樓市調控,有多少政策可以重來?

2003年—2006年:越調越漲，調控成“空調”

宏觀調控最早出現在中國房地產界，是2003年。在人們的記憶中，有一個文件一定還很清晰——121號文件，當時央行認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號)，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”，降溫高熱的樓市。

從這一年開始，房地產調控政策從擴張轉為緊縮。然而，在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點。顯然，政府沒有抑制住房地產增速，對于“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓開始表現為最初的不滿。

2004年調控的失效，導致此后幾年的樓市政策像個笑話。2005年3月26日，一份被業界稱之“老國八條”的通知發出，要求各地政府重視房價上漲過快這一現象。隨后“新國八條”相繼出臺，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。而這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。隨后5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”(新建住宅的套型建筑面積小于90平米的房屋不少于70%)政策。當年，一小段成交清淡期后，房價繼續大漲。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年:信貸從緊，殺雞給猴看

2007年，是政策出臺最密集的一年。

從2007年3月到12月，央行6次加息，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。這 一年10次上調準備金率，從1月15日到12月25日，存款類金融機構人民幣存款準備金率上調5個百分點，至14.5%，達到近年歷史高點。

9月27日，央行與銀監會發布通知，二套房貸款“首付款比例不得低于40%”，利率同時提高10%。同時對房地產開發貸款管理提出了新要求，對囤地、囤房行為進行嚴厲打擊。12月，央行、銀監會又發布通知，引入“人均住房面積”的概念，保護了有升級置業需求的購買者。

2007年，樓市的反應可謂前熱后冷，不斷加息如“溫水煮青蛙”，信貸成本的增加并沒有阻擋房價上漲。這一年，房地產企企蜂擁上市，“地王”頻出，直到“9.27新政” 出臺，投資需求才被抑制住，市場才停止躁動，年底出現大幅回調。

2008年:政策“變臉”，救市成主調

2008年的金融危機使政策“變臉”，樓市不負政府重托，成救市主力軍。

2008年9月16日到12月23日，央行連續5次下調存貸款利率，先后4次下調存款利率，特別是11月26日下調人民幣存貸款基準利率達1.08個百分點。

自11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。最低首付款比例調整為20%，利率可打7折。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。

12月17日，國務院常務會議明確改善型住房比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年減免政策，并把征免期限由5年改為2年。

2008年上半年稅收政策是為了抑制樓市過熱，下半年金融危機使政策顯現先壓后保，房地產市場進入上行通道。

2009年:尷尬逆轉，政策很被動

2009年，中國樓市瘋狂的近乎變態，政策不得不尷尬再從緊。

2009年12月9日國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年。

2009年12月14日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，就促進房地產市場健康發展，提出調控房地產市場的“國四條”，其主要內容是:增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態“遏制房價過快上漲”。

隨后，五部委聯合下發《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商購地“首付比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

由于2008年以來，寬松的貨幣政策使京、滬、廣等地樓市迅速回暖，房企拿地瘋狂，各地樓市上演量價齊升、一房難求的火爆場面。這使得2009年的政策導向立即由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。

2010年:“供需”發力，空前精準

“這次的房貸新政是逼出來的!”對于“新國十條”， 業界普遍表示驚訝，亦表示在意料之中，稱之為迄今為止穩定樓市最精準的新政。

2010年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(新國十條)。隨后，5月10日，人民銀行開始上調存款準備金率0.5個百分點，再度從銀行回收約3000億元的資金，市場對資金從緊的預期迅速升溫。

早在2010年1月10日，國務院出臺調控房地產市場的“國十一條”，提出加大差別化信貸政策執行力度，降低房地產供需杠桿，抑制投機和投資性購房需求。隨后，2月和3月，首套房貸款利率由7折調整為8折至8.5折。

然而，一季度陸續公布的房地產調整政策，并沒有遏制住房價與房地產貸款比翼齊飛的勢頭。終于，空前嚴厲的“新國十條”千呼萬喚被“逼”出來。

對于新政調控思路，除了對房企與炒房客的空前打壓外，最大不同在于“新國十條主要通過調整供需關系，即控需求、增供給來解決普通居民住房問題，調控思路清晰”。 國家發改委投資研究所房地產研究中心主任劉琳表示。

從2003年到2010年，歷時8年。8年時間一個抗日戰爭都勝利了。那么這一次，樓市“重拳”是否再次演變成“花拳”?畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又故態復萌，然后是新一輪的瘋狂上漲……正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷:“別迷戀調控，調控只是一個傳說”。希望這次不會再一語成讖。