抵押權(quán)實現(xiàn)的法律問題探析

于斌

摘要：抵押權(quán)以擔(dān)保債權(quán)之實現(xiàn)為目的，債務(wù)人及時、適當(dāng)?shù)芈男袀鶆?wù)，債權(quán)人自無實現(xiàn)抵押權(quán)之必要。抵押權(quán)的實現(xiàn)能夠保證債權(quán)人在債務(wù)人無法完全履行到期債務(wù)時獲得有效的救濟。我國《物權(quán)法》將抵押權(quán)實現(xiàn)的程序分為約定的實現(xiàn)程序和法定的實現(xiàn)程序。筆者在銀行不良信貸訴訟清收領(lǐng)域從業(yè)多年，具備豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，本文僅就抵押權(quán)的法定實現(xiàn)程序在實踐中常見的問題進行探討。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)的實現(xiàn)；租賃；在先查封；優(yōu)先受償

抵押權(quán)以擔(dān)保債權(quán)之實現(xiàn)為目的，債務(wù)人及時、適當(dāng)?shù)芈男袀鶆?wù)，債權(quán)人自無實現(xiàn)抵押權(quán)之必要。惟有債務(wù)人不履行到期債務(wù)或出現(xiàn)了約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人才需要通過實現(xiàn)抵押權(quán)來滿足債權(quán)。抵押權(quán)人將抵押財產(chǎn)變價（拍賣）并優(yōu)先于一般債權(quán)人以及其他后順位擔(dān)保物權(quán)人受償，此即抵押權(quán)的變價權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)效力。抵押權(quán)的實現(xiàn)能夠保證債權(quán)人在債務(wù)人無法完全履行到期債務(wù)時獲得有效的救濟。我國《物權(quán)法》第195條對抵押權(quán)實現(xiàn)的程序作出了規(guī)定。依據(jù)該條，抵押權(quán)的實現(xiàn)程序分為兩類：其一，約定的實現(xiàn)程序。即抵押權(quán)實現(xiàn)的條件成就后，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商實現(xiàn)抵押權(quán)；其二，法定的實現(xiàn)程序。即抵押權(quán)實現(xiàn)的條件成就后，抵押權(quán)人請求法院幫助實現(xiàn)抵押權(quán)。

筆者在銀行不良信貸訴訟清收領(lǐng)域從業(yè)多年，具備豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，本文僅就上述抵押權(quán)的第二種實現(xiàn)程序在實踐中常見的問題進行探討。

一、租賃不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)

借款人以自有房產(chǎn)為抵押向銀行申請貸款，后借款人逾期未能償還貸款，銀行采取訴訟手段實現(xiàn)其抵押權(quán)。在該抵押權(quán)的實現(xiàn)過程中，往往會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)被第三人承租的情形，這大大增加了銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)難度。根據(jù)《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法解釋》的相關(guān)規(guī)定，若租賃先于抵押設(shè)定，則抵押權(quán)實現(xiàn)后，抵押物的買受人仍繼續(xù)受原租賃合同的約束，此為“買賣不破除租賃”原則的類推適用；對于抵押先于租賃設(shè)定的不動產(chǎn)，則抵押權(quán)的實現(xiàn)不受“買賣不破除租賃”原則的限制，即不論抵押人在租賃不動產(chǎn)時是否告知了承租人不動產(chǎn)存在抵押的事實，抵押權(quán)人在到期債權(quán)未獲得清償?shù)那闆r下均可行使抵押權(quán)，抵押物的買受人在取得抵押物的所有權(quán)后，可不再繼續(xù)履行原租賃合同。

如此規(guī)定從形式上來講有利于保護抵押權(quán)人的利益，但在實務(wù)中卻有諸多操作不便之處。在當(dāng)前的法律體制下，如果抵押人在設(shè)定抵押時刻意隱瞞抵押物存在租賃的事實，抵押權(quán)人將很難確知抵押物是否存在租賃的狀態(tài)。如果抵押人（作為出租人）與承租人惡意串通，倒簽或虛構(gòu)租賃合同，將給原本無瑕疵的抵押帶來權(quán)利實現(xiàn)上的風(fēng)險。此種情況下，要求抵押權(quán)人舉證證明惡意串通的存在是十分困難的，因此現(xiàn)實中的很多抵押權(quán)人只能暗吃啞巴虧而無能為力。

針對上述情形，筆者認(rèn)為，事前隱瞞或事后虛構(gòu)的租賃合同的無據(jù)可查是導(dǎo)致抵押權(quán)實現(xiàn)風(fēng)險的主要原因。解決此類問題，可以通過司法鑒定程序進行個案救濟，但此法治標(biāo)不治本；要從根本上解決，需要從立法上對不動產(chǎn)租賃的對抗效力作出限制性的規(guī)定。從目前我國對不動產(chǎn)的管理來看，完善不動產(chǎn)租賃登記的管理可有效解決上述問題，具體做法為：確立不動產(chǎn)租賃合同必須經(jīng)過登記方可具備對抗第三人的法律效力制度。如此，作為善意第三人的抵押權(quán)人，只要在簽訂抵押合同時查實抵押物上確不存在經(jīng)登記的有效租賃，即可無需擔(dān)心其后存在或事后虛構(gòu)的租賃對其抵押權(quán)實現(xiàn)帶來的不利影響。這對于降低交易成本，維護交易安全，促進抵押擔(dān)保制度的發(fā)展，無疑具有十分積極的意義。

二、在先查封法院與優(yōu)先受償債權(quán)執(zhí)行法院的協(xié)調(diào)

在銀行不良信貸清收過程中，通過訴訟方式實現(xiàn)抵押權(quán)是十分常見的情形。但在訴訟過程中，經(jīng)常出現(xiàn)同一被執(zhí)行人在不同地區(qū)、不同審級的法院均為被告或被執(zhí)行人的情形，也就經(jīng)常出現(xiàn)對被執(zhí)行人所有的某一特定財產(chǎn)（以下簡稱“查封財產(chǎn)”）享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人（如“抵押權(quán)人”），在申請對查封財產(chǎn)執(zhí)行時，該查封財產(chǎn)已被被執(zhí)行人的其他債權(quán)人申請其他法院（以下簡稱“在先查封法院”）在訴前、訴中、申請執(zhí)行前或者仲裁前、仲裁中以及在執(zhí)行中在先查封、扣押或者凍結(jié)（以下統(tǒng)稱“在先查封”）的情形，導(dǎo)致優(yōu)先受償債權(quán)執(zhí)行法院與在先查封法院就查封財產(chǎn)處分權(quán)發(fā)生沖突。

針對上述沖突情形，我國《物權(quán)法》、《民事訴訟法》等法律均未作出明確規(guī)定，筆者通過搜集最高院以及各地高院的相關(guān)規(guī)定（解答），以期對上述沖突的解決有所幫助。

依據(jù)最高院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》（試行），對參與被執(zhí)行人財產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由在先查封的法院主持進行。對查封財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人，可以申請參加參與分配程序，主張優(yōu)先受償權(quán)。北京高院、浙江高院、山東高院也明確規(guī)定，對某項財產(chǎn)采取在先查封措施的法院與對該財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)執(zhí)行法院因處分該財產(chǎn)產(chǎn)生執(zhí)行爭議的，原則上由在先查封法院對該財產(chǎn)進行處分。在特殊情形下，可由優(yōu)先受償權(quán)債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)，例如享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)已經(jīng)進入執(zhí)行程序，在先查封債權(quán)尚未進入執(zhí)行程序；在先查封債權(quán)與優(yōu)先受償債權(quán)均進入執(zhí)行程序，但在先查封案件當(dāng)事人達成執(zhí)行和解尚未過履行期或者在先查封案件被依法暫緩執(zhí)行或中止執(zhí)行等。但依據(jù)上海高院《關(guān)于在先查封法院與優(yōu)先受償債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關(guān)問題的解答》，在確定查封財產(chǎn)的處分法院時需要考慮下列原則：第一，方便執(zhí)行原則，即原則上由財產(chǎn)所在地法院負(fù)責(zé)處分，避免由查封財產(chǎn)所在地法院以外的執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)而產(chǎn)生的執(zhí)行不便；第二，終局執(zhí)行原則，即原則上由首先進入終局執(zhí)行的法院負(fù)責(zé)處分，避免因有關(guān)案件尚未進入終局執(zhí)行而造成的執(zhí)行遲延；第三，無益拍賣禁止原則，即原則上由優(yōu)先受償權(quán)在先但查封順位在后的法院負(fù)責(zé)處分，避免出現(xiàn)在先查封法院對查封財產(chǎn)進行處分并清償優(yōu)先債權(quán)和強制執(zhí)行費用后無剩余可能。第四，公平保護原則，即原則上在根據(jù)債權(quán)性質(zhì)公平保護各債權(quán)人合法權(quán)益的同時也要公平保護被執(zhí)行人的合法權(quán)益，避免優(yōu)先受償債權(quán)隨著遲延履行期間的增加而增加，從而損害其他債權(quán)人和被執(zhí)行人的合法權(quán)益。

從上述法院規(guī)定（解答）中不難發(fā)現(xiàn)，對于上述沖突的解決各地做法不盡相同。但總體而言，除了上海高院依不同情形確定處分法院外，國內(nèi)大部分地區(qū)均傾向于由在先查封法院對該查封財產(chǎn)進行處分，僅在幾種特殊情形中，可由優(yōu)先受償權(quán)債權(quán)執(zhí)行法院享有處分權(quán)。因此，在銀行金融類不良信貸訴訟清收過程中，為了更好地保護銀行作為抵押權(quán)人的合法權(quán)益，筆者建議，銀行在提起訴訟之前或起訴同時，應(yīng)及時對涉訴的抵押財產(chǎn)申請保全（訴前保全）措施，并對該財產(chǎn)的查封情形進行調(diào)查，據(jù)此判斷受案法院是否屬于在先查封法院，從而把握查封財產(chǎn)處分的主動權(quán)，避免在執(zhí)行階段因前述沖突導(dǎo)致的執(zhí)行不便，損害銀行作為優(yōu)先受償債權(quán)人的合法權(quán)益。

同時，應(yīng)修改最高院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》（試行）中關(guān)于只能由首封法院處分財產(chǎn)的規(guī)定，賦予抵押權(quán)人優(yōu)先處置權(quán)，防止債務(wù)人利用不當(dāng)訴訟自行查封其財產(chǎn)，對抗抵押權(quán)人執(zhí)行，因為抵押權(quán)人的優(yōu)先處置是其優(yōu)先受償?shù)膽?yīng)有之義，且不影響首封案件申請人的權(quán)益，在實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)之后，剩余價款歸由首封案件輪候執(zhí)行。

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