養老房詐騙怎么防

近日，北京又發生養老房詐騙案件。騙子以抵押房產賺錢為名，騙取老人的房產處理權。

近兩年，《老人被騙房郁悶死 老伴起訴討還房屋》《抵押貸款公證藏委托售房條款 房子被賣房主竟不知情》《老兩口抵押房產投資80萬被騙》等新聞屢屢曝出，養老房已成詐騙高危領域。

老人想要以房養老，怎樣才能保障安全？

產權人要直接與金融機構發生借貸關系

劉曉穎（北京市致誠律師事務所律師）

所謂“以房養老”，是一種產權換現金的模式，擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。

在整個抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，金融機構將獲得房屋的產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產權人直接與金融機構發生借貸關系。

而北京這位老人以房產作抵押是把房子的管理、過戶等權利都全權委托給了合同的甲方，簽訂的是委托合同而非抵押合同，因此最終才會失去房子。

作為律師，我想提醒老年人及家屬，要言不輕信：生活中，有些人和老人非常聊得來，但是老人卻不知道他們的姓名、住址、背景，這些就是陌生人。老人要有防范意識，諾不輕許，守護好自己的房產。

老年人最基本的是要老有所養，老有所居。房屋價值居高不下，老年人切記要遠離與房子有關的一切抵押、擔保、投資、理財;掌握基本法律常識：包括房產抵押登記和公證常識，一切公證行為都將產生證據上的效力;增強風險意識，謹慎選擇投資渠道。投資過程中，既要考察有關企業是否合法注冊，也要分析其承諾的高額回報是否合理，更要考察其吸收資金的行為是否符合金融管理法律規定。

“押房理財”不等于“以房養老”

陳晴（重慶大學法學院經濟法研究中心副主任）

2014年保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。一些非保險機構迅速嗅到商機，在保險公司的“以房養老”產品尚未成型之前，搶先推出了打著“以房養老”旗號的各種產品。

“以房養老”是經國家審批的保險創新產品，有保險公司信用背書;而這些自稱房地產公司、第三方基金公司的非保險機構推出的則是“押房理財”，本質上是完全不同的項目。將“押房理財”冠以“以房養老”之名，是對概念的故意混淆，將導致三重風險。

一是老人將面臨居無定所、背上債務甚至要承擔法務風險。一旦公司經營不善倒閉，老人的房屋產權將被凍結;而根據相關規定違反申請用途的“消費貸款”申請人將被銀行訴訟追責。

二是銀行面臨抵押不足的風險。根據最高人民法院關于民事執行的相關規定，被執行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現或抵債，這可能導致銀行債權無法實現。

三是經營方涉嫌非法集資風險。最高人民法院主要依據非法性、利誘性、不特定社會公眾性等規則判斷是否存在集資行為。這與熟人社會的民事借貸關系不同，如果經營方以某種方式向社會公眾進行了產品宣傳，就存在涉嫌非法吸收公眾存款的法律風險。

養老金管理，要先謀穩健而非收益。為了避免“老無所居”的凄慘景象一再重演，對于那些不具備金融從業資質，打著“以房養老”名號，從事“押房理財”的機構，地方金融監管部門應該加強監管，避免造成不良影響。

“以房養老”推廣難

與詐騙案頻發有關

王琮瑋（京師律師事務所合伙人律師）

先來看一下養老房詐騙的基本模式：抵押房產——用抵押款理財——理財收益分文未獲——房產被低價過戶。

房子，是普通家庭最重要的資產，也是老年人的保障性財產。有些老年人擔心子女不履行贍養義務，老無所依，還有人擔心社會保障制度不完善，老無所養。這種種無奈給了詐騙者可乘之機。

老人一旦被騙，就很難收回房子。為了鉆法律空子，騙子們會對現有法律深入研究，簽訂完整的委托協議，甚至對委托合同進行公證，而一旦公證，如何證明老人被騙就變得更為棘手。

另外，老人維權意識和基本法律知識欠缺，被騙之后寧愿自己解決也不愿意涉訴，這些導致“以房養老”詐騙案頻發卻難以追究犯罪分子的法律責任的無奈現實。

“以房養老”詐騙案件的增多，進一步導致以房養老模式在全國各地的推廣遇冷，更是讓社會不信任這種養老方式。主要產生的社會影響有：

一是“以房養老”導致房屋產權的不確定性因素增多，極易引發法律上的糾紛，除了民事責任外，有的案例中甚至還會涉及刑事責任。

二是“以房養老”的政策保障并未完善。因為這種模式并未普及，養老市場依舊依靠傳統模式，導致以房養老政策被鉆漏洞，各類型的詐騙事件頻發，且相關法律法規缺位，老人無法及時有效地得到法律保護。

三是嚴重影響相關政治、經濟和社會制度的設計，在一定程度上令相關制度變得模糊和不確定，阻礙我國改革開放的整體進程及不斷深化。換句話說，就是凡是以房屋產權為基礎和依據的制度都難以設計和確立。

大棒加胡蘿卜，一手防范一手激勵

柴效武（浙江大學經濟學院教授）

不法機構借著“以房養老”的名義，詐騙老人房產，有多種狀況：

一是收羅老人的房產證，到銀行辦理抵押取得貸款資金后，用來炒股，同時將部分收益作為分紅分給老人。只要拿出房產證就可以坐在家中數錢花，部分老年人覺得“看上去很美”，但如果該機構炒股票虧本，抵押的房產就很可能被銀行沒收。老人喪失了賴以生活的居所。

二是不法機構利用有些老人愛占小便宜，文化程度不高，合同意識不強的特點，借故與老人簽訂房產抵押合同，實質上卻可能是移花接木，偽造住宅出售合同并公證，騙取老人的房產證后將該住宅私下出售。

三是未得到國家相關部門同意，私下辦理反向抵押貸款或其他“以房養老”業務，并在業務開辦過程中隨意增加收費項目，提高收費標準，加大貼現率，將一切好處留給自己，一切風險和壞處都推給老年人，最終用極低的價格將老人的房產哄騙到手。

他山之石，可以攻玉。

二十世紀90年代開始，美國政府專門立法規定了參與“以房養老”業務的機構的門檻和資質要求，實施“大棒加胡蘿卜”的政策，一方面對欺騙老人房產的行為堅決打擊;另一方面對真心參與“以房養老”的機構給予政策優惠。此后，反向抵押貸款業務迅速發展。

對與“以房養老”相關的不法事項，必須堅決打擊，維護老人的合法權益，捍衛“以房養老”的清名。要加強立法和監管，對不法機構的非法詐騙行為予以重裁;做好反向抵押貸款業務的試點工作，鼓勵金融保險機構積極開展本項業務，給予老人正規的參與渠道，還要加強對老人的風險防范教育。