高速公路實行自有物業的可行性與研究

劉彩

【摘要】隨著城市的迅速發展，高速公路將承擔更高更強更嚴肅的社會責任，同時經濟的發展定位和城市規劃對高速產業提出了更高的要求。但當下高速公路服務區實行的租賃經營、監督管理的方式，由于經營單位與業主單位的目標不一致，導致整體效益低下，亟需引進新的管理模式從根本上改變現有的矛盾狀態。本文主要站在行業發展戰略的角度，切實的討論高速公路實行自有物業的可行性。

【關鍵詞】高速公路 自有物業可行性

一、高速公路自有物業的必要性分析

（一）高速公路的社會屬性凸顯

高速公路的服務設施應為連續行駛的用路者提供解除疲勞、緊張，以及滿足生理要求的場所，或為汽車加油，或對車輛作必要的檢查、維修等需求，以確保行駛安全、舒適。免費通行措施的推行及城市化發展腳步加快無疑對高速公路沿線設施的服務質量提出了更高的要求，這需要有專業團隊進行品質提升。

（二）服務區管理經營模式亟待改善

全國高速公路服務區的管理方式主要為：經營單位與業主簽訂租賃經營協議后，不單在服務區內開展經營活動，同時還須承擔服務區的對外服務、服務區資產維護、維修，而業主或行業主管單位則以條文管理的方式對自主經營的服務區進行檢查、監督。服務區經營單位作為該服務區一定期限內的承租方，其經營的根本是在有限的租賃經營期限內取得較大的經濟效益；而作為服務區的業主單位，則期望服務區作為一項資產，能通過良好的經營管理實現保值增值，并做好對社會的各項服務。這種租賃經營、監督管理的方式先天存在不足，導致管理效率的低下以及經濟效益和社會效益的失衡，經營模式亟待改善。

（三）高速品牌系統工程維護發展的必然趨勢

高速品牌的創立和維護是一項長期、艱巨、復雜的系統工程，本文通過將高速公路從最初的規劃設計到隨后的施工、運行，直至最終的拆除、報廢的一個完整的壽命周期的分析來對其品牌建設管理進行考量。

圖1 全壽命周期的費用分布圖

圖2 全壽命周期費用的構成圖

成立自有物業公司，針對現有項目和未來發展規劃中運營管理周期較長的項目設立專業機構來負責品牌維護，有利于及時補充運行費用、維修費用、更新費用，確保了項目運營管理期間品牌的連貫性。

二、高速公路自有物業的可行性分析

（一）高速公路自有物業的PEST分析

PEST分析法是對企業外部一般環境進行分析的一種工具，包括政治（Politic），經濟（Economic），社會（Society）、技術（Technology）四個方面的因素。

（1）政策導向。2000年后，在物業產業經歷了十幾年發展、變革、重組后，國家加大了物業行業的重視和培植力度。《2012年政府工作報告》曾提出“大力發展社會化養老、家政、物業、醫療保健等服務業”，第一次明確了物業發展方向。多個省市也提出“服務業增加值占全市生產總值的比重達到50%”，“建立健全物業管理制度，提高物業管理水平”的目標和發展思路，將服務產業的重要性提高到更高的層次。宏觀政策的導向性作用，意味著物業行業將迎來發展的黃金時期。

（2）經濟環境。在過去十年期間，我國國民經濟始終保持7%以上的增長速度，在全球經濟中比重不斷上升。經濟的持續高速發展，必將導致社會運輸總需求以及公路的車流量的不斷增長。服務業比重與城市化水平不斷提高是一個國家和地區經濟及社會發展的必然趨勢，也是衡量和判斷其經濟發展水平、社會現代化水平、社會經濟結構水平的主要標志。因而，建立高質量的物業服務公司將會有著巨大的前景。

（3）社會環境。物業管理企業經過二十多年的發展，已經逐步形成有序的理性競爭、品質經營的市場，同時，具有一級資質的物業服務企業僅占7.93%，現階段物業服務企業的整體規模仍較小，也給新進入的企業創造了競爭的機會和條件。

整個社會對高速公路服務區服務的需求偏好在向服務內容多元化與優質化方向轉變。隨著人們對生活質量消費水平的提高和“自駕游”的發展，司乘人員除了需要在服務區內加油、用餐、休息外，更希望能在服務區內客房、休閑和娛樂活動。因此，建立服務優質，品牌特色鮮明的物業企業來配合高速公路的發展，對于公司的意義巨大。

（4）科技促進。科技對高速公路物業企業的影響主要體現為信息技術背景下的管理和服務響應要求的提高。全面信息化可以改變傳統作業和管理模式，大大提高企業的管理水平和生產效率。信息化已經成為企業競爭的有效手段和競爭優勢的重要來源，物業公司應該順利時代潮流，推動公司信息化建設，從而使得企業在信息時代立于不敗之地。

（二）高速公路自有物業的SWOT分析

SWOT分析法是由美國哈佛商學院的安德魯斯（Andrews）教授于1985年提出，主要用于企業總體戰略定位。它是一種針對企業的優勢（Strength）、劣勢（weakness）、機遇（0pportunity）、威脅（Threat）四個方面進行分析綜合考慮企業內部條件和外部環境的因素，進行系統評價，從而選擇最佳經營戰略的方法。

根據SWOT矩陣分析，可以看出物業服務業務應采用SO戰略，所采取的戰略定位為：

依托系統內部資源優勢，采取滲透整合戰略，提升行業競爭力，合理規避風險；在提升服務水平的同時加強內部成本控制，并鞏固在行業內物業產業的優勢地位。

三、高速公路自有物業的前景分析

自有物業將會在服務區招商未完成階段開放停車、如廁、飲用水的基本功能，降低高速公路行車人員的投訴率；自有物業將可以正式承接高速相關產業的物業服務，基于共同的目標追求，能夠比外聘物業公司更主動地與項目開發部門實現零距離配合，共同滿足業主需求；自有物業將可以為高速行業如收費站等提供辦公樓管理、餐廳服務等業務，給員工創造舒適、溫馨、和諧的辦公生活環境，為打造高速名片做出貢獻；自有物業可以為高速公路ETC建設導致的收費人員安置提供通道，確保企業的穩定發展；自有物業將可以參與市場化競爭，承接市場上的各類資產的物業服務，在城市建設發展進程中獲得一定的發展空間，為裝扮城市提供服務。建立自主物業公司的經濟效益和社會效益及前景均十分可觀。

四、結論

根據高速公路的外部環境、內部能力和現狀分析，并參考PEST分析和SWOT分析得出的結果，建立自主的物業服務公司完全具有可行性。自主物業服務公司的設立將利用高速公路的資源構建物業服務平臺，為各業務窗口創造以專注于核心業務的環境，使之實現高效率的經營；同時，強化高速品牌的維護和提升，以全壽命周期管理的視角切入，為產品產業鏈的協調性提供支援。物業服務的設立在順應經濟和城市發展的基礎上，也將成為高速公路新的業務增長點。

參考文獻：

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