不動產(chǎn)登記依申請的除外情形及其辦理要點

陳亞菁

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，國家所有的自然資源可以不登記，除此以外一般情況下，只有經(jīng)當(dāng)事人申請才能啟動不動產(chǎn)登記程序，經(jīng)登記并記載于登記簿后才產(chǎn)生物權(quán)效力，換言之，非經(jīng)申請登記不發(fā)生物權(quán)效力。因此，申請登記是當(dāng)事人的權(quán)利，是否申請應(yīng)由當(dāng)事人自由作出意思表示，登記機構(gòu)不得依職權(quán)要求當(dāng)事人登記。但有一般便有特殊，在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實中必然存在著需要由登記機構(gòu)依職權(quán)直接啟動的登記情形，而且這類非依申請登記會發(fā)生在設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更、更正、注銷、預(yù)告等各種登記類型中。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）對非依申請登記作了原則性規(guī)定，分散在不同條款中，而實踐中表現(xiàn)出更多的種類。作為登記機構(gòu)工作人員，既要熟悉此類依申請的除外情形，也要知曉其操作特點，本文就具體情形及其辦理要點作簡要分析。

一、依不同法律文書作出的登記

《實施細(xì)則》第十九條列出了登記機構(gòu)可以直接依幾類執(zhí)法機關(guān)的法律文書辦理的登記，此條規(guī)定登記機構(gòu)直接登記的依據(jù)是生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，但是事實上未必非要提供協(xié)助執(zhí)行通知書。因為根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，只要法律文書生效則物權(quán)設(shè)定或變更，登記機構(gòu)當(dāng)然可以只憑生效法律文書辦理登記。此外，法律文書除了有生效的要求外，尚需要對不同文書作進(jìn)一步細(xì)化分析。

1.民商事類司法文書

在此類法律文書中能夠直接用于登記而不需要當(dāng)事人申請的有兩類：一類是物權(quán)認(rèn)定、變更等；另一類是物權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)被認(rèn)定為無效或依法解除的。第一類法律文書會對物權(quán)的歸屬作出認(rèn)定或改變，這就是《物權(quán)法》第二十八條所規(guī)定的，如夫妻離婚時就財產(chǎn)糾紛法院作出認(rèn)定不動產(chǎn)歸男方所有，則男方憑此生效法律文書可單方申請登記，登記機構(gòu)也可直接憑此生效法律文書登記為男方所有。再如因房屋買賣發(fā)生民事糾紛，法院判決認(rèn)定轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)、配合受讓方辦理過戶登記，則這判決不屬于對物權(quán)認(rèn)定的形成判決，不能依此判決由登記機構(gòu)直接將買賣房屋登記在買受方名下。第二類是對于已經(jīng)物權(quán)登記的不動產(chǎn)，由于其民事法律關(guān)系被撤銷或解除導(dǎo)致原登記的基礎(chǔ)喪失，則登記機構(gòu)也應(yīng)根據(jù)生效法律文書直接予以撤銷或更正。如甲購買乙的房屋共同申請過戶登記，當(dāng)?shù)怯浽诩酌潞螅滋崞鹪V訟要求認(rèn)定合同無效，法院審理認(rèn)定合同無效并作出相應(yīng)的判決書，一旦此判決書生效，則基于此合同關(guān)系登記的不動產(chǎn)物權(quán)也就應(yīng)予以撤銷，登記機構(gòu)可憑此生效判決書直接辦理撤銷登記。雖然《實施細(xì)則》中未提及仲裁類民商事法律文書，但仲裁裁決書應(yīng)與法院裁判書具有同等法律效力，也應(yīng)參照上述規(guī)則執(zhí)行。

2.行政類司法文書

這里是指當(dāng)事人對不動產(chǎn)登記機構(gòu)提起訴訟或復(fù)議后，如果裁判書或復(fù)議決定就登記行為作出了認(rèn)定，則登記機構(gòu)可直接依生效的行政判決書予以登記。如甲委托乙購買房屋并申請登記，某登記機構(gòu)要求其提供經(jīng)公證的委托書，否則不予受理。當(dāng)事人認(rèn)為登記機構(gòu)的做法沒有法律依據(jù)便提起訴訟，要求登記機構(gòu)在沒有提供公證委托書的情況下給予辦理登記，如果法院認(rèn)定登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)給予辦理登記并作出相應(yīng)的行政判決書，在行政判決生效后，則登記機構(gòu)可直接予以登記。對于復(fù)議決定，由于不是終局性法律文書，因此《物權(quán)法》并未將其納入第二十八條物權(quán)變動的依據(jù)。

3.行政機關(guān)作出的生效文書

部分行政機關(guān)有執(zhí)法需要，需執(zhí)行當(dāng)事人房地產(chǎn)，如稅務(wù)機關(guān)對于拒不繳稅人可以依法查封甚至處分房地產(chǎn)，人民政府的征收決定是最為常見的對不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力的法律文書。征收或收回土地使用權(quán)、征收房屋都有國家明文規(guī)定的程序和要式文件，征收決定作出并生效時，原不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)便歸于消滅。在權(quán)利人未申請注銷登記的情況下，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條，登記機構(gòu)可以憑生效的征收決定注銷原不動產(chǎn)權(quán)利人的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。

二、其他非依申請登記的類型和注意事項

1.登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯誤的

登記簿的錯誤既可能是權(quán)利人自己提出更正，也可能是利害關(guān)系人提出更正，還可能是登記機構(gòu)自身發(fā)現(xiàn)登記簿錯誤，三種情形都可以啟動更正登記。當(dāng)?shù)怯洐C構(gòu)依職權(quán)更正時，首先要能確證當(dāng)初記載是錯誤的，其次要在不影響善意第三人的情況下才能啟動更正。假如甲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙，乙又將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙并辦理了轉(zhuǎn)移登記，而登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)甲與乙發(fā)生的轉(zhuǎn)移登記存在收件不齊登記有誤，但因為丙已在形式上善意取得（登記機構(gòu)只能從形式上判斷丙是否善意取得），登記機構(gòu)就不能再依職權(quán)更正或撤銷乙的物權(quán)登記。最后如果依職權(quán)更正或撤銷登記，則要事先履行告知程序，通知權(quán)利人更正不動產(chǎn)權(quán)證或證明，當(dāng)然如果權(quán)利人不配合，則可在通知的時限屆滿后直接更正。因此，依職權(quán)更正或撤銷等登記關(guān)鍵要把握兩點：事實確鑿、程序正確。

2.應(yīng)依法登記為全體業(yè)主共有的

全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)常見于建筑區(qū)分所有權(quán)的住宅小區(qū)內(nèi)，由于權(quán)利人既是個集合體，也是個不確定人員和人數(shù)的團(tuán)體，而且在共有不動產(chǎn)設(shè)立登記時尚未成立業(yè)主委員會等組織，沒有合適的權(quán)利申請主體。因此，《實施細(xì)則》第三十六條規(guī)定了由開發(fā)建設(shè)者一并申請屬于全體業(yè)主所有的不動產(chǎn)，這其實是強加給開發(fā)者的義務(wù)，當(dāng)開發(fā)者不予申請時，登記機構(gòu)可依職權(quán)直接就業(yè)主共有不動產(chǎn)進(jìn)行登記。

3.依法直接轉(zhuǎn)為正式登記的情形

在建工程抵押、預(yù)告登記以及預(yù)查封是實踐中常見的預(yù)先登記行為，也往往是正式登記的前奏。首先，在建工程抵押經(jīng)登記后產(chǎn)生抵押權(quán)，與房屋所有權(quán)抵押權(quán)具有同等效力。只是因為房屋處于在建狀態(tài)無法辦理房屋所有權(quán)登記，故在標(biāo)的物沒有取得所有權(quán)的情形下以在建工程做抵押登記，抵押權(quán)自在建工程抵押登記時生效，一旦在建工程完工并辦理了房屋所有權(quán)登記，則在建工程抵押自然轉(zhuǎn)為房屋抵押。正因為抵押權(quán)沒有重新發(fā)生，只是因房屋建造狀態(tài)而順延，因此無需當(dāng)事人申請而直接由登記機構(gòu)在所有權(quán)登記完成后將在建工程抵押轉(zhuǎn)為房屋所有權(quán)抵押。其次，預(yù)告登記后產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)，即因購買或抵押行為產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記后產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)效力，房屋權(quán)利人未經(jīng)預(yù)告權(quán)利人同意不得處分房屋。預(yù)告登記也是因為登記的標(biāo)的物尚不具備物權(quán)登記條件或者正式登記條件未成就時為順利取得將來的物權(quán)而進(jìn)行的登記，預(yù)告登記的目的是為了今后取得物權(quán)，在因標(biāo)的物具備物權(quán)登記條件的情況下，而且債權(quán)合同中雙方有約定“當(dāng)標(biāo)的物具備物權(quán)登記條件時預(yù)告登記轉(zhuǎn)為物權(quán)登記”，則登記機構(gòu)可以依此約定直接將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記。最后，根據(jù)最高院、國土部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》（法發(fā)〔2004〕第5號）規(guī)定，預(yù)查封的情形有兩大類：被執(zhí)行人的可售而未售房屋、被執(zhí)行人的已購房屋但尚不能辦轉(zhuǎn)移登記的房屋。這是因為被執(zhí)行人房地產(chǎn)未能辦理物權(quán)登記而采取的預(yù)先查封措施，預(yù)查封與查封具有同等效力，因此只要房地產(chǎn)能夠登記在被執(zhí)行人名下，則預(yù)查封可自動轉(zhuǎn)為查封。

4.依法組織開展的涉土權(quán)利登記

通常情況下，如果沒有政府大規(guī)模的統(tǒng)一組織登記，集體土地權(quán)利人不會積極主動申請登記，雖然集體土地上各類權(quán)利的登記率不高，但集體土地及房屋登記對于新農(nóng)村建設(shè)卻是極其重要的基礎(chǔ)資料。《土地管理法》第十一條第一款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)；第二款對集體建設(shè)用地使用權(quán)登記也作了類似規(guī)定，而《物權(quán)法》第一百二十七條第二款規(guī)定了縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。有此上位法依據(jù)，所以《實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，市、縣人民政府可以根據(jù)情況對本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動產(chǎn)組織開展集體土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。對于這三種權(quán)利，集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)經(jīng)登記才發(fā)生物權(quán)，而土地承包經(jīng)營權(quán)只要合同生效則成立。由政府組織這三類權(quán)利的登記時，要獲取相應(yīng)的權(quán)利來源證明還需要權(quán)利人相應(yīng)的配合，如提供生效的土地承包經(jīng)營權(quán)合同等。但是由于涉及集體土地權(quán)利的政策性極強，而且登記有利于保護(hù)現(xiàn)有的權(quán)利人，經(jīng)過登記也能更好地為以后的權(quán)利變化提供基礎(chǔ)，順利辦理各種權(quán)利變更、轉(zhuǎn)讓。因此，在權(quán)利人不配合的情況下，組織登記的政府可以憑充分的權(quán)利來源材料直接登記為權(quán)利人所有。

陳品祿/責(zé)任編輯