預(yù)購(gòu)商品房可否辦理為第三人擔(dān)保的預(yù)告登記

某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問：我市有一購(gòu)房人，在與開發(fā)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后，付清了房款并辦理了預(yù)告登記。不久，該購(gòu)房人為第三人擔(dān)保向銀行貸款，但因房屋尚未竣工，我們按當(dāng)事人申請(qǐng)，為之辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記。現(xiàn)在，被擔(dān)保的第三人沒有按約定履行債務(wù)，銀行向法院提出要行使抵押權(quán)，法院認(rèn)為預(yù)告登記所登記的并不是抵押權(quán)，不能憑抵押的預(yù)告登記優(yōu)先受償。銀行因沒能優(yōu)先受償，向我們登記機(jī)構(gòu)提出賠償。問：這一情況我們是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？

金紹達(dá)：第一，按全國(guó)人大法工委編的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》，“預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記”“而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)”（第61頁(yè)）。所以，抵押的預(yù)告登記所登記的并不是抵押權(quán)，而是為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。即沒有經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利人同意不得處分該房地產(chǎn)。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，預(yù)告登記屬于限制登記（其作用類似于法院查封，因此我國(guó)臺(tái)灣把法院的查封登記和預(yù)告登記共同列為限制登記）。預(yù)告登記所登記的并非物權(quán)，抵押的預(yù)告登記并非抵押權(quán)登記，因而并沒有抵押的效力。原來房屋登記機(jī)關(guān)在完成預(yù)告登記后，向權(quán)利人發(fā)的也并不是他項(xiàng)權(quán)證而是登記證明。因此，法院認(rèn)為不能憑抵押的預(yù)告登記優(yōu)先受償是完全正確的。

第二，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，“本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。可見，在《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定中，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押并不是指為第三人擔(dān)保。而且，購(gòu)房者在支付首期房?jī)r(jià)款后，取得的只是債權(quán)，債權(quán)是不能用來設(shè)定抵押的。所以《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在規(guī)定中采用了過渡的方法，即在“抵押合同上作記載”，待日后抵押人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，“重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”。而預(yù)告登記與之不同，一是預(yù)告登記有明確的法律規(guī)定，二是法律和行政法規(guī)并沒有禁止為第三人擔(dān)保的預(yù)告登記。《房屋登記辦法》第六十七條規(guī)定，“以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押”的，“當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記”；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條也規(guī)定了“以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的”，可以申請(qǐng)預(yù)告登記。因此，只要是為保全一項(xiàng)以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)都可以申請(qǐng)預(yù)告登記。所以，本例中登記機(jī)構(gòu)為之辦理并無過錯(cuò)，沒有過錯(cuò)就毋須承擔(dān)賠償責(zé)任。

本例中債權(quán)人雖然辦理了抵押的預(yù)告登記，但并沒有取得優(yōu)先受償權(quán)，也沒有要求開發(fā)商提供階段性的保證。債權(quán)人在沒有取得優(yōu)先受償權(quán)時(shí)放款，當(dāng)然無法優(yōu)先受償。

陳品祿/責(zé)任編輯