物業服務合同主體法律問題淺析

曾廣春

（四川大學法學院，四川成都610000）

物業服務合同主體法律問題淺析

曾廣春

（四川大學法學院，四川成都610000）

我國住房制度的改革催生了物業服務這一行業，物業法律糾紛也處于日益上升的趨勢，而物業服務方面的法律法規未對前期物業合同的主體等問題作出明確規定，從而造成法律實際中物業服務糾紛解決的困惑與困難。筆者試對我國物業服務合同主體間的法律關系進行分析，為實踐中遇到的問題提供一些參考和解決思路。

主體；性質；階段

一、對物業服務合同主體法律問題觀點的評析

根據我國現行房地產法律的規定，前期物業合同中的物業服務企業常常由建設單位通過招標的形式予以確定，并且前期物業合同由物業服務企業與建設單位簽訂。而建設單位往往在《商品房買賣合同》中以合同條款的形式來規定業主必須接受建設單位選擇的物業服務企業。因此，在前期物業合同中簽署的雙方是物業服務企業與建設單位。那么，前期物業服務合同的主體到底是誰？各方之間是什么性質的法律關系？關于這些問題，我國學者對此問題鮮有論述，即使論述，也較為簡略。筆者通過對相關論述的收集整理，大致總結出以下三種觀點：

第一種觀點認為，前期物業服務合同的主體是建設單位與物業服務企業，而業主屬于第三人。①第二種觀點認為，前期物業合同的主體是業主與物業服務企業，而建設單位是受業主委托與前期物業企業簽訂合同的受托人。第三種觀點認為，在建設單位交付房屋于業主之前，合同的主體是建設單位與前期物業服務企業，當建設單位將房屋交付于業主時，前期物業合同中的權利義務關系也隨附轉移給業主，此時合同的主體是前期物業服務企業和業主。②筆者認為，第一、二種觀點有一定道理，但不太妥當，比較同意第三種觀點。

二、前期物業服務合同主體法律地位的建構

筆者認為，前期物業服務合同的主體問題以及業主、前期物業服務企業和建設單位三者在該合同中的權利義務關系問題是比較復雜的，可以將其分為兩個階段來看。

第一個階段，建設單位交付房屋于業主之前。在這個階段，前期物業服務合同的主體是建設單位與前期物業服務企業。筆者認為，這一法律關系也被我國立法所確認。例如，我國《物業管理條例》中規定，建設單位在交付房屋于業主之前所產生的物業服務費用全部由建設單位承擔。這也可以看出，此階段的合同對等主體是建設單位與前期物業服務企業。那么，業主（期房購房人）在這個階段的前期物業服務合同中處于什么樣的法律地位呢？筆者認為，此階段的業主不是前期物業合同的主體，也不是合同的第三人，基本上與前期物業合同沒有法律上的關系。可以將此階段的業主視為期待權人，因為業主一般在期房銷售合同中與建設單位約定，在建設單位交付房屋后，接受建設單位選擇的前期物業服務企業并接受其與前期物業服務企業簽訂的合同中權利義務關系。

第二階段為自建設單位交付房屋于業主起，到業主選定新的物業服務企業由業主委員會與其簽訂新的物業服務合同時止。此時，業主是前期物業服務合同的委托人，其應當支付從房屋交付以后的房屋物業服務的對價，并享受前期物業服務合同中的相關權利。筆者認為，此階段的建設單位已經退出了前期物業服務合同的權利義務關系，已經不是前期物業服務合同的主體，也不是合同第三人，但仍然對業主與前期物業服務企業負有瑕疵擔保義務。

那么前期物業服務合同權利義務關系在法律邏輯上是如何由第一階段轉向第二階段的呢？筆者認為，前期物業服務合同的第一階段向第二階段的轉變是基于建設單位與業主（期房購房人）簽訂的房屋銷售合同中的有關前期物業服務合同的轉讓條款。實際上是基于建設單位將前期物業服務合同整體概括轉移給業主，使得前期物業服務合同主體由建設單位與前期物業服務企業變更為業主與前期物業服務企業。因商品房買賣合同自簽訂之時就成立并生效，那么有關在該合同中的前期物業轉移條款是否與其他合同條款一并成立生效呢？筆者認為，前期物業轉讓條款是附條件生效的法律行為，雖然其已經隨著房屋買賣合同其他條款的生效而成立，但前期物業轉讓條款此時并未生效，其要視建設單位交付房屋的條件能否成就，并且自開發商交付房屋于業主時生效，也就是說當建設單位將房屋交付與業主時，前期物業合同的權利義務關系就由建設單位與前期物業服務企業變為了業主與前期物業服務企業。

由于建設單位已經退出前期物業合同，因此解除合同的意思應當向業主作出，并且向業主交接相關手續資料。但業主委員會、業主大會尚未成立，這該如何解決呢？筆者認為，可以以法律的形式將街道辦事處或社區居委會負擔接受交接和接受解除合同的義務。業委會缺位時，應當由同樣負責一定區域內公共秩序的居民委員會來負擔。我國一些地方立法已經考慮到了此問題，并將其進行了規范。筆者認為，該些規范性文件，有利于解決實際問題。但立法層次太低，在實踐操作中容易遇到各種困難，妨害問題解決。因此，建議采取更高的立法層次解決該問題，以改變現在由各地市房管局通過規范性文件的形式來規范。另外，有些問題規范得尚不明確，例如，實踐中居民委員會由于缺乏實際的法律約束力而不愿意主動履行相關義務，問題的解決常常是迫于特定時期的社會穩定的政治壓力而不得不為之。因此，筆者建議應當將該規范更加細化，使其具有實際操作性。

注釋：

①陳楓，王克非.物業管理［M］.北京：北京大學出版社，2007：245.

②常紅林.前期物業管理的合同法基礎［J］.法制與社會，2008（09）.

D922.181

A

1005-5312（2016）05-0277-01