關于房產新策實施后對九江房市影響的調查

黃孟強

[摘要]：專業人士預測，住房價格下降空間有限，更大可能出現小幅度上漲，住房銷售總體有所回暖，房地產用地不會出現大幅增加，房地產企業對地產投資更趨于理性。

[關鍵詞]：房產新策 九江房市

3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布了《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，通知發布到現在已有兩個多月的時間，為了了解政策實施對我市房地產市場帶來的影響，近期九江市中支調統科組織人員到部分房地產企業和土地、房產管理部門進行了調查，現將有關情況整理編報如下：

一、我市對房市采取的配套措施

3.30新政實施后，我市也先后采取了一系列配套措施，促使房產新政得到有效落實。

（一）調整公積金貸款限額

我市公積金管理中心出臺九房公管字〔2014〕2號文件，對公積金政策進行了調整，放寬公積金貸款條件，如提高公積金貸款最高限額，連續繳費達到6個月就可辦理公積金貸款，公積金提取由1年改為按月，購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清再購買普通自住房，最低首付款比例為30%等。

（二）執行稅收優惠政策

執行首套普通住房契稅優惠政策，2015年1-5月，共有3850套住房享受家庭唯一普通住房契稅優惠政策，減免契稅3857萬元。執行二手房交易營業稅減免優惠政策，2015年3月31至5月底，共有102套住房享受了5年改2年的營業稅優惠政策，減免營業稅及附加等稅費228萬元。執行《關于居民家庭唯一住房和普通住房有關事項的通知》，執行普通住房認定的新標準，只按容積率和面積確定普通住房。至5月底共有32套住房單價超過6100元/平方米，其中二手房15套，減免營業稅及附加等稅費57萬元，減免契稅24萬元，一手住房17套，減免契稅22萬元。執行棚改貨幣化安置居民購置商品住房的契稅優惠政策，前5個月，共有47戶棚戶區拆遷戶使用拆遷補償款購置商品住房，減免契稅77萬元。

（三）清理房地產收費項目

據調查，我市已清理兩項開發項目收費，一是取消建設工程社會保險費（22.5元/平方米），二是取消中小學校舍修建附加費（45元/平方米）。

（四）降低房貸首付比例及利率

據調査，商業貸款一套住房（包括還清貸款再貸款購房）首付比為30%，部分銀行房貸利率按照基準利率或原上浮幅度下降。5月末，全市房地產貸款余額421.2億元，比年初增加39.5億元，增長10.3%，高于全市各項貸款平均增速3.2個百分點。其中個人購房貸款余額317億元，比年初增加29.4億元，增長10.2%，高于全市各項貸款平均增速3.1個百分點。

（五）充分發揮市場機制作用

取消商品住房套型結構比例限制，由開發企業依據土地出讓條件和市場情況來設計商品住房套型。鼓勵房地產企業兼并重組、轉型升級，我市極地盛世名都項目成為重組項目，正進行后續工作，其他一些項目重組正探索中。

二、政策實施后房地產市場總體情況

（一）房屋新開工面積成倍增長

4、5兩個月，房屋新開工面積62.23萬平方米，是1-3月份的2.17倍；4、5月份房屋新開工面積與去年同期相比下降幅度在逐月收窄。

（二）商品住宅入市面積明顯增多

4月份，市區商品房入市面積15.54萬平方米，環比增長142.30%，其中住宅入市面積11.39萬平方米，環比增長80.51%，入市1216套，環比增長39.93%，5月份，商品房入市面積32.92萬平方米，環比增長111.84%，其中住宅入市面積15.87萬平方米，比4月份多4.48萬平方米，環比增長39.33%，入市1584套，比4月份多368套，環比增長30.26%。

（三）商品非住宅入市面積大幅增加

4月份，市區非住宅入市面積4.15萬平方米，環比增長3845.11%；5月份，非住宅入市面積17.05萬平方米，比4月份多12.9萬平方米，環比增長310.49%。

（四）住宅商品房預售面積止降回升，但價格有所回調

4月份，市區住宅商品房預售19.10萬平方米，環比下降13.71%，價格是每平方米4903元，同比下降3.26%，環比增長6.52%；5月份，住宅商品房預售19.39萬平方米，環比增長1.52%，價格是每平方米4659元，同比下降1.67%，環比下降4.98%。

（五）存量房交易增加

4月份，市區存量房交易4.55萬平方米，同比增長12.11%，環比增長3.03%，總共成交476套，同比增長18.7%，環比增長8.18%；5月份，存量房交易4.42萬平方米，同比增長25.23%，環比下降了2.88%，共成交514套，同比增長32.47%，環比增長7.98%。

（六）二手房買賣交易明顯增多

4月份，市區住宅交易面積和套數環比分別增長26.21%、19.37%，5月住宅交易套數環比增長2.63%。

三、存在的問題及市場走勢

從目前房地產市場情況來看，主要存在以下問題：一是商品房庫存偏大，市場銷售壓力仍較大；到5月底城區商品住房可售房源224.6萬㎡，前5個月僅銷售出38.47萬㎡，占存量房源面積的14.6%，如果按此進度，消化存量房還得近30個月的時間。二是因開發企業資金鏈問題，一些項目出現了延期及違規交房、辦證拖延等現象，影響了市場秩序穩定。因此，今后一時期市場繼續以去庫存、企業回收資金為發展態勢。為了確保房地產市場穩健發展，地方政府將每年編制住房用地年度供應計劃，調整土地供應總量、結構、布局和時序等，合理安排土地供應，對已出讓未開發的房地產用地探索性采取轉型利用、用途轉換等措施。為此，專業人士預測，住房價格下降空間有限，更大可能出現小幅度上漲，住房銷售總體有所回暖，房地產用地不會出現大幅增加，房地產企業對地產投資更趨于理性。