軌道+土地”綜合開發利用工作

自2014年以來，南京地鐵與市規劃局共同組織開展了南京軌道交通站點及周邊土地綜合開發利用的研究工作，通過開展軌道站點周邊城市設計，建立“軌道站點地區一體化規劃特定意圖區”制度，鎖定站點周邊土地及其收益，完善站點周邊的城市功能，提升環境品質，促進軌道建設與城市規劃相融合，及土地開發與城市發展戰略的協同性，實現站點及周邊地區的功能發展策略、土地利用規劃、空間景觀設計、綜合交通設計、土地收益的“五個一體化”。

通過對已建、在建和規劃的300多個地鐵站點周邊土地進行了逐個梳理，最終確定對其中112個具備開發價值站點進行城市設計研究工作。目前，已完成52個站點的城市設計工作，部分站點城市設計已通過專家評審會評審，待上報市政府審批后，即可開展下一步設計落地工作。

積極探索，真抓實干，實質啟動國內首個地鐵小鎮開發建設

建設地鐵小鎮是市委、市政府調整城市空間結構、打造地鐵建設還本付息機制的重要戰略部署。通過地鐵小鎮的開發建設，可以實現三方面目的：一是前期土地可以償還部分貸款，土地增值部分可以用于地鐵還本付息；二是充分發揮軌道交通引領城市發展的作用，推進美麗南京和新型城鎮化建設；三是通過對片區內產業的規劃和引導，可以為地鐵帶來穩定的客流。截至目前，南京已確定了青龍地鐵小鎮、東大山地鐵小鎮等7個地鐵小鎮的規劃紅線，總面積達98.87平方公里，并啟動了青龍地鐵小鎮開發建設。

創新思維，盤活資產，率先實現地鐵建設用地分層使用權登記確權

南京市政府大膽探索和創新，充分利用《物權法》已確立的建設用地分層使用權制度，結合地鐵建設的特殊性，確立地鐵建設過程中建設用地分層使用權設立和辦理確權登記的具體規則，使得南京地鐵車站商業面積的經營權證辦理工作，在全國率先實現地鐵車站及上蓋物業確權、頒證，盤活了存量物業資產，降低企業負債率，提升地鐵融資能力及資源經營合規性。

截至目前，完成辦理土地證196.5萬平方米，其中劃撥土地證189萬平方米，經營性土地證7.5萬平方米，先期完成房產證6萬多平方米，其余權證辦理工作正在加緊推進中。同時，南京市國土資源局、南京市國土資源信息中心和南京地鐵共同組建“南京地鐵用地物權權屬調查土地登記”研究課題組，研究成果獲得江蘇省國土資源科技創新獎一等獎。

南京地鐵上蓋物業一體化開發案例

寧和城際春江新城站上蓋物業項目

該地塊原為鐵心橋街道社區服務中心用地，寧和城際地鐵線路橫穿該地塊，將地塊一分為二，并在地塊西南側設立春江新城站。如果不針對該地塊進行地鐵上蓋物業一體化開發，并與地鐵線路同步建設，則后期因為地鐵線路建成后的保護退讓，將很難得到有效開發，失去經濟價值，造成土地資源浪費。為充分發揮土地價值，集約利用土地資源，南京地鐵與雨花軟件谷就該地塊進行合作開發，將原地鐵線路區間施工工法由盾構法改為明挖施工法，并實現上蓋物業開發與地鐵車站同步規劃、同步設計、同步建設，建筑結構與地鐵結構緊密連接，實現土地資源利用最大化。

1號線南延線藥科大學停車場上蓋物業項目

該項目地處洼地，板地（車輛基地帶荷載的結構頂板，可視作上蓋部分的地坪）下部是個三層構造，一層、二層為商業（建筑面積約6.5萬平方米），三層為地鐵停車場。板地上部為上蓋部分，加蓋7層住宅，連同周邊落地部分用地，共可開發住宅面積約12.9萬平方米。其中住宅部分產權已通過股權轉讓方式出售。

青龍地鐵小鎮

青龍地鐵小鎮位于南京主城東側，規劃范圍北至龍王山山脊線，南至滬寧高速，東至規劃江南快速三環，西至繞越高速，面積約21.88平方公里。為落實國務院關于城市優先發展公共交通的指導意見和市政府關于地鐵小鎮開發建設時序及“四統一，一集中”的要求，南京地鐵正式啟動青龍地鐵小鎮相關工作，目前完成了青龍地鐵小鎮的城市設計、控詳規劃修編及道路、拆遷等相關配套工作。2015年，青龍地鐵小鎮地塊首次面市，出讓收入達34億元。2016年，計劃開展小鎮內8條道路路網建設，出讓三幅地塊約350畝，預計實現土地銷售收入60億元。

（根據于白勇在城市軌道交通投融資機制創新研討會的發言錄音整理，本文為節選）