樓市調控之我見

■王衛斌/文

樓市調控之我見

■王衛斌/文

自城鎮住房制度改革以來，純粹福利分房時代宣告結束，住房分配的形式從實物向貨幣化過渡，住房供應的主體由保障房向商品房轉變。政府放松管制，減少對市場的干預，促進了生產要素的自由流動，提高了社會資源的配置效率。隨著房改的不斷深化，住建規模迅速擴大，城鎮居民的居住條件總體大有改善。房地產行業異軍突起、產銷兩旺，并拉動了相關行業的蓬勃發展，創造了大量就業機會，一躍而為國民經濟的主要增長點。

然而，市場畢竟是一柄雙刃劍，片面追求經濟效益，必然會弱化民生意識和社會責任感。由于房改政策導向不明、樓市調控基調定位不準，再加上行政監管缺失、保障措施滯后，留下了太多的模糊空間和漏洞隱患，以致于住房的居住、福利屬性被長期忽視，投資、商品屬性則被過分放大。當前，住房建設結構失衡、供需脫節，完全違背了滿足人民群眾居住需要的社會主義生產目的；房地產市場亂象紛呈、暗流涌動，潛伏著巨大的金融風險，掩藏著尖銳的社會矛盾。

“物質利益是一個重要原則，但總不是唯一的原則，總還有另外的原則?！必撠熑蔚恼疀Q不能諱疾忌醫、麻木不仁，“當斷不斷，反受其亂”，必須正視房地產市場愈演愈烈的歪風邪氣，從嚴從快予以撥亂反正、補偏救弊。必須立足于房改的指導思想和根本目的，重新理順、正確定位政府與企業、計劃與市場、發展與穩定的相互關系，在尊重市場規律和人性化的基礎上，充分發揮政府職能的主導協調作用，果斷采取行政、經濟和法律等手段，綜合運用土地、金融和財稅等工具，有計劃地擴大有效供給，有重點地剝離寄生成本，有步驟地轉變增長方式，有效、有力、有序地促進房地產市場平穩、健康和可持續發展。

一、擴大有效供給，奠定平穩基礎

房地產市場最主要的矛盾，顯然是住房供給不足、分配不均。我們要以生產力與生產關系的平衡和不平衡，生產關系與上層建筑的平衡和不平衡，作為綱，來研究社會主義的經濟社會問題。在城市化和經濟加速發展的歷史進程中，越來越多的農村富余勞動力向城鎮遷徙、中小城鎮人口向大城市流動，政府為了保證糧食安全、維持社會穩定，嚴格控制城鎮建設用地和外來人口落戶。其結果適得其反，人為地擴大了房地產市場的需求缺口，誤導了土地稀缺恐慌和房價上漲預期，逼迫外來人口變臉“偽城鎮人口”，潛在的“剛需”被迫隱身“夾心層”、屈居“貧民窟”，制造、積累了更大、更深層次的社會問題。

城市化是農業人口轉移的必由之路，也是資源集聚增效的最佳選擇，更是經濟社會發展的大勢所趨?？朔恋刭Y源瓶頸制約、防治“城市病”無序蔓延，要從節約集約使用土地上尋找突破口，從優化細化城鎮空間布局和形態上對癥下藥，從提高土地資源和城鎮的綜合承載能力上使勁用功。目前，我國的實際城市化率和土地利用水平還很低，城鎮的人口增容和土地挖潛空間還很大，城市政府應提前介入、主動服務，根據市域人口變化安排供應規模，根據市場需求差異調整結構層次，科學編制土地利用、城市總體規劃和房地產開發年度計劃，把符合落戶條件的外來人口納入覆蓋范圍之內。

城鎮建設用地不求最好，但求用好。在盡量少占農地、耕地增減平衡的前提下，積極開發城郊低丘緩坡、泥灘沙壩和荒田瘦地，妥善置換進城農民工的宅基地和流轉承包地，節約利用增量土地；在控制建設用地增量和總量的前提下，全面整理老城區、城中村和棚戶區，加快開發閑置、低效和廢棄建設用地，集約利用存量土地。因地制宜開辟建設用地新途徑，收離聚散各類土地資源，擴充土地儲備規模。

房地產開發項目用地不求最大，但求做大。在保證住戶舒適度、維持宗地紅線不變的前提下，重點開發多層立體式住宅項目，適當提高建設用地容積率和建筑密度；在控制投資規模和避免重復建設的前提下，大力改造危舊房和違章建筑物，廣泛收儲公房和社會閑置房，盤活利用存量住房。見縫插針拓展建筑內部新空間，優化整合不同住房資源，增加住房供應總量。

住房戶型不求豪闊，但求結構合理；數量不患寡，只患分配不均。住房建設應遵循適用、耐用和通用的原則，以中小套型普通商品房和政策性租賃房為主體，繼續控制豪華大戶型高檔商品房，逐步減少爭議很大的經濟適用房。住房分配應堅持公開、公平和公正的立場，以城鎮居民真實的居住和收入狀況為準繩，合理安排住房供給的路徑、輪序和梯次，并提供相應的住房公積金、按揭貸款和貨幣或實物補貼。改善和保障同步推進，購置與租賃并軌運行，建立和完善多層次、廣覆蓋的城鎮住房供應體系。

政府應承擔起社會管理和公共服務基本職責，按照高起點、高標準、高水平的新型城市化要求，統一規劃、完善城鎮基礎和公共服務配套設施。特別要加大對保障性安居工程建設的投入，滿足低收入家庭的住房需求，釋放商品住房供給不足的壓力。在公共財力不濟的情況下，采取政府主導、市場運作和社會參與相結合的多元化投融資模式，鼓勵、引導房企和社會力量參與保障房的建設、運營和管理。加強房地產市場的動態跟蹤和研判，及時幫助房企糾正失誤、解決困難，創造條件放寬放活房地產業，加快開工、上市進度，最終形成有效供應。

政府還應轉變職能，有所為有所不為，通過強化頂層設計防微慮遠，通過發揮基層創新解弦更張，牢牢把握房地產市場的發展方向和可控大局。在總體規劃一個大框架下，計劃與市場雙向調節，政府、房企和社會“三足鼎立”，擴增量、挖存量、調結構、搶進度“四輪驅動”，高效集聚配置有限的資源要素，形成總量基本平衡、結構基本合理、分配基本恰當的住房供需格局，為房地產市場的平穩發展奠定堅實基礎。

二、剝離寄生成本，消除健康障礙

房地產市場最突出的問題，莫過于房價過高、上漲過快。實踐是檢驗真理的唯一標準，放開物價、加速改革正確不正確，也要看實踐。本來，商品價格水平的波動取決于供求關系的變化，然而，持續敞開土地和資金閘門“放水養魚”的結果，是各相關利益主體都想從中分一杯羹，爭相壟斷房源、哄抬房價，致使價格信號失靈、供求關系扭曲?？创碎g鴆占鵲巢，大量住房被空置；望那廂流落失所，多少“房奴”在掙扎。天地之大，容不下貧民寒士的瘦體微軀；住房之多，填不滿饕餮之徒的肥腸巨肚，虛高的房價勢如洪水猛獸，一路興風作浪、追漲殺跌，硬是把總量增長的民生福利吞噬殆盡。

樓市調控之道，疏了還要堵，最直接的解決辦法，只有降低房地產開發成本，壓縮商品房交易利潤。但是，市場經濟本質的功利性，決定了市場調節能力的局限性，那只“看不見的手”不會自覺地拿自己開刀，主動地驅利避險、平衡損益。何況是在并不完全自由競爭的市場經濟條件下，市場主體更不會自發地合于“天之道”“圣人之道”，利而不害，為而不爭，理性地在自身利益與社會利益之間作出讓步。更需要超市場的公共權力發揮積極作用，透過高房價表象尋找原因，解剖房地產成本結構研究對策，伸出另一只“看得見的手”強勢介入、直接干預，“放開一大片，限制一小部分”。

地方政府的土地出讓費用是影響房價的決定因素，也是房價中最具剛性、顯性的部分，所謂“面粉貴于面包”“土地乃財富之母”，并非妄言。樓市調控應把土地出讓環節作為重中之重，嚴格市場準入條件，嚴查投標、競買人的資格資質，嚴禁規避招標、虛假招標、圍標串標，嚴防因過度競爭、惡性競爭而產生高價地。要進一步完善招拍掛供地制度，改變“價高者得”的競價競標機制，探索“限房價、競地價”，“限地價、競配建”，或“限房價、限地價”等綜合評標方式，確定合格的中標、競得人選，從源頭上抑低房地產開發的土地成本，削弱高價房形成的初值基礎。

開發商的銷售利潤是影響房價的重要因素，也是房價中最具彈性、隱性的部分，房地產開發因此被公認為暴利行業，從歷年來財富排行榜上的富豪成分即可見一斑。樓市調控應加強增量住房交易環節的約束監管，不能放任開發商利用行業壟斷和定價權重的優勢巧取豪奪、悶聲發大財。嚴格執行“明碼標價、一套一標”限價令，嚴禁捂盤惜售、暗箱操作，控制壓縮開發商的牟利空間。大幅提高累進稅率，對高價樓盤苛征營業稅、土地增值稅和交易所得稅，稀釋攤薄開發商的利潤份額。適時取消期房預售制，實行現房交易，縮小房地產開發貸款額度和審批權限，卡緊資金鏈，收窄現金流，倒逼開發商實質性下調房價。

炒房客和“房多多”們的投機投資行為是影響房價的不穩定因素，也是房地產市場上一股最具破壞性、殺傷力的負能量，猶如火上澆油加劇了住房供求失衡、房價不斷飆升。樓市調控應有始有終、有加無減，在存量住房的保有和流轉環節畢其功于一役。進一步升級區域差異化限購措施，嚴格限定戶籍家庭的購房套數和面積，嚴禁向違規者售房辦證；制訂落實更為嚴厲的差別化房貸政策，提高房貸利率和按揭首付比例，停止向違規者發放貸款；加快推進房產稅改革試點，對多套和高端存量房分檔遞增開征相應的稅額，最大限度加重投機投資代價和風險，倒逼“假剛需”退出房地產市場。

市場預期是影響房價的重要因素，也是樓市調控部門跟既得利益集團博弈的核心、制高點所在。因此，樓市調控還應注重房地產業的信息化建設，盡快實現個人住房信息系統全國聯網，增強市場監控預測能力，正確引導社會輿論和理性消費。調控目標表述要堅定、明確，不能模棱兩可、授人以柄；監管細節考慮要周密、到位，不能顧此失彼、畸輕畸重；懲罰尺度執行要從嚴、求準，不能隔靴搔癢、累及無辜，務須令消極應付的管理者感到威壓、投鼠忌器，讓投機取巧的經營者嘗到苦果、心有余悸，使悲觀猶豫的消費者看到前景、平心靜氣。多個部門聯動，各種手段兼用，形成整體合力，徹底剝離房價構成中的寄生成本，力促房價合理回歸，為房地產市場的健康發展清除障礙。

三、轉變增長方式，鼓足持久后勁

房地產市場一切亂象的根源，歸根結底還在于土地財政、泡沫經濟。當初出于合理開發、利用和經營土地的需要，允許地方政府依法收取城鎮國有土地有償使用費，作為地方財政預算外收入。但在“自收自支、多勞多得”機制的刺激下，特別是在分稅制財政體制改革后，因事權重心下移、財權向上集中，地方政府更加熱衷于依靠批地賣地套現超額利潤，借重房地產做大GDP表面文章彰顯政績，這客觀上已經成為房價上漲的幕后推手，異化為樓市調控的體制內阻力。

樓市調控之道，既放又收，亦堵亦疏，最高明的解決辦法只有調整經濟結構，轉變增長方式，把功夫用在樓外。因為土地資源總量的有限性，預示著單純追求市盈率坐收級差地租維持的土地財政必將崩潰；房地產行業的過度投資化，也注定了盲目崇拜GDP擴張虛擬資本堆積的泡沫經濟必將破滅。土地財政依賴癥結不解開，泡沫經濟虛幻意境不揭破，為保障而保障、降價而降價所作的種種努力，只不過是磨鉛策蹇、揚湯止沸，始終難以跳出房子越蓋越缺、房價越調越漲的怪圈。中央不能只靠自己的積極性，還必須同時依靠地方的積極性。地方政府應加強自身建設、迷途知返，要像戒毒一樣戒掉私心惰性，別開一格發展壯大實體經濟基礎，獨辟蹊徑穩定增長本級財政收入，走一條良性的“曲線救樓市”之道。

經濟是財政的基礎，經濟發展是財政增收的前提，“未有經濟無基礎而可以解決財政困難的，未有經濟不發展而可以使財政充裕的”。地方政府應立足于敦本務實，著眼于鴻業遠圖，重新認識實體經濟對穩增長、促發展的重要意義，切實增強經濟結構戰略性調整、產業結構轉型升級的自覺性和緊迫感。突出強化政府投資重點和產業政策導向，傾力支持重點項目、打造產業集群形成“集聚效應”，促進第一、第二和第三產業的協同發展，整體提升區域經濟競爭優勢，根深蒂固去除產業空心化泡沫。創新優化政府行政效能和服務質量，努力改善營商環境，拓寬投資渠道形成“洼地效應”，疏導民間資金、社會資金和信貸資金分流，全面消化房地產投資熱能，釜底抽薪消退房價上漲動力。

稅收是經濟建設成果有效轉化為財政收入的最主要工具，稅收收入也是財政收入中最及時、穩定和可靠的來源。地方政府應秉承“稅收法定”原則，趨同“正稅清費、簡化稅制、公平稅負”方向，規范稅費設計，依法收稅治費，培育土地財政的衍生財源，確保財政收入與經濟社會發展同步增長。堅決取締不合理的行政性收費，以“費改稅”的形式轉換具有稅收特征的非稅收費項目。廢止不具備稅收特征的稅種，合并功能相近或重復征收的稅種，增設更有利于調節經濟和分配關系的稅種?？紤]取消一次性預收70年租金的土地出讓金，以“租改稅”的形式逐年分期征收存量土地使用增值稅，逐步將房地產領域的租稅費整合為一種法定稅種，壓縮公權力的尋租空間，減輕消費者的經濟負擔。

財政收入是財政支出的保證，財政支出是財政收入的歸宿。地方政府應履行好人民公仆“權為民所用、情為民所系、利為民所謀”的宗旨，體現好財政收入“取之于民、用之于民”的本色，把握好財政支出“量入為出、統籌兼顧、講求效益”的分寸，發揮好公共財政“維護公共利益、滿足公共需要”的職能。強化財政收支預算約束，規范財政資金專戶管理，嚴格控制一般支出，保障重點支出。厲行節約，反對浪費，核減冗員重費；讓利于民，讓利于企，增強后勁活力。財政資金既要“造血”，更要“補血”；既要錦上添花，更要雪中送炭；少涉足經營性和競爭性領域，多投向社會保障和公共服務薄弱環節，盡量把經濟蛋糕切細分勻，真正讓改革紅利惠及弱勢群體。

總而言之，房地產市場失靈是多種反作用疊加的結果，樓市調控是一項長期、復雜而又艱巨的系統經濟工程和重大政治任務，但我們不能怕，不能因噎廢食，不能停步不前。調控并非要把房地產市場“控死”，而是“調活”，重在因勢利導、上下協調、標本兼治，貴在完善、貴在落實、貴在堅持。如果各級政府官員、開發商和投資者都能自覺堅守社會道德底線，始終保持人性良知，不以一己之私損害公共利益，以現有的社會生產力、物質基礎和經濟條件，有夢想，有機會，有奮斗，一切美好的東西都能夠創造出來。和諧的房地產市場將會成為造福城鎮居民的載體、創造社會財富的“永動機”，包容性的城市化道路將會越走越寬廣、越走越順暢，“住有所居、居有其屋”的夢想也將不再苦澀、不再遙遠。

（作者單位：江西省瑞金市文學院）