論房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)及控制策略

沈穎年

隨著經(jīng)濟(jì)及企業(yè)多樣化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，現(xiàn)行的財(cái)稅制度的局限性逐步凸顯出來(lái)。為減少財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的制約效應(yīng)。2011年國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方法》[1]。制度一經(jīng)頒布受到相關(guān)部門及企業(yè)的高度關(guān)注。很多企業(yè)都在積極推進(jìn)“營(yíng)改增”制度的實(shí)施。

一、“營(yíng)改增”制度及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

“營(yíng)改增”是指將企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅的一種財(cái)稅制度。[2]這一制度的實(shí)施可以有效規(guī)避重復(fù)征稅問(wèn)題，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，激活企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”涉及的領(lǐng)域及主體比較多，不僅涉及房地產(chǎn)業(yè)銷售、租賃、使用等環(huán)節(jié)，更是牽扯到房地產(chǎn)生產(chǎn)商、銷售企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”征管制度、征稅程序等也較為復(fù)雜。再加上，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅問(wèn)題嚴(yán)重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”改革難度及風(fēng)險(xiǎn)也比較大。一旦處理不好，很有可能會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的必要性及存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的必要性

通過(guò)對(duì)“營(yíng)改增”及房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性的介紹可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”不僅是制度改革的內(nèi)在要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的必然選擇。具體來(lái)說(shuō)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.“營(yíng)改增”可以有效避免重復(fù)征稅現(xiàn)象。營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，而增值稅是價(jià)外稅。因此，“營(yíng)改增”可以避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象。雖然“營(yíng)改增”會(huì)在一定程度增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，但增值稅的抵扣特性，可以通過(guò)正規(guī)增值稅專用發(fā)票降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。雖然這種降低的幅度不大，但是整體上，還是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的。

2.“營(yíng)改增”可以有效增加企業(yè)效益。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”改革將會(huì)降低企業(yè)的稅負(fù)。[3]因?yàn)椤盃I(yíng)改增”的主要目的之一就是降低企業(yè)的稅負(fù)。在企業(yè)業(yè)務(wù)量不變的情況下，“營(yíng)改增”改革后，企業(yè)需要支付的稅款會(huì)相應(yīng)地有所降低，從而有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流流通壓力，從而提高企業(yè)凈利潤(rùn)，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從宏觀層面看，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”勢(shì)在必行，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，具有很大的促進(jìn)作用。但是在微觀執(zhí)行的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”改革不可避免地會(huì)存在一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，很多建筑材料，比如沙子、土方、石灰等基本建筑材料、公共配套實(shí)施、安裝建筑、財(cái)務(wù)費(fèi)、房屋裝修、土地用等費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本，但由于獲得途徑的不同，很多環(huán)節(jié)無(wú)法獲得正規(guī)的增值稅發(fā)票，或者要獲得正規(guī)發(fā)票比較困難，因此在改革推行初期，不可避免會(huì)出現(xiàn)企業(yè)存貨、固定資產(chǎn)將無(wú)法被抵扣的情況。而這一問(wèn)題，正是限制很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。要消除存貨少則1～2年，多則3～5年。因此，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司增值稅稅負(fù)有可能會(huì)出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)。

2.在改革的過(guò)渡期，很有可能會(huì)出現(xiàn)，同一個(gè)項(xiàng)目在改革前后采用的財(cái)務(wù)處理方式不一樣，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)初期增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額留底抵扣，而產(chǎn)生前期偷稅或漏稅、后期多交的現(xiàn)象。這樣對(duì)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)及水平提出了更高的要求，企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須要對(duì)新舊稅制的稅務(wù)核算、財(cái)務(wù)核算等問(wèn)題有全面的了解。這在很大程度上增加了導(dǎo)致財(cái)務(wù)核算申報(bào)不準(zhǔn)確、不規(guī)范等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)力度

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”作為一項(xiàng)新的改革制度，很多財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)人員對(duì)制度的了解不是很全面深刻。因此，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的宣傳及培訓(xùn)力度。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以強(qiáng)制要求相關(guān)管理者及財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方法》，并對(duì)核心的知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行一定的考評(píng)。其次，“營(yíng)改增”相關(guān)的制度及知識(shí)也要加強(qiáng)宣傳，宣傳的方式可以是發(fā)放政策資料，也可以通過(guò)企業(yè)的內(nèi)部網(wǎng)站加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)相關(guān)工作人員自主學(xué)習(xí)。其次，企業(yè)可以定期組織財(cái)稅人員進(jìn)行稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)處理等專業(yè)技能的專項(xiàng)培訓(xùn)，幫助企業(yè)財(cái)稅人員，了解掌握“營(yíng)改增”改革的內(nèi)容及實(shí)施的要點(diǎn)。另外，值得強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于企業(yè)其他人員，也要加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”知識(shí)的宣傳。

（二）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

“營(yíng)改增”改革過(guò)渡期，可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金短缺的問(wèn)題。因此，筆者建議在“營(yíng)改增”改革過(guò)渡期，企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)模式。具體可以采用以下幾種方式。第一，縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用成本。第二，加強(qiáng)企業(yè)間的相互合作。通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)、購(gòu)地、資金拆借、項(xiàng)目股份制等形式開(kāi)展項(xiàng)目合作，達(dá)到降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。第三，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向，向高質(zhì)量房地產(chǎn)方向發(fā)展。比如智能化住宅以及環(huán)保型園林建筑等。以提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)論文的研究可以看出，“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有利有弊。利在于“營(yíng)改增”可以有效控制企業(yè)的成本，減免企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的效益。弊在于在改革初期會(huì)帶來(lái)一系列的財(cái)務(wù)問(wèn)題，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”改革對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)利大于弊。企業(yè)在推行“營(yíng)改增”制度時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”相關(guān)制度及政策的宣傳培訓(xùn)力度，并在改革過(guò)渡期，適當(dāng)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王本宗.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（24）：266.

[2]焦婷.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”風(fēng)險(xiǎn)初探及應(yīng)對(duì)策略[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015 （10）：341.

[3]高峰.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（03）：268.

（作者單位：連云港國(guó)瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）