深圳地鐵集團投融資機制創新的探索與實踐

深圳地鐵集團董事長林茂德

深圳地鐵集團投融資機制創新的探索與實踐

深圳地鐵集團董事長林茂德

深圳地鐵集團成立于1998年7月，經過18年的發展，業務范圍覆蓋地鐵投融資、建設、運營、物業開發與資源經營等。目前，集團注冊資本金440億元，總資產2596億元，凈資產1721億元，資產負債率33.7%。

在物業開發方面，創新確立深圳地鐵“軌道+物業”發展模式。深圳地鐵二期、三期工程配套14個地塊中有10個取得權屬，在建面積近300萬平米。實現6個項目入市銷售，累計銷售面積35萬平米，銷售超180億元，社會反應良好。完成代建保障性住房183萬平米2.24萬套。

投融資機制創新實踐

理念創新——深圳地鐵提出“建地鐵就是建城市”的發展理念，堅持以“市場化、國際化和可持續發展”為原則，充分發揮以“鐵魂”和“工匠精神”為核心的企業精神，精心打造百年地鐵工程，實現由單純交通服務向支撐城市發展、以地鐵建設引領城市發展轉變。

建立“軌道+物業”發展模式，通過上蓋物業開發與經營，使沿線物業增值和運營客流的商業價值最大限度地轉化成為軌道交通企業的內部效益，形成自我造血和可持續發展的良好機制。該發展模式不僅為城市發展創造了大量土地資源，還有效解決了地方政府在軌道交通建設方面的投資壓力，也為地鐵經營構建了可持續盈利機制。

土地綜合利用創新——將軌道交通項目沿線優化規劃出上蓋物業和沿線白地開發資源。充分利用軌道沿線的車站、停車場、車輛段等，通過創造條件、加蓋平臺等方式，再造出可供開發的土地資源。遵循軌道交通和上蓋物業規劃設計一體化和物業管理一體化，深化勘察設計深度，協調建設開發時序，力爭同步規劃、同步設計、同步建設。創新土地分層出讓，上蓋物業與地鐵設施在不同標高分層劃分用地權屬，集約利用建筑空間。

土地注入模式創新——定向招拍掛：通過設置相關條件，利用土地定向招拍掛方式依法取得地鐵上蓋物業土地開發權，市政府以注冊資本金形式將按規定上繳的地價及時返還地鐵集團，以此作為軌道交通建設的項目資本金和運營補虧。

土地作價出資：將經策劃而形成的軌道交通上蓋物業使用權以注冊資本金方式或項目資本金方式直接注入地鐵集團，作為政府投入軌道交通工程建設的初期資金，這種作價出資方式較招拍掛方式獲得土地更加簡潔便利。

土地的“三資”（資源、資產、資本）改革：協助市政府出臺深圳市國有土地使用權作價出資暫行辦法，綜合房地產市場變化、線路建設資金需求與運營補虧、企業資金籌措等情況建立土地資源動態配置機制，保持軌道交通投資與土地資源配置的動態平衡，以滿足上蓋物業開發必須與地鐵建設“三個同步”的需求。

物業開發技術創新——完善工可研：在工程可行性研究階段同步開展沿線物業綜合開發專題研究和投融資方案研究，與工程可行性研究一并上報市發改委審批。消防設計規范：在車輛段9米平臺結構耐火極限4小時的前提下突破現行規范，開展地鐵車輛段上蓋項目設計。限高要求：通過合作進行科研，解決上蓋轉換層的受力及50米限高等問題。

財務制度創新——進行運營虧損的財務補貼：通過設計票價補貼和財政補貼方案，深圳地鐵累計獲得41.7億元政策性補貼，用于彌補歷年經營性虧損，為增加企業自主融資能力創造了盈利性條件。

開發模式創新——自主開發，適用項目規模小、開發難度小、以銷售型物業為主的項目。代開發+BT，指地鐵集團負責全部投資，委托發展商進行開發及BT建設。該模式適用于項目預期收益大的項目，如前海車輛段。協議型合作，指雙方按協議確定責、權、利，共同投入、共擔風險、共享收益，其中土地不發生轉移，如橫崗車輛段。法人型合作，指用地權屬由地鐵集團轉移至項目公司，雙方作為股東共同投入、共擔風險、共享收益、共同開發，如塘朗車輛段。協議合作+BT，指地鐵集團與協議合作方按協議確定責、權、利，其中土地不發生轉移，合作方進行BT建設，如紅樹灣。

投融資機制創新的成效

在城市核心區創造優質土地資源——在深圳軌道交通二、三期建設中，深圳地鐵通過對沿線重要站點、車輛段的特殊空間處理，共策劃了14個地塊用于上蓋物業開發，規定建筑面積約555萬平。這些地塊遍布前海蛇口自貿區、深圳灣超級總部基地以及福田、龍華、龍崗等深圳市的多個重要發展區域。

形成地鐵上蓋的規模開發效應——深圳地鐵二期、三期工程配套土地有10個項目在建，在建面積270萬平；“十三五”期間新開工面積將超過200萬平，實現結轉營業收入超過500億。深圳地鐵四期工程規劃18條線路，總長446公里，延伸至東莞、惠州。其中，首批項目共11條線路，總長約274.5公里，設站158座。四期首批項目中，具備上蓋開發可能性的車輛段和停車場，預計可開發物業面積達400萬平米以上。

提升企業的自主融資能力——積極協調政府相關部門落實財政資金，2015年累計落實政府投資737億元，解決了深圳地鐵二期、三期及三期修編工程政府投資缺口，并落實了拆遷墊付和同步代建資金來源。自主融資加上地鐵上蓋物業開發、地鐵商業資源開發和利用，能夠較好地滿足地鐵建設大規模的融資需求。

助推PPP項目拓展內地市場——“軌道+物業”的經營模式將使得軌道交通運營商與從事房地產開發的城市服務商形成完美組合，有助于承接內地城市投資巨大的軌道交通建設、運營管理以及地鐵沿線及上蓋物業的開發，增強PPP項目的可操作性，吸引更多的社會資本參與軌道交通建設。

（根據林茂德在城市軌道交通投融資機制創新研討會的發言錄音整理，本文為節選）