淺談房地產企業項目成本的管理與控制

劉偉

【摘要】房地產項目成本的管理與控制，從策劃、評估、決策、設計、實施到竣工交付，貫穿企業從頭到尾 、從上到下、全員、全過程的成本管理和控制，只有做好每一環節的管理，才能有效地控制成本，提升產品的品質和市場競爭力，取得預期收益。

【關鍵詞】項目；成本；管理；控制

一、引言

房地產項目成本的管理與控制，與房地產項目的前期策劃、項目決策后的設計、招標后項目的建設施工、竣工結算審核密切相關，每一個環節都對成本的發生起決定性影響。

二、在決策、設計階段的成本管理

項目管理和成本控制的常規做法大都把主要精力放在項目的施工階段，往往忽視項目前期決策階段和設計階段的管理和成本控制，盡管也能起到一定的效果，但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行成本管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設計這個關鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結果。

（一）投資決策階段的管理與投資控制

投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應配合財務部或前期籌建部等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用（含建設單位管理費、設計費、監理費等）等可能發生于工程建設項目全過程中的費用。積極主動進行工程經濟相關指標的預算、估算與評價，參與到項目建設的全過程中，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的相對統一關系。

（二）設計階段的管理與投資控制

在工程項目全過程管理與成本控制中，必須重點突出。影響建設工程項目投資的主要是設計階段，所以說項目投資控制的關鍵環節是設計階段即設計是龍頭。建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程造價，預算、結算是設計的客觀反映，只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。

1.做好設計招標工作，有利于實現設計方案的最優化。房地產企業的設計應引進競爭機制，針對設計市場魚目混珠現狀，應根據項目的檔次水平，通過設計招標來選擇優秀的設計單位；從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因工程設計質量問題而出現工程的變更，從而造成直接經濟損失導致投資增加。

2.實行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。工程項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設周期的長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益。

3.開展價值工程（原理）的應用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創造精神為支柱，以系統觀點為指針，技術分析與經濟分析相結合。運用價值工程，可提高工程的功能、又可降低工程的造價；

三、工程項目的具體實施階段

（一）招投標是有效實行項目管理和控制工程成本的核心

工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標的目的一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。就業主方在施工招投標階段對工程管理和成本控制上應注意的問題做如下說明：

1.做好擬招標施工企業的比選與審核，選擇合適的施工企業，對施工企業資質進行嚴格審查，必要時應進行實地考察。因此，要求施工企業具有足夠的技術實力，它不僅使施工企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗，也使施工企業能夠有實力在工程成本上給業主方合理的優惠與配合。

2.做好招標文件的編制工作，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。

（二）加強工程項目施工各環節的管理和工程造價的有效控制。

據有關資料統計，這一階段影響工程投資 （工程造價）的可能性只有5%～10%，節約投資的可能性已經很小，但是，工程投入大量資金卻主要發生在這一階段，浪費投資無效成本增大的可能性則很大，因此，業主方在施工階段要加強對合同的管理，重點應加強工程施工現場的動態管理，杜絕投資浪費。

1.抓好合同管理，避免工程索賠

在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業主方就要做到事前把關、主動監控、嚴格審核工程變更，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行合同義務及時提出反索賠，使工程項目成本得到有效控制。

2.加強工程施工現場的動態管理，杜絕投資浪費。

加強工程施工現場管理，杜絕投資浪費；把工程管理與造價控制觀念滲透到各項設計和施工技術措施中去，保證項目管理目標的實現，提高工程項目的投資效益。

四、抓住關鍵，加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制。

工程項目的竣工審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關”，有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。

結束語：

工程項目成本管理與控制是一個動態的過程；是一門集經濟、技術與管理為一體的復合型學科。業主方對工程項目的管理與造價成本的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環節，時時都要有控制投資的經濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。