房產怪象背后的資產荒

宋慧芳

給樓市“強身健體”，要盡快出臺長效制度，減少行政干預，拓寬居民投資渠道，化解購房人焦慮。

國家統計局9月19日公布的8月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，房價同比、環比上漲的城市數量均有上升，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅同樣也繼續擴大。漲，成了今年樓市的主題詞。不僅是房價漲，地價也在漲，盡管如此，搶房、搶地現象在一線城市和部分熱點城市屢屢上演。

諸多資管人士將此輪房價暴漲歸因于資產荒下投資資金的主動選擇。在利率下行周期及利率市場化改革態勢下，存款的吸引力正逐步降低，而盛極一時的互聯網金融在一系列風險事件的沖擊下，也正褪去高收益的光環，股市疲軟和債市剛兌被打破的風險也促使投資者更加謹慎。如同一年前的股市一樣，今年以來一線城市以及一些熱點二線城市的樓市行情，亦屬資金市。經濟增長下行壓力加大，“安全資產荒”惡化，資金流向樓市亦屬必然。

搶房的恐慌、焦慮，如何解？

9月21日，一則*ST寧通B賣北京兩套學區房進行保殼的消息，刷爆了網站和微信朋友圈。一家公司賣兩套房原本沒什么稀奇，但奇特之處在于，兩套房的收益有望神奇地把公司從退市的邊緣拉回來或使公司扭虧為盈。

*ST寧通B的公司全稱為南京普天通信股份，是中國普天集團旗下的國家大型通信制造企業，主營業務為通信網絡、物聯網應用和自動化集成加工等高端技術產業。不過這家公司的業績并不好。今年上半年*ST寧通B凈利潤同比虧損擴大至2110.91萬元。因連續兩個會計年度出現虧損，該公司已經被實行退市風險警示。

為保殼，普天通信出了奇招。*ST寧通B公告顯示，公司通過北交所轉讓北京市西城區兩套學區房，兩套房產賬面凈值總計為129.74萬元，評估值為2272.62萬元，若能按評估價成交，本次房產轉讓預計產生凈利潤1200萬元。

事實上，想出賣房保業績這招的不止普天通信一家公司。同一天，云賽智聯披露，將上海金穗路一處房產賣給了華鑫控股，云賽智聯將獲得5.04億元收入，最終實現轉讓收益約1.86億元。而今年上半年，云賽智聯歸屬母公司的凈利潤只有7073萬元，還不到這次賣房收益的零頭。

公司如此，普通投資者對房產的瘋狂更甚，房價的連續上漲，讓購房人陷入了恐慌和焦慮中，無論是剛需、改善抑或是投資，都在尋求機會入市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，產生恐慌的原因有兩點，第一是有比較朦朧的購房意識，但一直沒有被激活，而部分謠言和購房者心理波動，會使得此類購房意識突然增強。第二是房價上漲或者說購房資格收緊，會使得此類購房情緒比較波動，這是關鍵點，即要鎖定購房成本。焦慮與恐慌存有區別。恐慌是因為價格飛漲，而焦慮是因為購房者存在困惑，一種是對市場看不清，還有一種是明確市場動向，房價還會漲，但對于在哪里進行投資，投資什么物業不明確等多種形態。

當那么多擁有房子且甚至不止一套的購房人，開始為房子而焦慮的時候，房子已經脫離了它的居用功能，成為一種金融工具。除去無房的剛需，很多人的焦慮來自擔憂自己的財富能否增值、來自和其他“成功炒房人士”的攀比。

“不能否認普通人追求財富增值與美好生活的努力。而在貨幣超發、人民幣貶值的預期下，買房確實也是當下普通人對抗資產縮水的重要途徑之一。”嚴躍進表示。

資產荒愈加凸顯，怎么辦？

麗娜自己做外貿生意，先生在某國企工作。因為去年先生的單位從市中心搬到了錢江新城，家住杭州城西萬家花城的麗娜夫婦動了心思換房。今年開年，從綠城楊柳郡開盤日光開始，杭州樓市逐漸回暖，平時一貫懶散的麗娜也跑盤勤快起來。4月份，麗娜聽房產圈的朋友說，很多樓盤開始補漲，想出手的要動作快一點，當時，麗娜并不以為然：“大不了今年不買房，又不是非買不可。”

不過，在朋友的推薦下，后來麗娜夫婦去看了綠城留香園的房子，各方面都挺中意，于是在今年4月下單買了一套139平方米的戶型，單價不到4萬元/平方米。自從買了這套房子，麗娜對樓市行情開始上心起來，對房地產市場傾注了極大熱情。

7月份幾個朋友聚會，席間麗娜感嘆，粗粗算一下，幾個月前買的留香園那套房子，按樓盤最新開盤報價，賬面盈利已經差不多60萬元了。“這才幾個月啊，比工作賺錢輕松多了。”按她的說法，這兩年外貿生意不好做，很多單子都取消了，今年來利潤下滑了很多，相比起來，通過買房實現財富增值，快速便捷，而且可以利用杠桿，簡直是最佳投資渠道。“我研究樓市兩三個月了，有發言權。錢放在手里只會貶值，不如投資一些優質房產。”她以恨鐵不成鋼的心情指點著自己幾個沒有換房的朋友。

即便是限購政策出來之后，麗娜還是堅決認為優質的房產能升值，因為距離上次朋友聚會兩個月時間，她留香園的房子賬面盈利已經從60萬元提高到100萬元了。與此同時，麗娜開始把外貿生意的一部分資金也抽調回來準備投資房地產。像麗娜這樣的投資客，不在少數，但是就目前來看，麗娜還是比較成功的。然而也存在一部分的購房焦慮者，他們害怕樓市泡沫破裂，買了的房產會跌，進而成為接盤俠，可是不投資房產也不知投資什么。

“出現這種購房焦慮的實質是其背后的資產荒，由于缺乏風險收益比良好的資產，擁有大量過剩資金的經濟主體面臨著資產配置的難題。”嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，“購房焦慮就主要集中在持有一定的資產的中產階層，隨著觀念的覺醒，為了使其能夠增值，大量資金急需配置，但是配置到哪里這就成了問題。與投資實業或制造業相比，過剩的資金往往最終進入房地產，再加上資產荒往往出現在貨幣寬松周期內，這使得房地產存有一定的資產泡沫，進而形成一種惡性循環的可能。信貸越是愿意向樓市注水，投資需求的旺盛就越容易推高房價，房價“只漲不跌”的表象又會加深人們對房產保值增值的篤信。”

從今年房價上漲的原因看，除了在去庫存的主題下房地產政策的刺激，以及貨幣政策的配合之外，從今年全球和中國經濟的大周期看，在全球經濟復蘇仍然乏力的情況下，外圍市場不斷擴容的負利率政策引發的資產荒也是資金大量進入房地產的主要原因，不僅僅是中國的資金，全球的資金都在尋找安全資產。這樣，在國內制造業仍然面臨困難的情況下，一二線城市的房地產就成了大量資金流入的首選。7月份引人關注的金融數據就是一個明證：人民幣貸款單月增加4636億元，但居民中長期貸款就增加了4773億元，居民新增中長期貸款絕大多數就是房貸。

而全民炒房一個深層次的原因，在于貨幣政策。“所謂貨幣之水，房產是容器。”在亞太城市房地產業協會會長謝逸楓看來，沒有超發的貨幣，房地產市場不會如此癲狂，所謂的資產荒，與資產泡沫有相當大的聯系度。

中原地產市場分析師盧文曦認為，現在房價爆發的原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌、焦慮，要解決這個問題只能從三方面下手：降低資金潮水水位、增加優質資產、緩解購房者的恐慌焦慮情緒。

“三方面都需要政策加碼。信貸不能只投入到房地產，要有政策約束信貸進入實體。房地產去庫存也不能只去一二線，銀行對三四線城市應該增加利率優惠。政策應對恐慌情緒有所作為，通過增加土地供應給市場以平穩的預期。”盧文曦表示。