淺談物業管理收費標準的思考與建議

李群

【摘 要】 近些年來隨著房地產行業的飛速發展，原有的自我管理式物業模式被物業集中化管理所改變，而物業管理作為新興的行業是房地產開發管理的重要組成部分。但是在具體的物業管理過程中出現了很多問題，比如業主與物業公司關于物業管理收費標準矛盾的問題、物業公司管理不到位問題、物業公司責權不明確等等，這些問題的出現直接的制約了物業管理的行業發展。本文根據筆者多年的物業管理經驗以及物業管理行業的生存和發展現狀，對物業管理收費標準的問題進行思考與建議，不足之處還望大家批評糾正。

【關鍵詞】 物業管理 收費標準 思考 建議

物業公司與業主物業管理收費標準矛盾的問題是很多物業管理小區都存在的問題，一方面來說它是我國物業管理行業的一個折射，而另一方面它也涉及到了很多的部門。以業主的角度分析收費標準和以物業管理公司的角度分析收費標準不難發現他們對此是存在有矛盾的。物業服務可以說是基于我國百姓最切身利益的部分，我們只有不斷的將物業管理收費標準問題細致化才能去積極推進物業管理的良性發展，進而實現和諧社會的構建。

一、對物業管理收費標準的思考

（一）以業主的角度分析收費標準

在城市居民的投訴中由物業管理造成的投訴比例占有重要的組成，而其中管理收費標準是大多數業主集中考慮到的問題。不同的住宅小區對于物業管理收費有不同的意見，一方面，人們認為物業管理是對居民的服務或者是一種商品的體現，所以付一定的費用是很正常的。而另一方面呢，也有一部分人認為物業管理屬于公共的服務，是別人的事情，我們是可以免費去享受的。這兩者的區別就在于前者具有現代化商品經濟的理念，而后者則是傳統性的理念。作為從事物業管理工作的法人，物業管理公司具有完整的經營模式和管理的方案，可以針對實際情況進行自主的經營和獨立的核算，能夠有承擔民事和法律責任的獨立的公司，由于付出了一定的管理與服務，所以收取一定的物業管理收費是相當合理的。

物業管理是具有社會性的。首先，舉一個很簡單的例子，如果一個小區里面大部分的業主都上交了物業管理費，只有少部分的人未交，物業公司不會因這小部分人而終止物業服務，就這樣看來，物業管理其實是面向大部分的業主的。其次，由于物業管理公司沒有對服務有一個統一的收費標準，對于服務定位也沒有確定的方向，這樣一來業主與物業公司就對于物業管理與收費問題有理解的偏差。再次，很多時候我們無法去界定一些狀況到底是開發商還是業主的問題，一部分的業主會在類似的問題上選擇了不交管理費，讓物業管理公司對這部分的費用進行處理。由于管理管理企業收取管理費的具體情況缺乏透明性，很多業主對于物業管理收支情況并不清楚，造成的對物業管理公司的不理解也是導致很多人不交管理費的重要原因。為此物業管理公司定期向業主進行匯報以及接受業主監督就顯得很有必要。

（二）以物業管理公司的角度分析收費標準

而針對于物業管理標準可以分為兩種類型，一為積極性的收費標準，物業管理公司嚴格的依據住建局以及物業行業的相關制度來進行收費，這種積極型的收費標準容易出現的問題就是如何去追求管理者的標準與服務者的定位，加強服務員工的專業性，建立自身的高標準來占據市場，不要去不斷的提高收費標準，利用高標準建立良好形象去進一步的追求公司的利益。二為消極型的收費標準，他們大多遵守“誰開發，誰管理，誰收費”的原則，這種模式建立的管理公司大多集中擴大生產經營的規模與管理營銷，盡可能的去降低管理的成本。但是由于物業管理過程中的人力成本、設施設備維護成本、正常的損耗等都是必須發生的，如果不積極應對很容易出現虧損的現象。因此出現收費不服務或者少服務現象很多，甚至會出現不按照標準收費的現象，亂收費，多收費，對于物業管理行業市場來說造成了一定的混亂性。

二、對物業管理收費標準的建議

（一）建立物業管理費調價互動機制

現在物業管理收費標準不一的很重要原因在于不同地區的物價、人力成本是存在有地域性的差別的。雖然我們有一系列的政策對收費標準進行相關的規定，但是執行能力還是比較弱的。我國曾就多層住宅區，寫字樓，住宅樓等多種建筑規定了相應的收費標準，這給我們業主與物業管理公司收費提供了一定的依據，對于亂收費與多收費現象起到了一定的遏制作用，但也存在有一定的問題，比如當對其他行業進行壟斷收費時，相應的物業管理費收取就存在問題。所以建立物業管理費調價互動機制就顯得很有必要，當水電費出現相應的調整時，業主給水費部門的費用按比例調整了，那么在物業管理過程中使用水電的費用也發生了相應的變化，進行相應的調整就很有必要。

（二）物業管理費免征部分稅費

物業管理收費標準對于業主的承擔能力來說是偏高的，而對于物業管理公司來說是偏低的。由各自利益造成的業主與物業管理公司之間的矛盾是長期存在的，如果我國政府可以對物業管理費免征增值稅就可以有效的減少業主的負擔，較低物業管理公司的管理成本，進而促進物業管理行業的有效進行。物業管理之前屬于城市與街道房管部門負責，由地方政府出資進行維修，而目前的政府成功的降低了這一部分的支出，物業管理更加的專業化與企業化，由業主來承擔，由此看來對物業管理公司免征增值稅來說是可以具體來執行的。其次，物業管理公司對業主收取的物業管理費是用于自身服務的，不屬于完全商業性的營業關系，對物業管理公司免征增值稅是可以理解的。除此之外，《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》中規定了“加工和修理，修配，不屬于條例所稱應稅勞務”，而物業管理公司用于物業管理的維護費用也應該從增值稅中抽取。

（三）建立物業管理收費投訴仲裁機構

現在物業管理公司收費標準面臨的問題還有缺乏制約的機構。物業管理由原來的街道負責到后來的物業管理公司負責，都處于一種缺乏制約的狀態，很多調節以及仲裁行為難以去良好的進行，沒有一個特定的機構來對物業管理公司以及業主的問題進行集中權威的處理，單純的依靠道德力量去對這類問題進行處理很難使問題解決。我國政府對于市民的投訴建議其實很重視的，隨著目前市民對于物業管理收費現象投訴越來越多，業主拒絕繳納相應的管理費現象越來越多，聚眾鬧事的現象也越來越多，這樣的行為不利于物業管理行業的正常運行，也對于社會的和諧發展有了很大的制約，建立物業管理收費投訴仲裁機構就顯得很有必要。如果建立起物業管理收費投訴仲裁機構，那么很多不需要進行仲裁的案件就可以進行調節，如果需要仲裁的案件就可以由仲裁的失敗方承擔仲裁的費用，這樣就將物業管理投入成功的推入到了法治的范疇內。

三 小 結

隨著社會的發展以及經濟的增長，人們對物業管理的標準越來越高，所以物業管理公司在面臨重大的機遇的時候，也面臨著不少的挑戰，而其中很重要的一個問題就是物業管理收費標準的問題，由于物業管理公司以及業主對收費標準這一問題存在有矛盾，所以我們一方面要不斷的針對矛盾進行調節，另一方面通過建立物業管理費調價互動機制，對物業管理費免征營業稅以及建立物業管理收費投訴仲裁機構來不斷的對物業管理收費問題進行調整，以此實現對物業管理的優化。

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