基于自治的城市社區管理和物業管理有效整合機制研究

王楊

摘 要：本文通過對社區管理和物業管理這兩個方面目前存在的問題進行分析，探索二者優勢互補的機制，來實現社區管理與物業管理的有效整合才能改善社區。

關鍵詞：社區管理；物業管理；業主自治能力

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.42

一、基本概念介紹

社區管理是在政府的指導下，社區職能部門、社區單位、社區居民對社區的各項公共事務和公益事業進行的自我管理。社區業主自治是全體業主通過協商合作等方式實現對共有產權資源的有效治理。社區業主自治的本質是全體業主通過集體參與來實現社區公共事務的治理。物業管理有狹義和廣義之分，本文中的物業管理指的是狹義的物業管理。物業管理是物業公司接受業主委托，對社區公共環境和公共資源進行管理，對業主提供服務的行為。

社區管理與物業管理的比較：

二、社區建設現存問題

（1）缺乏有效的業主自治組織。首先，在于業主自治組織的設立上，政府扮演的角色不當，是該組織無法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意識不強，參與度低，只關注自身利益而忽略了社區的整體發展，這樣的意識不利于社區自治組織發揮其功效；再次，業主自治組織相關主體，包括業主委員會等，權責不明晰，地位上沒有相關法律做保障，因此運行起來舉步維艱。（2）物業管理的合同化性質制約了社區的自我發展。有上述內容可知，物業管理是基于物業公司與社區居民的合同條款之下所作出的管理，其條款是客觀的，無法變動的，合同的簽訂既保障了居民業主的合法權益，同時規范了雙方的行為，但是，合同無法規定生活中所有的細節，因此隱藏了很多可能出現的矛盾。（3）社區管理與物業管理的相互獨立，降低了社區建設的效率。經過對社區管理和物業管理的比較，二者在運行時是相互獨立的，不存在聯動促進作用機制，但是，二者的權責分工確實不明確的，這就導致了很多事情發生時，即牽扯到物業管理范疇又與社區管理相關，二者不一致的處理方式會影響到社區的穩定發展，對于有的事情，二者又相互推脫，不積極解決，挫傷了業主對社區管理的信心，降低了參與自治的積極性，同時降低了社區解決問題的效率。

三、物業管理現存問題

（1）業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。小區物業管理未真正納入社區建設，政府有關部門對社區管理未進行有效整合，有些工作也未到位。（2）開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業，個別物業管理企業也未按要求提供相應服務。

四、建立有效整合機制的探究

（1）打破社區管理與物業管理想獨立運行的格局。社區管理與物業管理行為所代表的利益是不一致的，因此很多情況下作出的決策也是相矛盾的，矛盾產生就會影響社區整體的和諧為穩定發展，因此，必須探究有效機制，建立起社區管理和物業管理相聯動的作用機制，首先，完善相關法律法規，明確界定雙方權限范圍，分工明確，提升辦事效率；其次，試圖尋求介于二者雙方的第三管理組織，與社區管理相比更加規范，而與物業管理相比則更加靈活。（2）在社區內加強宣傳，提升業主積極參與自治的意識。由于當前社會的快節奏，人們無暇顧及自身利益之外的事情，對于公共資源和公共環境的管理，沒有認識到其重要性，因而參與度不高。為了給社區注入活力，使社區充滿生機，應該在社區內多多宣傳，宣傳業主參與自治的必要性和重要性，提升業主的積極性。（3）積極開辦相關教育和培訓，提升業主自治能力。現在的業主自治組織多數流于形式，沒有發揮其真正的作用，因此，必須定時對業主委員會或其它組織成員進行定期培訓，提升法律意識，提升辦事能力和辦事效率。（4）社區管理和物業管理多交流溝通，尋求共同發展機制。社區管理與物業管理并不是相互對立的，其行為宗旨都是為業主服務的，把握好這一點，就可以在二者的差異上下功夫，多舉辦交流會，互通有無，分享見解，減少中間環節，提升運行效率。建立一個雙方共贏的機制，在機制內部明確分工，創立和諧社區。

參考文獻：

[1]林七七， 李蘭芳. 基于自治的社區管理和物業管理有效整合機制研究[J]. 現代經濟：現代物業中旬刊， 2015， 14（3）：71-73.