淺析我國房地產(chǎn)市場與信貸關(guān)系

李笑曉

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系著我國的民生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)自身特點(diǎn)如價(jià)值量大、開發(fā)周期長等決定著其與金融市場有著千絲萬縷的關(guān)系，兩者相輔相成，缺一不可。銀行信貸就是兩者連接的紐帶。目前，我國房地產(chǎn)最常用的融資手段就是銀行信貸。與此同時(shí)，銀行貸款余額來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重也越來越大。所以房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量和數(shù)量以及其風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)體系產(chǎn)生不可忽視的影響。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 銀行 信貸 房價(jià)

我國房地產(chǎn)和金融業(yè)發(fā)展都比較晚，1998年之前，我國住房制度為福利分房，它的主要特征就是國家統(tǒng)一無償生產(chǎn)分配，生產(chǎn)效率低且國家負(fù)擔(dān)重。在這一時(shí)期市場化住宅也逐漸開始萌芽，國家開始收取少量租金或出售公房。自從1998住房制度改革后，福利分房時(shí)代徹底終結(jié)，住房市場化正式確立。這一時(shí)期，市場的資源合理配置作用開始顯現(xiàn)。我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)逐漸從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了市場經(jīng)濟(jì)，成為了支柱性產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

第一階段：2007年以前的房貸政策是最低30%的首付，利率8.5折優(yōu)惠。在這個(gè)階段，國家為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需要，不斷出臺(tái)鼓勵(lì)性的政策法規(guī)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵(lì)國民購買商品房。

第二階段：2008年-2009年房貸政策實(shí)行20%的首付，利率7折優(yōu)惠。這個(gè)時(shí)期，國際金融危機(jī)波及全球，我國也深受影響，為了維持經(jīng)濟(jì)較高的增值水平，國家繼續(xù)使用信貸手段，使國內(nèi)強(qiáng)勁的購買力在此時(shí)期淋漓盡致地釋放。

第三階段：2009年底-2014年實(shí)行的是差異化貸款政策，第一套房首付比例30%以上，第二套房首付比例50%以上。貸款利率高于1.1倍基準(zhǔn)利率。在這個(gè)時(shí)期，國家意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展導(dǎo)致的房價(jià)不合理上漲以及其他問題，所以開始進(jìn)行市場宏觀調(diào)控。

第四階段2015年央行5次降息，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至1.5%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付30%。此階段市場疲軟，經(jīng)濟(jì)增長率下降至7.5%，為了應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，促進(jìn)樓市回暖，化解高庫存局面，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)投資，國家政策多重出擊。

二、房地產(chǎn)市場與銀行信貸的關(guān)系

我國房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)建設(shè)到銷售所需資金龐大，企業(yè)自有資金不能完全滿足其需要，大部分資金還得借助融資，包括房地產(chǎn)信托基金，股票，債券，銀行貸款，由于我國股票債券市場發(fā)育不規(guī)范，導(dǎo)致融資渠道狹窄，國家又需要宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展，此時(shí)銀行信貸作為調(diào)控工具發(fā)揮了重大作用。房地產(chǎn)信貸的作用，使得房地產(chǎn)公司順利完成開發(fā)建設(shè)，消費(fèi)者提前享受商品房，縮短了資金占用時(shí)間。同時(shí)銀行利用其籌集的大量資金提供給投資者，以貸款存款利率差價(jià)獲得盈利，并且強(qiáng)化了銀行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的滲透力，擴(kuò)大了銀行的業(yè)務(wù)范圍。

房地產(chǎn)市場與信貸的關(guān)系我們用圖1和圖2 來進(jìn)行闡釋：

國家為了刺激市場，往往會(huì)采取信貸擴(kuò)張的手段，使得貸款利率下降，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本減少，增加投資。消費(fèi)者或投機(jī)者也傾向于借助銀行貸款解決其購買力的問題，這個(gè)時(shí)期需求增加，房價(jià)走高，銀行穩(wěn)定的貸款利息和抵押物增值使其會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大信貸。由于大眾對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期是漲，個(gè)人需求進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)加大投資生產(chǎn)，銀行的逐利本質(zhì)，會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大信貸，這時(shí)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮的景象。

信貸緊縮時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場的房貸量就會(huì)減少，會(huì)更加謹(jǐn)慎利用資金，根據(jù)分析對(duì)貸款者進(jìn)行嚴(yán)格審查，一些實(shí)力弱信用差的小型房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而退出市場，購物者或投機(jī)者因貸款成本的增加也會(huì)減少需求，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，房價(jià)下跌，銀行抵押物縮水，銀行會(huì)進(jìn)一步嚴(yán)格監(jiān)管控制風(fēng)險(xiǎn)貸款，購房者或投機(jī)者心理預(yù)期不足，需求進(jìn)一步減少，于是房價(jià)進(jìn)入一個(gè)下降的惡性循環(huán)機(jī)制。

三、結(jié)論

我國房地產(chǎn)信貸政策尤如政府宏觀調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的晴雨表。寬松的信貸政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場的投資者購買，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，能夠同時(shí)擴(kuò)大需求和供給推動(dòng)房價(jià)上升；緊縮的信貸政策同時(shí)縮減投資者的需求和房地產(chǎn)企業(yè)的供給，控制房價(jià)，抑制泡沫。然而現(xiàn)行房地產(chǎn)信貸政策作用力度還不夠，需要結(jié)合其他工具才能更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場，使其健康發(fā)展。

基于我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴，以及房地產(chǎn)信貸政策的一些問題，本文有以下建議：加強(qiáng)監(jiān)管信貸，堅(jiān)持審慎原則，建立良好完善的預(yù)警監(jiān)測機(jī)制。促進(jìn)金融創(chuàng)新，培育多元貸款機(jī)制，分散風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格審查識(shí)別房地產(chǎn)投機(jī)，實(shí)行更大的差別化信貸，抑制泡沫，提供更多優(yōu)惠性政策鼓勵(lì)消費(fèi)性購房。同時(shí)鼓勵(lì)閑散資金進(jìn)入金融流通領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)化配置。

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